住宅ローン借り換えに伴う手数料

質問

住宅ローンの借り換えを検討しております。
主人は現在46歳です。
完済（H45）まであとちょうど25年ありますので3ヶ所（公庫1900万・助成公社1200・民間200）のローンを一本化したいのですが
今教育費が膨大にかかるため現金の持ち出しに余裕がありません。
また、今年から11年目に入り公的ローンが４％になり家計を圧迫しております。民間は半年ごとの短期変動金利です。

１．住宅金融公庫から新たな民間の銀行に借り換えする場合、手数料や保証料などの諸経費をローンの中に組み込んでの返済をしてくれる銀行はありますでしょうか？

２．20年～25年の超固定金利が希望です。よく取引状況によって金利優遇という話をききますが、メインバンクの場合固定金利ローンの場合も金利優遇とかあるのでしょうか？

３．銀行に借り換え相談に行く場合、準備して持参する必要書類等ありましたら教えてください。

どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 民間は半年ごとの短期変動金利
ごく普通の変動金利型のことですね。
変動金利型は、半年ごとに金利の見直しがされますから。
返済額の見直しは５年ごとでしょうか？
公庫融資が11年目に入ったということは、民間金融機関の住宅ローンの返済金額も２回目の見直しが行われたのでしょうか？

余裕資金がないので、借り換えにかかる諸費用も一緒に借りたい…ということですね。

まず、保証料については、多少損になるかもしれませんが、一括前払いではなく、金利に上乗せして払っていくような住宅ローン商品を扱っている金融機関もたくさんあります。

また、多くの金融機関では諸費用を借りることもできます。
ただし、「借り換え額に上乗せして借りられるところ」と、「借り換え額の上限はあくまでも債務残高まで。諸費用については別途諸費用ローンやフリーローンを利用してもらう…というところ」がありますけれど。
全ての金融機関の住宅ローン商品の商品条件を把握している訳ではないので、まずは
・住宅公庫融資の窓口となっている金融機関
・ご自宅から近く、利用に便利な金融機関
の２つに相談に行かれるとよろしいでしょう。

> ２．20年～25年の超固定金利が希望です。よく取引状況によって金利優遇という話をききますが、メインバンクの場合固定金利ローンの場合も金利優遇とかあるのでしょうか？
超固定金利というものがどのようなものかは存じませんが…。
「全期間にわたって当初契約した金利が適用される」もののことでよろしいでしょうか？
それならば『固定金利型』といいます。
なお、２年とか３年とか５年とか10年とかの期限を切って、一定期間金利が同一に保たれるものは『固定金利選択型』といいます。これは、『変動金利型』に別途『特約』をするものです。
『固定金利型』の場合は、「債務者の属性等によって店頭表示金利から何パーセントの優遇をする」ということはあまりありません。
最初から「優遇後の金利」を提示していることが多いです。
メインバンクであることは、金利優遇の『最低条件』ですから、それだけでは「さらに優遇」ということは少ないですね。

> ３．銀行に借り換え相談に行く場合、準備して持参する必要書類等ありましたら教えてください。
住宅金融公庫融資については、『返済計画表』が出ているはずです。
その他のところでもそれに類するものが出ていると思いますので、それと、平成１９年分の源泉徴収票を持参されれば、とりあえずの審査はできると思います。

お礼

ご回答をいただき感謝しております。
今日1件民間の銀行に電話をしてみましたところ25年の全期間固定金利型については提示された3.4％の金利の中に取扱手数料や保証料が含まれていると聞きました。まだ他の金融機関をあたっていませんのでこの金利がどうなのかわかりません。
返済計画表につきましては只今取り寄せをしていまして来週には相談に行ってこようと考えております。

その他の部分でどうしても現金を出す必要性のあるものはどの程度ありますでしょうか？

回答No.2

Domenica

＃１です。
お礼をありがとうございました。

> 今日1件民間の銀行に電話をしてみましたところ25年の全期間固定金利型については提示された3.4％の金利の中に取扱手数料や保証料が含まれていると聞きました。

『保証料金利上乗せ型』ですね。
おそらく、住宅ローンの金利が3.20％で、保証料分が0.20％上乗せになっているのではないかと思います。
三菱東京ＵＦＪ銀行のウェブサイトを見ると、借り換えの場合で返済期間が21年～25年の全期間固定金利は3.47％で、『保証料は別途』とのことですから、保証料が金利上乗せになっていて3.40％ならば、少なくとも三菱東京ＵＦＪ銀行の公表金利よりは低い金利で借りることができそうですね。

> その他の部分でどうしても現金を出す必要性のあるものはどの程度ありますでしょうか？
これは金融機関によっても違ってきますので、なんとも言えません。
借り換えに伴う『登記』関係の費用（数万円～十数万円）と「金銭消費貸借契約証書」に貼付する収入印紙代（借り換え額が1,000万円超5,000万円以下ならば20,000円分）くらいではないかと思います。
登記関係の費用はもしかしたら借入額に上乗せして借りられるかもしれませんが、収入印紙代は現金を用意する必要がある場合が多いのではないかと思います。

ところで、現在11年目ということは、保証要件があった頃ではないでしょうか？
ならば、保証料を一括前払いされているはずなので、その返戻があるのではないかと思うのですが…。（いくらかでも戻れば助かりますよね？）

あとは、火災保険が問題ですね。
現在は「公庫特約火災保険」のご利用でしょうか？
ならば、別途新規に火災保険に入りなおさなければならないと思います。
この保険料がどうなるかについても、確認された方がよろしいかと思います。

また、民間金融機関の住宅ローンでは、団信への加入が融資条件となっていることがほとんどです（住公は任意加入）。
『ごく普通の』保険条件になっている団信ならば、保険料については金融機関負担なのですが、最近では、『特定疾病保障付き』の団信に加入される方が増えています。
この場合の保険料は、債務者負担となります。
場合によっては、現在加入している他の保険も合わせて見直す必要があると思います。

お礼

重ね重ねの返信に大変感謝しております。

はい、仰る通り『保証料金利上乗せ型』のようで保証料が組み込まれており、『登記』関係の費用につきましては希望があれば組み込みも可能で収入印紙のみは自腹だそうです。

＞ところで、現在11年目ということは、保証要件があった頃ではないでしょうか？
はい、公社からは1220万借り入れて一括174700円払い、公庫は1970万の借り入れで366180円（申込手数料・保証料・火災保険料・団信保険料）
払っています。
火災保険に関しましては「公庫特約火災保険」長期保険保険料一括払いとして加入している旨伝えたところ、特に入り直す必要性はないような事を電話相談の方は言ってましたがそのような事はありえるのでしょうか？

また団信保険には新たに加入する必要があるようで、ガン付や特定疾病付きを希望した場合のみ金利が上乗せされるようです。11年目にして団信保険料だけでも年8万近く払っていますので痛いです。
あと6年したらガンガン繰り上げ返済できる状況になるのですがその頃には金利がどうなっているかわかりません。

あと2250万くらいの残債務がある場合４％の公庫と公社が3.4％まで下がったら返済期間は25年ローンにして、その他の諸費用をローンに組み込んでも多少なりとも違うのでしょうか？