住宅ローンの組み方について

質問

4000万を35年の住宅ローンで組む予定です。
大手銀行で既に仮審査、本審査の承認が取れたのですが、

5月に開始まで、どの内容にするか悩んでおります。
元利均等変動型、数年固定、フラット、ミックスとありますが、
現在の金利を見ていると、長期固定を選択する必要もないかと
思っており、正直迷っています。。

継続して1%の金利優遇をいただけるので、
当初3年固定の金利2%で組もうかと考えていますが、
不動産会社からは、金利が下がっているので、しばらく変動型で様子をみては？ともアドバイスをもらっています。

サブプライムローン問題や、今後の動向も加味し、
正直自分にどのローンを組むことが合っているか不安です。
年収は630万です。

皆さまのご意見いただければと思っております。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 大手銀行で既に仮審査、本審査の承認が取れた
とのことですが、「どのような条件にしてもＯＫ」の承諾が下りているのでしょうか？
時々、「変動金利型か、固定金利選択型の２年・３年・５年・10年しか選べない」ということもありますので…。

それに
> 元利均等変動型、数年固定、フラット、ミックスとありますが、
これは、『基準』がバラバラなので、これらを比較するのは難しいですよ（認識違いもありますし）。
元利均等は、『元利均等返済』と『元金均等返済』という『返済方式』の話。
変動型と数年固定は、『変動金利型』と『固定金利選択型』と『固定金利型』という『金利設定方法』の話（ミックスは複数の金利設定方法を組み合わせること）。
フラットは、『フラット35』という『住宅ローン商品』のことか、『固定金利型』のことを仰っているのだと思いますが、いくらフラット35が「固定金利型」の特徴を持っているとはいえ、プロパー住宅ローンとは一緒に考えてはいけません。

> 当初3年固定の金利2%
当初も1.00％優遇で、３年固定を選択した場合の適用金利が2.00％ということですか？
ならば、現在の住宅ローンの金利情勢からすると、比較的『高い』金利が適用になりますね。
保証料や団信（特定疾病保障）保険料が上乗せされての金利が、「３年固定で2.00％」というならばいいのですが、現在ならば、固定金利選択型の10年固定でも2.00％以下で借りられる金融機関もありますので、３年固定で2.00％は、当初借り入れとしては比較的高めの金利設定だと思われます。

> 不動産会社からは、金利が下がっているので、しばらく変動型で様子をみては？ともアドバイスをもらっています。
３年固定の金利が2.00％と比較的高めなので、もしかしたら変動金利型の金利の方が低いのでしょうか？
そうでなければ、その不動産会社の担当者は『再びゼロ金利時代が来る』と予想している…ということになります。
でなければ、変動金利型を選択するメリットが何もありません。
『再びゼロ金利時代』来ると思います？

> 継続して1%の金利優遇をいただけるので
３年固定は2.00％とのことですが、他の金利がどうなっているか分からないので、10年固定を選んだ場合などとの比較ができません。
10年固定と比較するにしても、３年固定の固定期間終了後（４年目～10年目）の適用金利次第では、「10年固定を選んでおいた方がよかった…。」という可能性がでてきますから。

> 正直自分にどのローンを組むことが合っているか不安です。
> 年収は630万です。
年収だけではどのようなプランがあっているのかを判断することはできません。
それぞれの『ご家庭』によって、『材料』が異なってきますので。
それに、返済負担率は税込みの年収で判断しますが、実際の返済は手取り月収の中から行うものですから。
不安を少しでも軽くしたい…ということでしたら、現在の手取り給与から、現在と同レベルの生活を維持しながら、「いくらまでならば住宅ローンの返済に充当できるか」を考えてください。
ボーナスをアテにした返済計画をしなければ、余裕が生じます。

