住宅ローンの審査

質問

家を建てることになり
来週に、住宅ローンの仮審査をする者です。希望借入額は2900万の35年払いです

二人の情報
主人の会社は一応、大手です(年収が少ないですが。。)
主人　28歳　勤続10年　年収400万
私　28歳　勤続３年　バイト　年収150～240万

本来は主人だけで審査する予定でしたが、私がバイトでも3年しているなら私も一緒に審査に通した方がいいと言われたので、二人の収入を合わせて審査することになりました。

ところが、昨日、突然　会社から８月いっぱいで解雇を告げられました
理由は会社の経営が悪く、債務超過になっており、社員とバイトで計70人ほどの会社なんですが、事業縮小ということでバイト30人がクビとのこです。。。
その後の選択は　退社するか、親会社が同じでつながりのある会社に移るかのどちらかです。

繋がりのある会社は今よりも、立地、時給の面で悪くなるので　
私的には、退社して、他の仕事につきたいのですが、住宅ローンの審査のこともあり、会社はかわるけど、繋がりのある会社にいた方がいいのか？とっても悩んでます。

会社は変わるけど　つながりある会社に移動しても、勤続は１からのスタートとみなされ、意味ないでしょうか？
それとも、つながりのある会社なので、新しい仕事に就くよりは、審査的にいいでしょうか？結論をすぐ　出さなきゃならなくて、本当に困っています。どんな小さなことでもいいんで、教えてください。
長い文　読んでくださってありがとうございます。

回答No.7

mtss

Ｎｏ，５です

えー、つまり家を建てる事は決まっていて審査をどーするかですよね？
Ｎｏ，６の方の言う通り審査してみるしか無いんじゃないですか。

先の回答にあるようにご質問者さんの収入は合算出来ないでしょう、ご主人の収入だけの審査になると思います、年収の７倍を超える借入れですからどこでもは貸してくれないと思います。

ＨＭなのか工務店なのかは分かりませんが、その担当者しだいだと思います、1回審査に通らないだけですぐに諦める営業マンもいますし、あちこち金融機関などにコネとかやる気のある営業マンならがんばって審査の通るところを探すかもしれませんしね。
私の担当してくれたＨＭの営業マンは結構がんばってくれまして１年半かかりましたけど結果、都銀で借りれる事が出来ました。
その営業マンは今までに無職（これから自営業として独立）の人の審査も通した事があるって言ってました、売り上げ予測などの計画を出して審査してで半年位かかっと言ってましたが・・・　だから私の時も「絶対に審査を通してみせますから」と言ってくれましたよ。

＞mtssさんも一部上場企業なんですかね～

いいえ、ご質問者さんよりも条件の悪い小さな町工場ですよ、しかも業績の悪い・・・　だから減額どころか貸せませんって言う所が多かったです。

お礼

ご丁寧にありがとうございます
とにかく　審査してみます。
担当の方も　がんばってみるということでした。

回答No.6

gunjoiro

NO.34です。補足ありがとうございました。

　うーん・・まあどうでしょうね。これだけの人が無理では・・と言っていますが、スレ主さんは食い下がりますんで・・。やってみてはどうですか？実際は返済が始まれば何とかならなくても何とかするしかないんでね。

　それとパワーボードですが、うちもパワーボードですよ。メンテがほとんどいらない・・って事はないですよ。むしろ逆のように感じますが・・。
　ALC（パワーボード）ってとにかく水に弱いので、きちんと外壁塗装のメンテしてあげないと、パワーボード自体がダメになるんですよ。
　そういう建材関係に私は強くないので、専門知識はありませんが、メンテフリーは有り得ない筈です。ただパワーボードは耐久性がいいので、きちんとメンテしてあげれば、長持ちするとは聞いています。
　ですので、１０年、遅くても１５年程度には必ず塗装メンテはきますよ。その辺の話はネット見れば、出てくると思います。

　またどうしてこれだけ無理じゃないか？と言っているのは、うちが年収約５５０程度、借入３０００万程度ですが、既にアップアップしている状態だからです。
　本当にまったく貯金ができないんです。まず戸建になると光熱費が増えるし、その他固定資産税、車維持費等、本当に大変です。
　こういう状況は容易に予想できましたが、アパートの住人とトラブルがあったりして、もう賃貸は無理だと思い、購入に踏み切ったのです。本当はもっと頭金を出す予定でしたが・・。（それでも５５０万を頭金です）

