住宅ローンの組み方について教えて下さい。

質問

主人は1人っ子の為、ゆくゆくは主人の両親の面倒をみることになるであろうと覚悟して、主人の実家から車で５分程度のところに住んでいました。
しかしある日主人が突然「このマンションを購入したい」とチラシをみて言い出しまして、一念発起して購入することにしました。
そこで住宅ローンの組み方でご助言いただけたらと思っております。

現在主人は４６歳、退職まで１４年です。（６５歳までは働く予定です）
現在手取り５５０万程度、退職金予定は１７００程度だと思います。
子どもは小学生２人、私はパート（年間１０３万円の収入）です。
ローン金額は１６５０万円・返済期間は２０年を予定しています。

現在迷っているローンの組み方は２通りです。
(1)１６５０万円・２０年長期固定金利２．６１％
(2)ミックス・１０００万円・２０年固定金利２．７％（ただし会社より０．４％の利子補填あり）
６５０万円・１０年固定金利１．９５％その後変動金利

(1)の方が生活設計をたてやすいと思いますが
(2)の方で１０年固定１．９５％で６５０万円をできるだけ完済し、もしできず金利が上昇していても１４年後の退職金で返済しようと考えています。

結婚して１４年間賃貸で、夢のマイホームでとても嬉しい反面。
今後お金のことで揉めるのではと不安も感じております。
ぜひご助言いただけると幸いです。

回答No.4

Domenica · ベストアンサー

＃２・３です。

(1)と(2)はいずれも『団信保険料』が債務者負担ではあるけれど、別払いか、金利上乗せ型かの違いでしょうか？
保険料が債務者負担というところをみますと、『特定疾病保障タイプ』の団信でしょうか？（一般的な団信ならば、未だに保険料を金融機関が負担することが殆どなので。）
(1)の保険料は一括前払いですか？それとも年払いですか？
(1)の保険料が一括前払いの場合、一部繰上返済や全額繰上返済をした場合に、保険料の返還はあるのでしょうか？
(2)の場合、保険料の上乗せ率は何％でしょうか？

もし、(2)が団信保険料上乗せ後の適用金利が1.90％（１月の融資実行分）ならば、優遇幅が結構大きいですね。
とてもお得だと思います。

ただ、このキャンペーン（同じ優遇幅）が２月の資金実行分にも適用されるのならば、資金実行は２月まで待たれた方がよろしいかもしれません。
今日も株価の下げの勢いが止まらず、この回答を打っている時点で、今日の日経平均最安値は12,629.56円（先程つきました。昨日より700円近くの下げ）。
それにつられて、10年国債の利回りも0.040％下がっているんです。
この調子ですと、２月の住宅ローンの店頭表示金利は、１月よりも軒並み下がってくるのではないかと思われますので…。

(1)の場合、途中での一部繰上返済や全額繰上返済をしなければ、総利息額は4,697,011円になりますから、総返済額は21,197,011円になります。
(2)の場合、確定するのは当初10年間ですが、その後、固定期間終了後の適用金利が4.5818％以上にならなければ、(1)よりも総返済額は少なくなります。
固定期間終了後も『店頭表示金利より1.00％優遇』とのことですから、店頭表示金利が5.5818％以上にならなければ、結果的には(1)よりもオトク…ということになります。

毎月の返済額は、(1)が88,321円で、(2)の当初が82,692円、固定期間終了後に4.50％になったとすると93,594円になります。
どうしてここまで金利が上がってもオトクになるかというと、利息は債務残高から計算されるからです。
(2)は、債務残高の多い時に金利が低く、金利が上がっても債務残高が少なくなっているので、負担が小さくて済む…という計算なんです。
10年後に200万円程度繰上返済可能ならば、さらにオトクになります。

私も住宅ローン返済中の身の上でして…。
年収600万円程度の独身女性（ご主人より少し年下です）なのですが、実は、借入額も似たようなもので、返済期間は20年で借りているんです。
そして、利率もほぼ同じなんですよ。
ご参考までに、私は(2)の10年固定です（10年後に全額完済予定です）。

> 名義のことは「離婚」の問題でしょうか（笑）
…、仰るとおりです。
なぜか多いんですよね。
単独債務と比較して、なぜか共有名義や収入合算だと多いんです。
そして、このサイトでも「住宅ローンについて、収入合算をして連帯保証人になっているのですが、このたび離婚することになりまして…。」というものをよく見かけます。
「収入合算にしないと住宅ローン審査に通らない」ということで、妻を収入合算者にするパターンが多いのですが（妻にも充分な年収がある場合は、妻も『住宅ローン控除』を受けるために、融資２本の連帯債務者にすることが多いので）、そのような場合は、返済負担率の計算では何とか審査に通るものの、実際の生活においては、住宅ローンの返済で精一杯で余裕がない→金銭的余裕のなさが精神的な余裕も奪う…というカンジなのだそうです。
もっと離婚率が高いのは、『妻の実家の敷地を分筆して、妻の親名義の土地に家を建てた場合』ですね。

