新築購入のこと

質問

新築戸建てを購入しようと考えています。
瑕疵担保責任というのはどういったことなのでしょうか？
売主さんは業者さんのようなのですが、新築の場合は引き渡しから
10年だと、以前耳にしたことがあります。
ですが、お願いしている不動産業者さんは引き渡しから2年だと
言っております。
どちらが正しいのかわかる方いましたら教えてください。

回答No.1

noname#65504 · ベストアンサー

瑕疵担保は民法上存在します。

民法上の瑕疵担保は売買契約の場合、決まっていませんので、一般的な時効が適用され引き渡しから１０年と考えられています。
しかしこれはあまりに長いので、契約で短縮することが通常行われています（民法より契約の方が優先される）。

しかし、宅建業法では、売り主が宅建業者の場合、民法より不利な契約をする場合最低でも２年以上の瑕疵担保期間をつけることになっています。
通常業として販売を行うものは宅建業の免許が必要ですので、建て売りや分譲マンションの売り主は宅建業者であることがほとんどです。
つまり宅建業法により最低２年以上の瑕疵担保期間をつけなければならないことになります。
そのため、契約で２年とするのが一般的に行われています。でも、本来これは１０年までの期間なら自由に設定できるのです。でもそのように延長して販売する業者はほとんどいないでしょう。

一方新築については、構造上重要な部分と雨水の浸入する部分については品確法という法律により民法の瑕疵担保を強化して１０年間売り主の義務としています。
これは契約で最長２０年まで延長できることが認められていますが、延長して契約する業者はまずいないでしょう。

つまり、法律上最低限つけなければならない瑕疵担保期間は、場所によって異なり、構造上重要な部分および雨水の浸入する部分については１０年、それ以外については２年です。
場所によって異なります。

なお、瑕疵担保は引き渡し時にすでにあったものだけが対象で、メンテナンス不足による劣化、通常の老朽化や巨大地震などにより生じた損害までは責任はないことになっています。

ちなみに、中古は売り主が宅建業者の場合２年、その他事業者ならなしにはできないが（消費者契約法）、売り主が個人の場合はなしでも可能。