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10年以上前に3億で買った賃貸用アパートが赤字経営に・・・どうすれば？？
僕には大事な祖母がいて、長男夫婦と暮らしています。 祖母が1億の土地を買い、長男（僕のおじです）が3億で賃貸用（40数室）のマンションを13年前にローンで購入しました。 はじめは収益も結構あったみたいなのですが 減価償却、賃料下落、毎月月120万のローンと管理費10万＋諸修繕など、毎年の固定資産税、個人事業税etcであとローン17年分を残して収益がマイナス方向に傾こうとしているらしいです。 これってまずいですよね？ 叔父は医師なのですがそっち方面にはびっくりするぐらい疎く仕事で 全く手が回りません。（農業が趣味のような人です） そして子供が4人大学に行っており相当苦しいみたいです。 僕にはいつも優しい叔母がこのことで鬱気味だと知りました。 そしてこのマンションは母子家庭の僕と母のために祖母と叔父が毎月分益してくれるために建てたマンションでもあります。 ですから本気でどうにかしてあげたいのです。 宅建も今年合格したのですがその知識だけではどうにもなりません・・ 叔父と叔母に適切なアドバイスをしてくれる専門家を探しております。「こういう場合どのような職業の人に相談すればいいのか、何をすることが先決か」皆さんの知恵をお貸しください。 僕から見ても改善の余地はいくらでもあると思うのですが 叔父夫婦と祖母だけではどうしようもなく思えます。 (1)祖母の話を聞いてるとある不動産屋が建築、売買、仲介、管理、祖母の投資信託までしてるみたいで僕的にはどうも信用ができません。 1年に修繕などそんなにかかるものかなって気がしますし、やはり長い固定客ですべて受け入れる客だと不動産屋も努力しなくなるでしょう。 はじめは7階建てにするか2階建てにするかの案があったらしいのですが 全室埋まってる状態での収益見通しを見せられて当時は資産もあり、 7階建てにしたそうです。（僕が今の年なら絶対止めました。） そして大きな収益があったころにずっと担当している営業が「入ってくるお金は使っちゃえばいいんですよ」と言ったと伝え聞き、それが僕の中で不信感を募らせています。 そして今回もその担当と会議を開こうとしてます。 (2)叔父と叔母は家賃もそうですが何にどれだけの 収支があっていまがマイナスになってるのか あまり把握してないのです。 今まで余裕があった分家計のやりくりもうまくはないように思えます。 ただ叔母はすごく丁寧な人ですのでこれをこうするようにという 第3者の専門家の適切な指導があればそれをきっちりできる人だと思います。 (3)負債が出ずに売れるものなら居抜きで売りたいとも言ってます。 （そんなうまい話はないと思いますが） どうかよろしくお願いします！！！
- saosina
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- fp_chrome
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ＦＰとして独立している者です。ご参考にしていただきたいと思い投稿させていただきました。さて、１３年前の収益マンション建築ですが、叔父様が医師をされている事もありますので節税対策としてマンション経営を始められたのだと推測されます。医師での収入とも合わせて検討したいところです。さて、現在の赤字の原因を検証した時に過剰な設備投資や、改修計画でしたら検討の余地はありますが、根本的に入居率の低下でしょうか？ マンション経営では長期の収支バランスが重要ですので、一時の所得も後の改修費用として引当金としてストックすべきでしょう。小規模な改修は６年ごとが見込まれますが、新築１年目の改修はどういった項目の改修でしょうか？一般的なサイクルと検討して、短期間でしたら要注意でしょう。
私は家賃４万円の６室と貸し店舗１室の年収６００万円です。 私の場合は、親が美味しいお客さんになっていました。 １、不動産管理費が普通は５％の所１０％だったので管理会社を５％の所に変えました。 ２、銀行の利息が昔の高い金利だったので、借り換えをしました。 ３、積み立て式の火災保険で年間４０万円で２２万円は保険代１８万円は、積み立てになっていました、利率の良いお宝保険でしたけど自分のお金は自分で管理したいので、７万円でほぼ同じ保障の保険を見つけたので解約しました。 ４、アパート経営と生活費を完全に分ける、ただアパート収入を絶対に生活費として使ってはダメではなく、まずアパートの今月の利益がいくらで、どれだけ生活費に使ったかを理解すればＯＫです。 頑張って下さい。
