未集金について

質問

マンションの管理組合の理事になってしまい、未集金で困っています。
(1)駐車場の賃料・共益費を含め１５０万円近く未収の所有者が行方不明になってしまいました。
家族に内容証明も受け取り拒否され、管理会社の担当者は「書面を受け取り拒否されると請求の事実は証明されない。
打つ手はこれで全て」と言うのですが、回収はあきらめるしかないのでしょうか？

(2)未集金１２０万の部屋が、管理組合、管理会社が知らないうちに競売にかかって、売却された場合、
競売が始まるまでに債権の申し立てをしていなければ債権は放棄されたものとされると聞いたのですが、
管理組合は新たな所有者に対して請求できませんか？

(3)管理会社は「契約は請求業務で、未収の回収はあくまで努力すれば、回収の是非の責任はない」と言うのですが、
未集金額が少ない状態で「小額訴訟を」と理事会が希望した時に、担当者が「連絡が取れているのでその必要はない」と
手続きをとっていません。その結果が上記の２件となっています。
管理会社は理事会の要求に対し、業務を行わなくても非はないのでしょうか？

管理会社の担当者もコロコロ変わり、「その件は引き継いでいないので」とか
「大丈夫です」と言うばかりで具体的にわかりません。
上記の３点について教えてください。

回答No.1

st_tail · ベストアンサー

管理会社社員です。
管理会社にも色々ありまして、私の勤務先は、未収はとことん追いかけるのがウリの会社です。

さて、まず、管理会社に責任があるかどうかですが、一般的な管理委託契約書を使って契約しているのであれば、数ヶ月（一般には３ヶ月）督促をすれば、管理会社の責任は終わりです。それ以降は、管理会社の業務ではなく、管理組合が対応しなくてはなりません。３）への回答になりますが、受託した業務に入っていなければ、管理会社が応じる義務はありません。別途有償で応じることは有りますが・・・。

ま、滞納には色んなパターンがありますので、一概には言えませんが、まず、その「家族」と言う方はマンションに住んでいらっしゃいますか？
それならば、まずは駐車場を解約させましょう。契約書に、管理費を滞納した場合は解約、と言う条項があるのが普通です。駐車場使用料は、その部屋専用の駐車場が有る場合以外は、管理組合と使用者の契約となるため、次の所有者に請求することはできますが、新所有者に支払の義務はありません。

質問文では、区分所有者が夜逃げしたようですが、このような場合は、はっきり言って打つ手が無いのが実情です。しいて言えば、総会で競売を決議するくらいでしょう。競売には７０万円以上の費用がかかりますから、これは最終手段と考えるべきです。

次に、第三者による競売になった場合。
夜逃げをするくらいですから、このパターンも多いです。
この場合、通常は地裁から管理会社に管理費等の滞納について、問い合わせがあります。（個人的な感触からいえば、最近多いですね。）ですから、管理会社が知らない間に競売になった、と言う事が考えにくいです。
当社の場合は、ここで必ず配当要求をします。もっとも、配当があることはまれです。
で、競落された後ですが、区分所有法に基づき、新所有者に請求します。ここで新所有者がごねても、配当要求をきちんと出してありますから、文句は言わせません。払わなければ、小額訴訟、あるいは支払督促をかけます。ただ、配当要求をしていないと、落札者が滞納の事実を知らなかった、と言って、ごねる心配はあります。その場合には、調停と言う事になり、全額を請求するのは難しいと思われます。

今回の場合、管理会社が当てになりませんから、何らかの方法で弁護士を入れたほうが良いと思われます。間違っても管理会社の弁護士なんぞ紹介してもらわないように。管理会社とつるんでいる場合も多く、回収できた管理費の３割を報酬として持っていかれた例もあります。
地元の弁護士会とか、あるいは自治体の無料相談で紹介してもらうのもよいでしょう。

この場合、管理会社は当てにせず、理事会で速やかに動いたほうが良いと思われます。ついでに、この件にめどがついたら、次は管理会社の変更を考えることをお勧めします。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございました。
それにもかかわらず、お礼が大変遅くなったことをお詫びいたします。

ご回答を参考に住民で取り組んだところ（1）のケースは、
ひょんなことから所有者が見つかり、半分回収が済みました。
残り半分の支払いも念書（連帯保証人２名）を取り付けることができ、
順当にいけば年末には回収できそうです。