　貯金１００万を残されるとのお話ですが、失礼ですけどすぐなくなると思いますよ。うちも現在貯金ができては下ろしたり・・の繰り返しです・・。

　うちは子供が来年幼稚園に入りますが、今の状態では幼稚園代が出ませんので、必ず私は働きます。今は主人のみの収入で何とかやっていますが・・・。

　そんな感じです、うちの状態は。繰上返済なんてほとんどできないですね、今の状態では。私が働いてどうだろうーって感じです。

　それでもアパートの下の住人が本当に嫌な人だったので、その人と離れられたし、戸建だし、ご近所にも今は恵まれてますので、今後悔はしてませんけどね。

お礼

ありがとうございます。いろいろあるんですね。
これから　もう一度じっくり　考えてみます

回答No.5

mtss

初めましてこんにちは。

私はご質問者さんのご主人よりちょっと少ない年収で７倍の借入れをして家を建てました。

私の場合、ＨＭより通常は年収の５倍位の借入れが多いんですが７倍まででしたら借りれ出来る事もあると言われました。
ただ、実際は厳しいもので、年収の７倍の借入れの審査をした時、最初に地銀２ヶ所で断られ（年収が少ないため）さらに他の地銀で「年収の５倍までなら」と減額されました。
地銀では無理と判断して今度は信金で審査して１ヶ所は断られ、もう１ヶ所は同じように５倍までと減額されました。
さすがにここまで来たら妬けになり、無理を承知で都銀で審査したらあっけなく通りました。

＞この2900万には家具、電化製品で200万で組まれています。引っ越しは自分の家のトラックで衣類とちょっとした雑貨だけになります

ただ、私の場合頭金も少ないですが有りましたし、家具家電や引越し代金も別で用意してましたし貯金も数百万は残してます、ご質問者さんの場合、年収の７倍を超えてるし尚且つ家具家電製品が含まれてるのが気になります。
最近は100％ローン（建物のみ経費別）110％ローン（建物経費込み）と有りますが、ご質問者さんはそれ以上ですよね？（頭金の事は何も書かれて無いので）　無謀なローンを組んでる私からみてもちょっと無理な様な気がします。

補足

回答　ありがとうございます。

＞私はご質問者さんのご主人よりちょっと少ない年収で７倍の借入れをして家を建てました。

初めてのご意見で少し安心いたします。mtssさんも一部上場企業なんですかね～？

不安なのは　みなさんからご指摘を頂いている様に借入してから　やっていけるかということです。

mtssさんは　毎月の返済には無理ない金額でしょうか？

私達はお恥ずかしい話、頭金が200万のみです。ほとんど　諸費用に消えてしまします。
そして　現金として残す　金額は100～150万円です。
これは　子供ができて、大変になった場合のために残しています。

NO,４の補足に記載したようにその後の計画もきちんと立てています

それでもやっぱり　無理でしょうか？

回答No.4

gunjoiro

NO.3です。補足ありがとうございました。

　以前（3－4年前程度）は４％だったんですね、ただ最近はどこの銀行も住宅ローンが一番の収益商品なので、借入者を増やしたいかつ低金利が続いている背景もあり、多少返済比率の計算は下げているとは思います。ですので、大体3.5～4の間くらいで審査されているとは思います。
　しかし、また最近金利が戻ってきたので、店頭金利は４％台がたくさんありますからね。また戻してくる可能性はありますよ。

　またもし奥さんがまだ在籍していたとしてもバイトなんで、それを銀行が収入合算としてみてくれるか・・です。契約社員とかならまだ違うかもしれませんが・・・。
　どうしてもバイト・パート・契約社員等の正社員でない立場の方ですと、審査上安定収入として見られるかどうかは微妙です。
　そこは審査する銀行がどうみるかでしょうね、その審査基準は各行違うでしょうから、私には何とも言えません。ただ弱い事は弱いと思います、年数働いてたとしても。

　しかし、もし奥さんが収入合算として見られたとしても、収入合算の場合、合算側（つまり奥さん）の収入は半分で見られるんじゃ・・。今まではそうでしたが・・最近は違いますかねえ・・？ちょっと微妙です。もし奥さんが合算できたとしても、特に正社員でないので、半減として見られる方が可能性は高いと思いますが・・。