お礼

何度も丁寧なお返事をいただきありがとうございます。
とってもキャリアウーマンでいらっしゃるようで羨ましい限りです。
金融機関の女性はわりと厳しい方が多いのですが、Domenicaさんのような親切な方にふれ、とっても嬉しく思っております。

＞(1)の保険料は一括前払いですか？それとも年払いですか？
支払いはどちらでも可能とのことでした。
そして８代疾病の特約がついたものです。

＞(2)の場合、保険料の上乗せ率は何％でしょうか？
それについては教えていただけなかったのですが、諸費用からみますと団信の保険料は金利に上乗せと思われます。

現在１０年固定金利１．９％で
元金均等返済でできるだけ返していけたらと考えています。
１０年後Domenicaのように完済できるといいのですが・・・
子どもの学費などを考えますと我が家は厳しそうです。
Domenicaさんは、しっかりとご自分でローンの返済もなさっているんですね。２１世紀の素敵な女性だなって思います。
娘達にはぜひそんな強い女性になって欲しいものです。

＞住宅ローンの返済で精一杯で余裕がない→金銭的余裕のなさが精神的な余裕も奪う
↑これは分かるような気がします。
こうならないように無理なき返済を考えているつもりですが・・・
ローンも、名義も主人1人にするようにしました。
でも主人には、借用書を書いてもらってもしも離婚などの時には私の出した頭金を返済してもらう約束をしたところです（笑）

回答No.3

Domenica

＃２です。
丁寧なお礼をありがとうございました。
パートとはいえ銀行にお勤めならば、少しは専門用語を交えてお話してもよさそうですね。

> マンションは、都心の駅前のマンションですのでその後売却する際には売りやすいことも考慮して今回の購入に踏み切りました。
これは大変賢明なお考えだと思います。
実は、最近では「老後は田舎の一戸建てで」という風潮が減って、「老後は交通の便も、生活の便もいい場所で、家の中がフラットな造りになっている都会のマンションで」という風潮が増えているそうです。
「歳をとって身体の自由が利かなくなったとき、田舎暮らしでは通院も不便、買い物にも不便。一戸建てでは階段の上り下りが大変。歳をとってから引っ越しても近所との関係を構築しづらい。田舎では子供世帯が同居してくれない（当初は同居してくれても途中で出て行ってしまった）。夫婦２人世帯になったとき田舎の一戸建ては広すぎた。」というのが主な理由だそうですが、そのような『セカンドライフ世帯』が主に購入するのが、「住宅ローンを利用しなくても済む位の価格の、中古の『都心の駅前のマンション』」だそうですから。
また、売却をされなくても、住宅ローンを完済させてしまえば、一旦賃貸に出し、ご質問者さまご夫妻がお年を召されてから、再度住むことができるようにされてもよろしいのではないかと思います。

> 私も一度退職しましたが現在も銀行にパートででているのですが融資の方にお聞きすると１０年固定の低金利をすすめられました。
私は、現在は個人融資担当から外れていまして、資金運用を担当しています。
その関係で『マーケット』『金利』というものが、より身近にあり、把握しやすいポジションに居ます。
その視点から、私もこのサイトではよく「今一番お得感があるのは10年固定」とお勧めしたことが多数あります。
政策金利は今のところ『利下げ』までは至っていませんが、10年物国債の利回りがサブプライム住宅ローン問題の影響もありましてズルズルと下がっています。
ゆえに、『変動金利型』や『固定期間が短いものの金利』と、『固定期間の長いものの金利』の差が小さくなり、住宅ローンの金利においてもこの傾向が見られるんです。
『適用金利』については、キャンペーン等の優遇があるので、一概には言えませんが、『店頭表示金利』の推移を見るとはっきりと分かりますよ。
ただ、ご家庭それぞれに『生活形態』というものがありますので、誰にでも無条件に10年固定をお勧めしていい訳ではありません。
「先のことは未定でしかないし、将来的に１円でも返済額が上がったら生活はとても厳しくなるだろう。」とお考えの方には、「全期間固定」をお勧めすると思います。

