借地でも駐車場収入は得られるのでしょうか？

質問

９年前、借地権付きの家屋を親が購入しました。
中古物件のため老朽化が進み、家族内で建て替えようという話が出ました。

建て替えプランの中に１階部分を駐車場にするというプランがあって月極で貸し出そうと思っているみたいです。

そこで質問なのですが借地でも駐車場を人に貸し出すことはできるのでしょうか？

回答No.4

17891917

Ｎo1,3の者です。

「63maさんのご回答に不明な点があります。「建て替えるという事は、従前の建物を取り壊す事になりますから、その時点で、借地関係は一旦解消されます。」の部分」云々と意見しましたが，
　借地借家法をあらためて紐解くと，7条で，「借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者[中略]による取壊しを含む。[中略]）があった場合において，借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは，その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り，借地権は，承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する」とあります。
　すなわち，建て直しによる建物は堅固な建物でしょうから，借地借家法7条の規定によることになり，貸主の承諾が必要です。詳しくは条文をごらんください。

　おわびして訂正いたします。

回答No.3

17891917

ＡＮo１の者です。
63maさんのご回答に不明な点があります。

「建て替えるという事は、従前の建物を取り壊す事になりますから、その時点で、借地関係は一旦解消されます。」の部分

本件において，賃貸借の目的物は建物ではなく土地であるのに，なぜ建物を取り壊したら「借地関係が一旦解消」されるのでしょうか？
たしかに，借地契約に建物の種類，構造，規模等を制限する旨の借地条件が有る場合，建て替え自体について土地賃貸人の承諾を必要とすることはあります（借地借家法17条）。
この場合にも，賃貸人が承諾しないときには，土地賃借人の申し立てにより，裁判所は，契約の借地条件を変更したり（借地借家法17条1項)，増改築について，賃貸人の承諾に代わる許可(同条2項）を与えることができます。

無論，建て替えについては，大家は「永久にこの土地は返してもらえないではないか」と不安になることが多いので，建て替えに対して強く反対したり，将来，更新拒絶の正当事由（借地借家法5条・6条）があることを主張して賃貸借を終了させようとすることは大いにあると考えられますが。

回答No.2

63ma

＞中古物件のため老朽化が進み、家族内で建て替えようという話が出ました。＜

建て替えるという事は、従前の建物を取り壊す事になりますから、その時点で、借地関係は一旦解消されます。
ただし、土地所有者と事前に話し合い、借地関係更新か継続の承諾が得られていれば別ですが。
その事前話し合いの時に、建築計画として、貸し駐車場を設置することを説明し、承諾を得られれば可能と思います。
なお、借地から果実（駐車料金）を得るわけですから、借地更新料の値上げか、借地料の値上げは要求されるかも知れません。

回答No.1

17891917

「借地」とは地上権(民法265条以下）が設定された土地ではなく，賃借地ということでよいでしょうか？以下，賃借地であることを前提に説明します。
賃貸借の目的物を賃借人がさらに他人に貸すことを，「転貸借」といいます。

賃借人が土地を第三者に転貸しして賃料収入を上げることは可能ですが，転貸しにあたっては，民法612条1項により，賃貸人の承諾が必要です。
これに違反して，賃貸人の承諾を得ないまま転貸しすると，民法612条2項により，賃貸人は，賃借人との賃貸借契約を解除できます。

ただし，あなたの事例の場合，土地の賃貸借は建物所有が目的なので，民法以外に借地借家法が適用されます。そこで，賃貸人が自己に不利な事情がないにもかかわらず転貸について承諾をしてくれない場合には，裁判所に申し立てて，賃貸人の承諾に代わる許可を得ることができます。（借地借家法19条）