　それともし、借入できたとして、今後お子さんとか考えてないんですか？その辺のライフプランはどう考えているんでしょうかね？

　奥さんのそのバイト代までも全部審査対象として乗っけてしまうと、まず奥さんが働かないと返済が無理になります。お子さん等が出来た時、育児休暇等がバイトではないでしょうし・・。辞めざるを得ないのでは？
　またもし正社員についたとしても、育児休暇とかでどうしても女性は働けない期間は必ず出ます。奥さんの収入まるまる考えるんであれば、今の状態だと働き続けなければ、返済は無理です。旦那さんだけの収入ではまず無理ですね。

　また、家を建てるとなるとその他諸費用（引越や家具を買い足したりとか色々です）が多額で出ますし、家自体も予算がオーバーしたりする可能性だってあります。

　自己資金をどの程度出すつもりかわかりませんが、今の状態で2900万って危険ですよ。家は建てれば終わりじゃないですし、始まりです。
　メンテナンスも10年ごと位に行わなければならないし、お子さんを望むなら、教育費もかかります。そういうのどうお考えですか？

　はっきりいって、貯金はまったくできないでしょうし、その他余暇（旅行行ったりとかレジャーですね）はまったくしない・・っていう覚悟が必要な数字ではありますね。

補足

本当に丁寧ありがとうございます。
今や、、審査が通るか通らないではなく、たとえ2900万　借入できてもやっていけるかですよね。。

＞また、家を建てるとなるとその他諸費用（引越や家具を買い足したりとか色々です）が多額で出ますし、家自体も予算がオーバーしたりする可能性だってあります

この2900万には家具、電化製品で200万で組まれています。引っ越しは自分の家のトラックで衣類とちょっとした雑貨だけになります

＞メンテナンスも10年ごと位に行わなければならないし
そのことも考えメンテナンスがほとんどいらない　外壁材は　パワーボード、屋根は瓦にしました

私も計算や計画を立てました。それで自分達なりに　できると思ったので　家を建てることにしたのです。

それが甘かったのかもしれませんね。もしよければ　私達のライフプランを見てください

まず。希望でフラット35で1500万(3.05％)　銀行融資で1400万です。銀行は10年固定で2.1％です。現在の金利です

なので　最初の10年は月7万　ボーナス約21万の返済予定です。
子供ができるまでは月３万、ボーナス時には20万の貯金ができる予定です。(固定資産税や車の保険、車検、税金なども考えて)

更に2年後ではありますが、主人の年収が500万になる予定です。これは会社に規定で歳をとると業務に関する資格もとれ　必然的に上がるそうです。500万になれば　私の収入を合算したぐらいにはなります。(少し少ないですが)　そのあたりで子供を出産できればと計画しています。

確かに　子供ができたら毎月の貯金はできなくなるとおもいます。
贅沢もできません
私が働かないようになったら月々６万円が足りなくなります。

それは　今ある　貯金100万と子供ができるまでたまる予定の150万でなんとか切り盛りする予定です。
ある程度たったら保育園にいれて　また私も働くつもりです

～10年後～
　銀行融資の分の元金が1098万ぐらいになっており　1098万の元利に対して　その時金利が最悪6％に上がったとしても　月７万　ボーナス35万の返済です
10年後となると主人も38歳です。こどもの教育費もかかる次期かとはおもいますが、年収もふえているはずです。

それでもやっぱり考えが甘いですか・・　？？　2900万の借入は危険ですか??
なんか　相談みたいになってすみません。
無理にお答えいただかなくても結構です。
ただ、みなさんのご意見で　私達の考え方が甘かったかと知らされ　本当に家を立てていいものか今後が不安です。

回答No.3

gunjoiro

うーん・・どちらにしてもご主人のみで審査でしょうね。

　その場合だと他の方も仰ってますが、返済比率でアウトでしょうね。３％で緩く計算しても33.4％ですよね・・。通常４％（3.5～4の間くらい）近くで計算してますから、返済比率は。

　年収400万以上であれば、返済比率は35％以内で審査対象に乗っける事ができますが、どちらにしてもまず400万で2900万を借りる考えだと年収の7倍以上ですよね、まず無理かと。

　2900万で借りるおつもりなら、600万とは言いませんが、まず審査通す事を考えるなら、450～500万弱位はないと厳しいでしょうね。

　しかし、普通に生活していく上での年収を考えるなら、無理なくと考えたらやはり550万程度はないと、苦しいでしょうね。

補足

回答ありがとうございます。銀行の融資の間に入ってくれている方に
年収400万でも　一部上場企業なので６倍までは大丈夫と言われたんです。その足りない部分に関して　私の収入も入れて審査すれば、審査次第でどうにかなるかもと言われ、一緒に審査するころになったのです