> でも現在の住宅ローン金利を４．０などでうたっておりますので１０年後のキャンペーン金利終了後の不安がつきまとっております。
「現在の住宅ローン金利を４．０などでうたっております」この金利は、全期間固定の『店頭表示金利』でしょうか？
10年固定の『店頭表示金利』でも4.0％という高い利率はあまり見かけませんので。
仮に全期間固定の適用金利が4.0％というのならば、いっそ『フラット35』を利用された方がいいのでは？と思ってしまいます。
10年後のことは分かりませんが、金融機関におけるリテール部門の強化は引き続き諮られると思います。
住宅ローンの他行からの『借り換え』ということは、その金融機関にとっては『新規』の顧客になりますから、その獲得のための手段は講じ続けると思いますよ。
ご心配なようでしたら、10年後の固定金利期間終了時に全額繰上返済か、大きな一部繰上返済を狙われてはいかがでしょう。
現在は健康にご懸念がないとしても、10年後はどうでしょうか？
借り換えを考えても『団信』がネックになるケースって多いんですよ。

>> 妻の収入は合算せず、マンションの持分も夫単独とする
> とアドバイスいただきましたがどうしてでしょうか？
収入合算者、住宅ローン対象物件の共有者は『連帯保証人』に、なっていただかなければならないからです。
細かいことですが、共有者がいたり、住宅ローンが単独債務でなかったりして、連帯保証人がいれば、それだけ必要な『諸費用』が増えますので（印鑑証明書などの取得もタダではありませんから）、もったいないんです。
将来的に売却を検討するならば、その際も結構面倒になったりしますしね。
収入合算をする必要がなければ、わざわざ収入合算者になる必要もありませんし。
あと１つ理由があるんですが、これは『ジンクス』のようなものなので、やめておきます（このサイトにもよく質問が入っている問題なんですが、なぜか多いんですよ…）。

また、お礼を拝見しましたところ
> 名義は１/２づつで主人にも了解を得ていたのですが・・
とのことですが、頭金1,300万円（うち妻名義の預貯金から700万円）、ローン希望額1,650万円…ということは、物件価格が2,800万円程度で、売買・住宅ローン諸費用に150万円程度ということですね。
となりますと、2,800万円の物件を購入するのに「妻は700万円（全体の４分の１）しか資金を出していない」にもかかわらず、「２分の１の持分」を持ちますと、その差の４分の１分＝700万円分について夫→妻への贈与があったものと見られる可能性があり、そうみなされれば贈与税の対象となってきますが、その点はいかがでしょう。
ご質問者さまは現在パートということですから、ご質問者さまが住宅ローンを利用されることは難しいかと思います。
ですから、住宅ローンを夫と妻の双方が借り、お互いがお互いの連帯債務者になる…ということは難しいと考えられますので、そういった観点から、税務署は「パートの妻が２分の１も持分を持っている？不自然だ。」と見ますから、妻の「２分の１の資金の出所」が明確にできなければ、その分は夫→妻への『贈与』と取られても仕方がないんですよ。
税務署は、一応『無作為抽出』をしてチェックしているとのことですが、おそらく独自のチェックポイントがあるのだと思います。
ご質問者さまのパターンは、そちらに引っかかりそうな気がするので…。
ご質問者さまが持分を持たれるならば、「物件価格に対して700万円の分だけ」にされておかれ、700万円の『証拠』をとりあえず『５年間』は保管しておいてください（確か５年でＯＫのはずです）。

お礼

何度も丁寧なお返事をいただきありがとうございます。
とても勉強になりありがたく思っております。
仮審査の結果がでましたので早急に決定したいと思います。

(1)１６５０万円・２０年長期固定金利２．６１％
こちらは団信は別途加入（２０年で５０万程度）になります。
(２)キャンペーン金利当初１０年固定１．９％
その後は店頭表示金利より－１％
（↑この際の店頭表示金利が３～４％と高いので、１０年後は借り換えを検討しております。）
団信は金利に含まれています。

(２)にした場合Domenicaのアドバイスのように１０年後に全額返済は我が家では残念ながら厳しいかと思います。
計算では１０年後残額８００万程度で繰り上げ返済可能なのは２００万程度だと思われます。

Domenica様であればどちらになさいますか？
１０年後の金利は不安ですが、少し(２)の方に心が揺るいでおります。

名義のことは「離婚」の問題でしょうか（笑）
できるだけ避けたいことですので主人の名義にしておこうと思います。
何度もご連絡差し上げて申し訳ございません。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です（ＦＰの資格も取得してはいますが２級技能士どまりなので…）。

