退去後のリフォーム費用

質問

８月に１２年住んだアパートを引き払ったのですが、下記のような請求が来ました。
しかも１０月８日に速達で到着し、１０月１０日までに支払えということでした。

ネットで６年以上の減価償却で１０％負担ということを知ったので、
それを不動産屋に話したところ、
経年変化の日焼け等には貸主負担ということはいっておりましたが、
タバコのヤニがあまりにもひどいので、経年変化には当たらないとのことでした。
こちらが主張した、６年以上１０％負担については断固として認めてもらえませんでした。

確かに一家３人でタバコをすっていたので、汚れていのはわかっていますが、
ほとんどが紙製品や石膏ボードですので、掃除すればするほどぼろぼろになるのはずですよね？。

それに１２年も住んだわけですから、通常の生活汚れだけでも、下記の内容になると思うのです。

こちら側としても、タバコのヤニと、それから退去時に立会いが出来なかったので、
１５％までは譲歩したのですが、断固としてタバコのヤニによるクリーニング代を主張してました。

電話ではこじれまくってたのですが、不動産屋のほうから裁判にかけると言われました。

もちろん裁判など初めてですし、どうしたらよいものかと困り果ててます。

こちら側としては敷金を全額返還してもらいたいわけではなく
最大譲歩でも、敷金で相殺してもらいたいのです。

写真等は無しなのですが、不動産屋のほうで、写したものを送ってくれるそうです。
それから契約書を紛失してます。

しかし電話では契約内容に関することは一言も言ってませんでした。

ヤニ以外での修繕請求は無しのようです。

＊和室６帖ｘ２　部屋の間仕切りは襖で２枚
天井は石膏ボードに紙クロス
和室の壁は細かい砂を吹き付けたようなもので壁紙とは思えない（？）

１ 台所　壁クロス貼　旧クロス剥がし　ゴミ処理費共　数量２４ｍ　　　単価１１５０　金額２７６００

２　台所　天井クロス貼　　　　　　　　　　　　　　　　　　数量１２．５ｍ　単価９００　金額１１２５０

３　和室　壁クロス貼　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数量３８ｍ　　　単価９００　　金額３４２００

４　襖張替え大　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数量８枚　　　　単価２８００　金額２２４００

５　裏張替え　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数量４枚　　　　　単価８００　金額３２００

６　天袋　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　数量４枚　　　　　単価１４００　金額５６００

７　和室　木部アク洗え　台所・洗面・トイレ木部OP塗り替え　一式　５３０００

８　クリーニング　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一式　４５０００
　　小計　　　　２０４６５０円
　　消費税　　　１０２３２円
　　合計　　　　２１４８８２円
　　値引き　　　　　４８８２円
　借主負担分２１００００円
　敷金分　　　－９００００円
請求額　　　　１２００００円

回答No.8

shion0851

＃６です。

すみません、記述ミスです。

>それを遵守しなくとも家賃との兼ね合いによっては借主に著しい不公平になるという事もあり得ます。

後半部分が間違っていました。
正しくは、「それを遵守しなくとも家賃との兼ね合いによっては借主に著しい不公平に『ならない』という事もあり得ます」です。
間際らしくて申し訳ありませんでした。

回答No.7

shion0851

#6です。

ご存知かも知れませんが、原状回復に関する大前提は当事者同士の約定（契約）によります。
その約定の内容が借主に不公平にならないよう、国土交通省では一定の「目安」としてのガイドラインを制定しました。
これには法的な強制力はありません。
また、東京都では敷金の返還に関する条例がありますが、これは実際の契約が上記ガイドラインと比べて有利か不利かを書面で説明する事を義務付けた条例です。
契約内容を規制するものではありません。

例えば。

>>壁紙クロスについては6年で10％という「目安」がありますので、壁紙クロス単体では質問者さんの主張通りです。
>ですよね？？
>そこのところが向こうにはまるっきりないようで・・・。

減価償却6年超は10％程度（クロスは消滅するわけではないので10％）とされていますが、これはあくまでも「目安」です。
相手業者は「まるっきりない」という表現が、「全く知らない」という事を指すのであれば不動産業者として勉強不足ですが、「全く取り合わない」という事なら契約や室内状況次第であり得ます。
ちなみに、6年10％というものを遵守しなければならない法規制もありませんし、それを遵守しなくとも家賃との兼ね合いによっては借主に著しい不公平になるという事もあり得ます。
また、クロス張替が全額借主負担と契約書に明記されている場合も有効ですし、それを不服として少額訴訟等を行う事で、負担額を減らす判決を得る可能性もあります。
裁判での判断基準の一つに「6年10％」も加味している言われていますが、そのほかの諸条件も勘案して決められているようです。

