売買契約書特約事項の効力について

質問

マンション買い替えの為、以前住んでいたマンションを売却しました。
その際に、特約としてマンションの敷地内にある駐車場を次の住まいに移るまでの間無償で借りる。としました。駐車場の修繕積立金は買主の支払いの旨も明記してあります。

ところが、マンションの理事会でマンションの住人以外が駐車場を使うことは出来ないので、退去を求められている。と、仲介業者より連絡が入りました。
仲介業者は、私たちに外部の駐車場代負担の上退去するよう要求しています。

・マンションの駐車場は１戸１台に専用使用権が設けられ、使用料無料・修繕積み立て金一律支払です。

・駐車場は敷地内ですが、ゲートはなく、駐車場側入口のオートロックからの出入となる為セキュリティー上は問題ないと思われます。

・契約から引渡しが、買主の都合で１ヶ月と短く（当初は３ヶ月の予定でした）その分の仮住まいの家賃負担などを相殺する意図でこの特約を設定しました。

・買主は車を所有していないので、売主である私が駐車場使用することに問題はありません。

マンションの理事会で、退去が決定したと言うならば従うべきと思いますが、外部の駐車場代を私たちが負担することに納得が出来ません。

どうぞ、アドバイスをお願い致します。

回答No.4

nonbi38

(1)１戸１台に専用使用権が設けられているがマンションの住人以外が駐車場を使うことは出来ない。
→基本的に引っ越された方が使用する事は出来ないでしょう。

(2)駐車場側入口のオートロックからの出入となる為セキュリティー上は問題ないと思われます。
→マンションの住人以外の人がオートロックからの出入をするというのは理事会としては良く思わないでしょう。

(3)外部の駐車場代を私たちが負担することに納得が出来ません。
→買主、売主の両者に落ち度があるように思えます。買主も特約をつけたからには責任があると思います。外部の駐車場を借りた場合、全額とはいかなくても請求はできるのでは？

売買契約をする前に管理組合に確認をとっておけば良かったのでしょうが。。。
私だったら直接理事に事情を話して次の住まいに移るまでの間使わせて頂ける様に頼み込みます。
買主も責任があるので理事に頼んでくれればいいと思いますが。
（仲介業者はあてにしません）

お礼

アドバイス有難うございます。
特約だから絶対ではないのですね。
買主の方と、相談の場を設けてもらい一度きちんと話し合おうと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue222

貴方が売られたマンションの駐車場でしょうか？

売却後もそのまま自分たちが使うとの特約？

それならその物件の駐車場の状態は貴方が一番知っているはず

自分たちで知っているはずの駐車場の状態を特約に間違って書かれただけでは？

・いずれにしろ買い主が負担する必要性が認められませんね
・マンションの規定なら従わなければなりませんね
・規定が無く理事会の意見だけなら従う必要も無いかも？

回答No.2

nonbay39

要は、そのマンションの駐車場代の使用料相当分を、次の住まいが決まるまでの間買い主から、徴収すれば良いだけでしょう。と言っても縮んだ２ヶ月分が限度でしょうけど。

　もし、買い主が車を持たなくても駐車場使用料を管理組合から徴収されるのであれば、買い主があなたに支払う必要もなく、売り主のあなたが管理組合に確認していなかったのが悪いだけだと思いますけどね。

　買い主の都合で引き渡しが早くなろうが遅くなろうが、気に入らなければそもそも契約しなければ良かっただけでしょう。このあたりが最も質問の意図を図りかねます。

　結局売却したのですから、あとからごちゃごちゃ言うのはルール違反でしょう。先にあなたが調べておくべき事柄だとしか思えませんし。

お礼

アドバイスありがとうございます。
仲介業者と話し合ってみます。

補足

マンションの駐車使用料は無料です。修繕費を買主が負担してます。
契約の際の条件交渉はすべて仲介業者を通していて、我が家が次の住まいに移るのは1年後の為引渡しは遅い方が望ましい。との希望でしたが、買主に急ぐ事情があり、1年間駐車場を無料で借りることを条件に引渡しを前倒しすることで了承しました。
仲介業者が管理組合にも連絡すると言っていました。
契約書に明記すれば安心だと思っていたのですが、どうしようもないのでしょうか。

回答No.1

BBQ38

なんども質問を読み返したのですが、ちょっと事実関係が判りにくいところがあります。が、

ただ、簡単な話、売買契約の特約事項の効力はあくまでその契約の当事者間のことです。契約当事者間以外の方に主張できることではありません。

従って、もし、マンションの規約上、専用使用権が住人に限られるとの規定があれば、現に住んでいる人だけが使えるだけのことに思えるのですが。いかがでしょうか。

お礼

アドバイスありがとうございます。
特約はさほど効力があるものではないのですね。契約書に書いておけば安心だと過信していました。
ありがとうございました。