まず、「『現在のご主人の手取り月収から』いくらまでならば住宅ローンの返済に充当できると思われますか？」。
ご質問者さまのパート収入は含めないで考えてください。
手取りで550万円ですと、『収入』は700万円弱程度ではないかと思います。
(1)のパターンで借りられても返済負担率の点では問題ありませんが、『生活』はご家庭によって違うものです。
ですから、現在の家賃と比較して「いくらまでならば住宅ローンの返済に充当できるか」を考えてみてください。
できれば『ボーナス返済』はしないでいただきたいので、『現在のご主人の手取り月収から』考えていただきたいんです。

それから、住宅ローンの利用をご検討されている銀行の『変動金利型』、『２or３年固定』の「１月融資実行の場合の適用金利」と「金利優遇幅」の情報をいただけると嬉しいのですが。
10年固定で適用金利が1.95％というのは、大変好条件なのでこれを利用するのもよろしいかと思うのですが、ミックスの場合は「長期固定と短期固定」もしくは「長期固定と変動金利型」を組み合わせることによって、双方のメリットを最大限に生かそうと意図することが多いものですから。

(1)の場合は、『ボーナス返済なし』としても毎月の返済額は88,321円。１本の場合にこそ10年固定を選択されてもいいような気がしますが。
そして、20年固定の場合との返済額の差・毎月5,000円程度は貯めておかれて、固定期間終了時に別の余裕資金と合わせて100万円を繰上返済をする。
これによって債務残高は800万円程度になりますから、金利が上がったとしても、その影響を小さく押さえることができます。

(2)の場合は、おそらく『利子補給制度』のことだと思いますが、どのような形で行われるのでしょうか？
補給を受けられる年数が決められていたりしますし、結果的に（最大で）0.40％になる計算ということもありますし、利息を払ってから戻ってくるということも多く、20年固定2.30％という計算とは違う可能性も考えられますので。

金融市場に視点を置いても、現状では当面住宅ローンの金利が大きく上昇する可能性は高くありませんので、ミックスの場合は取り敢えず金利の低さを採って返済金額を減らし、浮いた分をまとめて繰上返済にする…ということも有効ではないかと思います。
ですから、金融機関を選択するに当たって、『繰上返済手数料』にも目を向けていただきたいですね。

実際、住宅ローンを借りられる場合は、
・ボーナス返済はゼロで
・当初10万円程度を返済できるのならば『元金均等返済』で
　『元利均等返済』の場合は、ボーナスで期間短縮型の繰上返済をする
・妻の収入は合算せず、マンションの持分も夫単独とする
としていただくとよろしいかと思います。
お子さんもこれから『お金』がかかる年齢になられますので、ボーナスは全額『予備資金』と考えられた方がいいです。
退職金は、老後の資金と考えてください（現在の平均寿命を考えるに1,700万円では不足です）。

最後に、将来的にご主人のご両親の面倒を見る必要が生じた場合、どうされるお考えでしょうか？
マンションを手放すことも視野に入れるべきですか？

お礼

ご意見ありがとうございます。
大変参考になりました。

（２）の場合の利子補填制度のことですが
アドバイスいただいた通り、利子を払った後に会社から戻ってくるというシステムになっております。
残念なことに先日当行にたずねたところ３．１％から０．４％とのことでした・・。

私も一度退職しましたが現在も銀行にパートででているのですが
融資の方にお聞きすると１０年固定の低金利をすすめられました。
でも現在の住宅ローン金利を４．０などでうたっておりますので
１０年後のキャンペーン金利終了後の不安がつきまとっております。
その際は１０年後、他行に借り換えキャンペーン商品がでているといいのですが

＞妻の収入は合算せず、マンションの持分も夫単独とする
とアドバイスいただきましたがどうしてでしょうか？
２００万だけ手元に残し、１３００万の頭金をいれております。
うち７００万円程度は私の独身時代からの預貯金ですので
名義は１/２づつで主人にも了解を得ていたのですが・・
特段の理由があれば教えて下さい。

マンションは、都心の駅前のマンションですので
その後売却する際には売りやすいことも考慮して今回の購入に踏み切りました。

回答No.1

odaigahara

私は専門家ではありません。あくまで、自分なら、ということで。。

　シンプルな(1)がいいと思います。
　どちらでも、年収や退職金などを考慮して無理がないとは思いますが、現在の家賃が返済に置き換わるということを考え、ボーナス無し返済でも月額88千円程度?かな。
　変動・固定の好みは、人によってもいろいろ違うと思いますが、経済の先は、誰でもわかりません。また、利子補給を受けるというのは会社の制度を利用するということですよね。そうすると、会社の安定性や転職可能性も考える必要あろうかと。
　私は固定派なので、固定にしますが。。

お礼

ご意見ありがとうございます。
主人も固定がいいように考えているようです。
現在、２つの金融機関に審査を出して結果待ちですのでもうしばらく悩むことが続きそうです・・。