>１２年使用して、クリーニング無しで次の入居者に渡すということはあるのでしょうか？

前入居者がきれいに掃除をしていた等の使用状況によってはあり得ます。
年数はもう少し長かったですが、こういったケースも実際にありました。
その時は、次の入居者への責任という意味で、1時間ほど簡単な掃除をしてから引き渡しましたが。
もちろん、これは希少例で、クリーニングしなければ引き渡しが出来ないケースの方が多いです。

>クリーニング自体は貸主負担で、ヤニに対するものについて、負担割合を決めるということは無いのでしょうか？

これは前述のように当事者間の約定（契約）によります。
「こうしなければならない」という法令等はありません。
従って、質問者さんがおっしゃるような内容の契約もあるでしょうし、そうではないものもあります。

お礼

いろいろありがとうございました。
なんか難しいですね。
向こうの出方をうかがうしかなさそうです。

回答No.6

shion0851

不動産会社勤務です。

国土交通省のガイドラインでは、クリーニングで除去できる程度のヤニは通常の損耗の範囲であると考えられる、という旨の記述があります。
通常の損耗は貸主負担、それを超える損耗については借主負担です。
その場合でも、壁紙クロスについては6年で10％という「目安」がありますので、壁紙クロス単体では質問者さんの主張通りです。

ただし、クロス以外には適用されません。
例えば、ひどいヤニ汚れの場合、クロスの下地のボードまでヤニ汚れが達していることがあります。
クロスを張り替えても臭いやクロス表面へのヤニの浮き出し、クロスの早期はがれを誘発する可能性もあります。
状況がひどければ、ボードの張替費用の負担も請求する場合があります。

>最大譲歩でも、敷金で相殺してもらいたいのです。

お気持ちは分かりますが、それは「敷引」という手法の場合です。
相殺はできますが、本件のように減価償却しての原状回復費用の算出するような場合には、負担額を敷金額までといった考え方は通用しません。
ちなみに「敷引」というのは、一般的には将来の退室時の借主負担による原状回復費用の額を、最大でも敷金額として契約時に取り決めておく手法です。
退室時に修理費のことで揉めないというメリットがあって、昔はほとんどこの手法でした。
質問者さんのケースの場合、あるいはこの「敷引」の方が負担が少なかったかも知れませんね。

>和室の壁は細かい砂を吹き付けたようなもので壁紙とは思えない（

和室用の壁紙クロスで、表面がそう作ってある物もあります。
よくみるとクロスの切れ目（継ぎ目）があるので見分けられます。

>ほとんどが紙製品や石膏ボードですので、掃除すればするほどぼろぼろになるのはずですよね？。

壁紙クロスは紙素材の物もありますが、貸室に貼るものはほとんどビニールクロスです。
表面は適度の水ぶき可能ですし、中性洗剤の水溶液でふくことも可能です。
石膏ボードがむき出しというのは貸室ではあまり見かけませんが、これは固く絞った雑巾で拭く事は可能です。
もちろん、クロスも石膏ボードも拭いた後は風通しを良くして乾かします。
ビニールクロスの清掃方法は、一般的な中性洗剤の用法説明に水希釈の分量が書いてあるので、一般的な清掃かと思います。
また、清掃方法はネットでも紹介しているサイトがあるので、後学のためにそちらも参考になさるとよろしいかと。
なお、国土交通省のガイドラインでは借主が通常の清掃をしている場合には、クリーニング費用は貸主負担となっています。
通常の清掃には拭き掃除も入っているので参考までに。

本音を言いますと、タバコのヤニは状況次第で大きく変わるんです。
喫煙者の多くはヤニ汚れを自然な汚れと感じているので、一般常識からの隔たりは大きいです。
「ちょっとヤニ汚れがついてる」と事前に聞いていて、退室立会で部屋に入ったらその汚れのひどさに目を疑ったことも一再ではありません。
そういった部分が少額訴訟（相手不動産業者が言うのはこれだと思います）でも、裁判官が喫煙者か非喫煙者かで判断の分かれる事もあるようです。
とはいえ、少額訴訟は消費者側（借主側）が有利になる事が多いので、相手が訴えるというなら訴えさせればよろしいかと思います。
それで白黒はっきりつけた方がお互いのためですしね。
余談ですが、請求書の内訳の単価は、高くもなく安くもない割りと平均的な水準かと思います。
安いところはもっと安いし、高いところはもっと高いですし。

補足

回答ありがとうございます
＞壁紙クロスについては6年で10％という「目安」がありますので、壁紙クロス単体では質問者さんの主張通りです。
ですよね？？
そこのところが向こうにはまるっきりないようで・・・。

ひとつ質問があります。
１２年使用して、クリーニング無しで次の入居者に渡すということはあるのでしょうか？
この不動産屋はきれいに使っていた場合はふき掃除だけで終るようなことを言っていたんですが、
１２年使えばクリーニングはするでしょうし、
クリーニング自体は貸主負担で、ヤニに対するものについて、負担割合を決めるということは無いのでしょうか？