通常４％で計算　されるんですか。。返済比率でoutってわけなんですね。
私はバイトなので、確かに弱い立場とは言われましたが、まったく仕事していないよりは、いいとのことだったんです。

今回の事を会社にすべての理由を言ったら、在籍だけなら半年まで置いてくれるとのことだったんですが、もし、希望額までいかなくても、審査が通ったとして、実際、融資される段階で(家が建て終わった時)　仕事が変わってても問題ないのでしょうか？私の仕事が　続いてても、2900万は無理な話だったのでしょうか？？

もしおわかりで時間がありましたら教えてください

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

情報が少ないのであくまで試算ですが。。。

借入２９００万円　３５年（月々均等）金利３％
返済額：１１１，６０６円／月×１２か月＝１，３３９，２７２円／年
返済比率：３３．４％

銀行融資条件は次の条件が前提でそれ以外は基本「門前払い」です。
１．主たる債務者（ご主人）の勤続３年以上（正社員として）：○
２．購入物件の担保評価：△（不明）
３．返済比率３０％以内：×

なお、今回ご質問者自身はどちらにしても「審査対象外」ですので、ご主人の年収のみでの審査になります。
そうしますとご質問者のケースでは「大手都市銀行」での借入は承認が下りないでしょう。残る方法は「ノンバンク」「地方銀行」「信金」しかありませんが、金利は高くなります。

＜結論＞
資金計画に無理があるようです。上記の借入なら最低６００万円の年収がないと難しいでしょう。
熟考された方がよいかと。

補足

回答ありがとうございます。銀行の融資の間に入ってくれている方に
年収400万でも　一部上場企業なので６倍までは大丈夫と言われたんです。その足りない部分に関して　私の収入も入れて審査すれば、審査次第でどうにかなるかもと言われ、一緒に審査するころになったのです。

でも返済比率でダメなんですね。。。
私は対象外になってしまうんですね。
今回、審査するところは地方銀行なんです。

難しいんですね。みなさんの意見で現実を知りました。

もう一つ質問なんですが、

会社にすべての理由を言ったら、在籍だけなら半年まで置いてくれるとのことだったんですが、もし、希望額までいかなくても、審査が通ったとして、実際、融資される段階で(家が建て終わった時)　仕事が変わってても問題ないのでしょうか？もしおわかりで時間がありましたら教えてください
。また長くなってしまい　すみません

回答No.1

tarotaro001

銀行にもよりますが、多分どちらにしても勤続０年として審査されると思います。
というのは、銀行は将来に渡って安定した収入があるかをもっとも重視します。
今回の場合９月からの収入見込みが不透明だからです。
またアルバイトは一般的に立場が弱く見られがちです。
現に会社の業績が悪化した場合、今回のようにアルバイトから解雇になりますから。

そうなるとご主人の４００万での審査になりますが、年収の７倍以上になりますのでたとえ大手でも審査は厳しいと思います。

それ以前にお子さんは作る予定はないのでしょうか？
奥さんの年収も加算するとなると、お子さんを作ると支払いが破綻しますよ。

住宅ローンは組めるか、ではなく、最後まで間違いなく支払いができるか、です。
今回はちょっと無理があると思います。

補足

回答ありがとうございます。銀行の融資の間に入ってくれている方に
年収400万でも　一部上場企業なので６倍までは大丈夫と言われたんです。その足りない部分に関して　私の収入も入れて審査すれば、審査次第でどうにかなるかもと言われ、一緒に審査するころになったのです。

確かに子供の事を考えると不安部分もあります。甘い考えなのも分かっていますが、どうしてもアパートとか借りて家賃を払っているより、少しでも早くローン返済した方がいいんじゃないかと思い家を立てることにしたんです。そして２年後に主人の年収500万ぐらいにはなる予定ではあるのです。(昇格するということとは別に)
なので、審査さえ通れば・・・と言う考えだったんですが、私が解雇になったので、問題はつながりの会社に行くべきか、行ったところで意味ないかというところだったのですが・・・・やっぱり意味がないんですね。
会社にすべての理由を言ったら、在籍だけなら半年まで置いてくれるとのことだったんですが、もし、希望額までいかなくても、審査が通ったとして、実際、融資される段階で(家が建て終わった時)　仕事が変わってても問題ないのでしょうか？もしおわかりでしたら、教えてください
。また長くなってしまい　すみません