親名義の建物のリフォームでの所有権の移転・登記の仕方について

質問

現在、（私の）父の名義となっている建物の２階部分をリフォームして私達家族が住もうとしています。
玄関は２つ、その他すべて別の完全分離の２世帯の予定です。
リフォーム代金は自己資金+ローンの予定です。
このままでは親にリフォーム費用の贈与税が発生すると知り対応を考えていました。
親名義の住宅の名義を私に変更して贈与税を払おうと思いましたが[自宅の課税評価額<<リフォーム費用]、リフォームで価値が上がる分の持ち分を子供世帯の出資者にすれば贈与税が掛からないらしいと知りました。
この場合、新しい課税評価額はリフォーム費用に準じた額になるのでしょうか?
贈与税払うのはは惜しいですが、固定資産税が上がって毎年の課税額が上がるのも惜しいです。
確認申請の要らないリフォームでは課税評価額は変更されないと業者さんに教えて貰いました。
税務署に相談に行こうと思いますが方針みたいなものを立てたいので質問させて頂きます。

まとまりのない文で申し訳ありませんが、宜しくお願いします。

回答No.2

moonliver_2005

＞このままでは親にリフォーム費用の贈与税が発生すると知り対応を考えていました。

現在の建物評価額をX円、リフォーム代金をY円とすると、質問者さんの持ち分割合Y÷（X+Y)パーセント、お父上の割合X÷（X+Y）で共有登記をすれば悩みは解決するでしょう。（贈与税ゼロということです）

一方現在の建築面積をAとし、増築した部分、またはリフォームした部分の面積をBとします。そうするとA,Bに応じた割合で共有登記したらどうなるでしょうか？結論としては、余りにも大きな差が生じると税務署はどちらかに贈与があると疑いはじめるでしょう。このことは頭に入れておくと良いです。ただし一方は新築、一方は古い家の場合は、大きな差がでるのは当然ですからXの計算方法（後述）をうまく税務署に説明できるようにしておけばNo　Problemでしょう。

極端な差がなければ、X,YとA,Bで持ち分割合計算して、どちらか有利な方を選択して登記すれば良いでしょう。

＞玄関は２つ、その他すべて別の完全分離の２世帯の予定です。

であるとすると「区分所有登記」という方法もあります。法律的には分譲マンションの２戸版になります。この場合は法律的にはお父上の家の部分と質問者さんの家の部分は独立した建物になります。

私も２世帯住宅を新築して全部独立としましたが、たった１か所「構造上の独立性」が無い部分が生じてしまって、区分所有登記は認められず、「共用」登記になりました。

２世帯住宅は親が健在のときは良いですが、父も母も亡くなってみると結局親の部分は空き室状態になってしまいました。２世帯同時に使うと、風呂、トイレ、台所の掃除の手間も２倍になって妻が使おうとしないからです。そうすると子供も使わなくて空き室状態になるわけです

区分所有にしておけば、私は親の部分に移り、私の部分を人に貸したり、最悪売ったりできるでしょうが、残念でした・・・という結果になりました。

Xの値の計算方法としては、新築当時の建築価格、購入当時の購入価格がわかっていれば、減価償却した価格がXの価格とできます。これが判らなかったりするほど古い場合は、その当時買えばこの位だったろうという価格に１０％かければ、建物の残存価格と言えてXの値にできるでしょう。
相続を考えるとXは小さい方が有利でしょう。税務署が「ナルホド」とおもう計算方法なら質問者さんに有利な計算方法を認めてくれるでしょう。税務署との知恵比べということになります。

お礼

回答・ご自身の経験談ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

はたして区分-共有でどちらが有利かよく分かりませんが、
できる限り情報集めた上で、税務署・税務課・専門家と相談
したいと思います。

恐れていた通り、あれこれ予定外の費用が発生してきたので
負担をできる限り小さくしたいと考えます。

回答No.1

dr_suguru

＞確認申請の要らないリフォームでは課税評価額は変更されないと業者さんに教えて貰いました。

建築基準法
と
地方税法
は別物です。

本来、確認申請の必要の無い
場合のリホームでも
固定資産税の課税は
出来る規定になっていまが
現実問題として
個々のリホームまで
把握できませんから
課税はしない（出来ない）のです。

また、確認申請の必要な
大規模な模様替えであっても
リホーム部分は課税しません。

リホームの課税について
市町村、税務課に
問い合わせましょう。

お礼

ご教示ありがとうございます。

>個々のリホームまで
>把握できませんから
>課税はしない（出来ない）のです。

登記の持分の説明をするのにリフォーム費用明細を使って説明すれば
明快なのですが、課税の根拠にされてもと心配です。
払うべきものは払わないといけないですが、適法な手段で回避できる
ならと思います。

税務署・市役所の税務課回って検討します。

補足

ご教示頂きましたお二方に改めてお礼申し上げます。
ありがとうございました。

市役所の担当によれば課税額は面積・構造によって決まり、リフォーム費用では影響しないと言ってました。
税務署では共有にすれば課税はされないということでした。
リフォーム会社の知合いの司法書士はそんなやりかたしたことないということでまだ少し手間が掛かりそうですが、なんとか節税したいです。