回答No.5

noname#78261

２DKに３年住んで退去したことがありますが、クロスは煙草の分他取られました。クリーニング代２～３万でした。

１２年で３人たばこ、しかも
>ほとんどが紙製品や石膏ボードですので、掃除すればするほどぼろぼろになるのはずですよね？。
この考え方では掃除は全くしてなかったように聞こえ、部屋の印象はかなり悪いのだと思います。
現実石膏ボード露出している賃貸などありませんしね。
退去するときは、敷金を少しでも返してもらうために、今まで住んだ家に感謝を込める意味で（襖はできないでしょうが）掃除をするのがマナーだと思います。

印象が悪かったので請求してやりたい。
そういう気持ちにさせた可能性もあると思ったのです。
だからこじれる。
でも、もう退去してしまったので仕方ありません。

契約でたばこ禁止とは書いていなかったのならここまでの請求は項目的には過大だと思います、見積もり金額は安いほうですが。
９００００円分は少なくとも払うつもりがあるのですから、何か起きたら敷金でおさまる範囲で支払いの意思があるということを伝えればいいと思います。
http://www.annie.ne.jp/~y-s/t/exe.htm
国交省からガイドラインが出ているそうです。
ここの油汚れの欄を見てください。
手入れの状態が悪いのは賃借人のせいなんです。

なので、私は裁判で勝てるとは思いません。
敷金以外にも払う可能性は出てくると思います。
ただ、裁判は証拠が必要。
家主が証拠の写真などを取ってなければ立証が難しいので全額にはならないと思いますが、完全勝利はきびしいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
もちろん退去時に掃除はしましたが、
クロス等は水を使ったふき掃除をした場合
さらに汚く見えそうでしたので、正直出来なかったという感じです。
タバコによる過失は認めるところではありますが、
経過年数による減価をまったく考慮していないので
それが納得できないです。

回答No.4

kuroneko_z

＞最大譲歩でも、敷金で相殺してもらいたいのです。
と考えているのならそんなに難しく考えることは無いですよ。
向こうだって最初は裁判って言ってますが、落とし所は考えていますよ。裁判が趣味って言う人じゃない限り。
最初は不動産屋さんに、裁判をしたいのなら嫌々だけども受けてたちますと言えば、途中で妥協案が出てきますから、そこで
最初は１割位にならないかと主張し、敷金相当額の４割位の自己負担になるように持って行けば良い思います。(うまく行けばもう少し）
見積もりの値段自体はぼった金額ではないですから、筋道を立てて話をすれば大丈夫だと思いますよ。
あくまでもけんか腰にならずに頑張って下さい。
あと、私的には他の方で通報すべきだと主張されている方がいますが、何を通報するのか不思議です？ガイドラインは法律ではないから何も指導できないと思うのですけども。

お礼

回答ありがとうございます
裁判についてはちょっと強気に「わかりました」といってしまいました。
今は不安に思ってますけど。
＞あくまでもけんか腰にならずに頑張って下さい。
実は支払期日に関してとかで、けんか腰になってしまいました。
向こうもかなりめんどくさそうでしたし。

何とか敷金以内で交渉できればと思っております。

回答No.3

Drive-chan

不動産業者が入っているのですか。
ひどい業者ですね。そのような業者は、宅地建物取引業協会または、免許権者（都道府県または国土交通省）に通報するべきですね。
土木事務所の建築指導課がたぶん窓口見たいなとこでしょうから
申請などはそこでしますから。
其処に、〇〇の不動産業者に対して、どのような指導をしているのか、××のようなことをするように指導をしているのかと、一言・言えばいいのです。協会が指導を行っていますけどね悪徳業者減らないですね。
そんな不動産屋、早く潰しましょう。それが業界の為でもあるのですから。

お礼

通報ですか！？
そういうのとっても苦手なほうで・・・
もっと行政がしっかりしてくれれば良いですけどね

回答ありがとうございました。

回答No.2

TAKESHIDA

ひどい大家ですね。
裁判をやると言っているのはある種の脅しですよ。
絶対墓穴を掘ることになるって判っている筈です。
原状回復について理解していないようですので裁判をやらせれば良いです。絶対に負けませんね。

お礼

やっぱり脅しでしょうかね？
あとで向こうから裁判無しの１５％で手打ちと来ればうれしいのですけど。
「絶対に負けませんね」といわれると、うれしいです。
ありがとうございました。

回答No.1

inon

（不動産屋のほうから裁判にかけると言われました。）
相手が裁判にかけると言っているのですから、かけさせれば良いのではないでしょうか、どうせ調停になって質問者さんがおっしゃっているくらいに落ち着くでしょう。

お礼

回答ありがとうございます
裁判なしで１５～２０％ぐらいで落ち着いてくれるとありがたいのですが・・・。