繰上返済については、住宅ローン金利以上の運用ができるのでしたら、繰上返済に凝り固まる必要はありません。
また、「金利の低さ」を理由に、変動金利型や短期固定を選ばれた方は、意外に繰上返済ができない方が多いです。
長期固定を選ばれている方の方が、先々までの資金計画を立てやすいためか、「思ったよりも繰上返済ができる」という場合が多いですね。

お礼

Domenicaさん

コメントありがとうございます。
週末に聞いてみたのですが、20年固定まで変動・固定とも選択できるとのことです。

金利については、10年固定で2.3%（保障料は別途前払・団信保障料は込）初期費用で保障料が85万程発生してしまいます。

確かに長期固定（例えば20年）とかを選択した方が繰り上げ返済も含めイメージしやすいとも考えています。。rokko-oroshiさんのおっしゃるように、返済額がイメージできれば繰上げもその他の生活レベルも長期的にイメージしやすいですね。

3月から適用金利が若干上がったようで、今後の本契約も含め焦っているものの、今回の銀行でいいのか・・・についても悩みはじめています。
20年固定ですと金利が3.1%。10年で2.3%です。初期保障料85万の出費を考えても、新生銀行等の方がメリットが大きいなと思っていますが、ローンの本審査通過後でも解約できるのでしょうか。。

回答No.3

rokko-oroshi

＃１，２です。

私は新生銀行なので１万円以上で繰上返済が手数料無料でできます。
なので、毎月１万でも２万でも余裕があれば繰上返済します。
ボーナス払いは使ってませんが、ボーナス時にもできるだけ繰上返済しています。

もちろん急な出費に備えていくらかはすぐに使える貯蓄もおいてますが、基本的には繰上返済に回しています。税金の控除が関係してくると多少考え方が違ってくるかもしれません。

回答No.2

rokko-oroshi

＃１です。
私は数年前ですが、全期間固定で住宅ローンを組みました。
理由は簡単に言うと、住にかかる金額が決まれば、それに応じた暮らしを選択できると思ったからです。

毎月＊＊万円さえ払えばいいと決まってしまえば、残りいくらで生活していけばいいかが決まります。途中から支払額が増える可能性のあるようなローンだと、その時点で生活レベルを落とす自信が私にはありません。
不動産屋は売る為に少しでも当初の支払額が少なくなるような方法を提案してくると思います。彼らは数年後に支払額が変わったときには我関せずです。

お礼

実体験のコメントありがとうございます！
確かに、家賃のごとく固定金額が解れば、他に使える金額が解るので生活をマネージメントしやすいですね。

なお、追加ですが、繰上げ返済はどれぐらいされているでしょうか？
もちろん生活の余力も加味してされると思うのですが、全体が4000万だとして、年100万余剰が出た場合、どんどん返していくべきでしょうか？（あくまでもご意見で結構です）

よろしくお願いいたします。

回答No.1

rokko-oroshi

変動金利にして、早い段階でどんどん繰上返済していくのも手だと思います。繰上返済していかないのなら、長期固定の方が安心感があります。
現在の金利を見て長期固定にする必要がないと考えられた根拠がわからないですが、過去３５年と同じくらいの幅でぶれたら高金利時には相当きついですよ。

いずれにせよ、先にどうすれば良いかは誰にもわかりません。
後になってどうすれば良かったかがわかるだけです。
ご自身の生活設計にあわせて決めるしかありません。

お礼

rokko-oroshiさん

早速のコメントありがとうございます。

記載した文章を読み返してみて、確かに変ですね。。
大変失礼いたしました。

長期固定の必要がない・・・と記載してしまったのは、不動産会社からのアドバイスで変動にしては？とあったためです。私としては不安があり、固定の方がいいかとも思っているのですが、現在金融機関で用意されている3年、5年、10年などの中期固定？のどれを選択するのがいいのか困っております。

当初変動で、金利上昇時に固定化するのも手だとは思うのですが、みなさんどうされているか参考までにアドバイスいただけないかと思っている次第です。

（もちろん先の経済動向など解らず、リスクもあるのも当然ですが）