始めまして大家しています。まずは、税理士に相談して本当に赤字なのか判断して下さい。税金対策に出来る経費と無駄な経費を理解しないと業者の美味しいお客さんになりますよ。アパート経営なら日商簿記３級ぐらいの基礎知識が有れば理解出来ると思いますよ、私も経営を引き継いで年間１００万円ぐらいの経費削減に成功しました。 「自分の身は自分で守る」基本です、頑張って下さい。
補足
はじめまして。長文なのに回答してくださってありがたいです。 ＞税理士に相談して本当に赤字なのか判断して下さい。 税理士さんですね。どうにかして絶対に相談させてみせます。 というのも本当に赤字なのか？と考えた時に おそらく何十万と黒字なのではないかと思います。 地代を払わなくていいですし、家賃平均5万が常時40室埋まってる状態で、一つの不動産屋に何から何まで任せるようなことをしなければ実際は今でも黒字なのではと思うのです。 ＞私も経営を引き継いで年間１００万円ぐらいの経費削減に成功しました。 これはどれぐらいの規模でしょうか？ もしかしたら叔父叔母の場合もっと削減できたりしそうですか？ 税理士さんもそうですが具体的に期待できる数字を見せてあげたら やはり心も動くかもしれません。僕でも今すごいと思ってしまいましたし。
- stela1994
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管理は叔母さんにでも十分できることです。 あえてしないのはお任せになれきっているからでしょうね。以前仕事しながら２０軒以上のアパートを経営している方（女性）の話を読んだことがあります。家賃は毎月振り込みではなく集金に そして簡単なりフォームは自分の手でそうやって経費を切り詰め軒数を増やしていったそうです。ファイナンシャルプランナーはこういったことを勉強している訳ではないので知らないはず また新たに費用が嵩むだけではないでしょうか？別に難しいことを日々している訳ではありません。私自身別に本業があります。不動産用に簡単な会計ソフトを利用し 日々の収入やかかった費用を入力すればいいことです。入居退去時の修繕費用などは数件見積もりを取り一番安いところを見極めたら次回からいつもそこへ頼めばいいことです。アパート経営の本ならいくらでも書店に行けばあります。誰かを頼ろうと考えてはいけません、費用が嵩むだけです。
お礼
ご回答ありがとうございます！長文なのに嬉しいです。 >入居退去時の修繕費用などは数件見積もりを取り一番安いところを見> >極めたら次回からいつもそこへ頼めばいいことです これはこのマンションみたいな40数室ある物件だと相当浮きそうですね。叔父叔母夫婦に何か自分たちでもできることで収益を出すことができると教えてあげることが先決なので、このことは必ず伝えさせていただきます！ それと叔母はパソコンは全くできませんが本読みが好きなので アパート経営の本を説得して読ませるのは有効かもしれません。 一回うまく費用を抑えることができたと実感したら 意外とのめりこむのではと思ってます。 （全く二人にその気と自信がないのです。）
- stela1994
- ベストアンサー率24% (26/108)
小さなマンション経営しています。 管理費や修繕など他人任せにしていては、収益などプラスにはなりません。１棟しかないのなら自分たちで管理し修繕する場合は何件も見積もりを取り最安値のところに発注しましょう。コーキングや簡単な修理位あなたや叔父さんでもできます。そうした小さな積み重ねが収益にプラスとして表れるのです。１例をとると畳の表替えだけでも １枚２０００円～８０００円位ととても幅があります。国産か中国産 ヘリの具合の違い等ぐらいしか変わりません。見栄えも全く分かりません。 きっと赤字になるのは他人まかせで高い費用を言われるまま払ってきたからでしょう。負債が出ずに売れるなんてそんなうまい話はありませんよ。叔父さんができないならあなたが代わりにすればいいことです。
お礼
回答ありがとうございます。初めての質問で長文なのに回答いただけてうれしいです。やはり管理などは自分でしないと収益は出ないものなのですね。無責任かもしれませんが僕は離れた県内で生活していてとても 40室以上の部屋を管理することはできません。そして全く口出しできる立場にもいないのです。 ですので今の不動産屋の言うなりになっている状況を変えて、費用などの出ていき方を合理的にわかりやすく見直しさせてくれる様な専門家に相談させてあげたいのですが、こういう場合ってファイナンシャルプランナーとかなのでしょうかそこらへんご存知でしょうか？
お礼
大変申し訳ございません。 メールが届いておらず回答をいただいてないものと思っておりました。 valuestar0様のご意見を参考にさせていただいて 離れてはいますが僕が叔父叔母夫婦の手伝いをできることは することになりました。 ありがとうございました。