元夫の住宅ローンの滞納

質問

妹夫婦は10年前に離婚しました。
妹の元夫側が有責配偶者で、妹は慰謝料がわりに、当時新築の夫名義住宅を妹名義にし、ローン（2000万円相当）は妹夫で協議、
弁護士をはさんで公正証書を作成したそうです。
一人子供（未成年）がおり、養育費も決めてありました。
ところが、近年になって妹の元夫は住宅ローン滞納、
養育費の滞納をするようになりました。
給料の差し押さえをしたいところですが、勤め先が倒産してしまい、
今は正社員でなくなり収入が激減したようです。
（ローンの他に債務もあるらしい）
土地は実家名義の土地ですが当然担保になっています。
妹の元夫のせいで実家の土地まで危うくなるのでは？と危惧しております。妹はパートのためローンを払うことは無理。
最終的に住宅ローンのために土地ごと手放すことになるとしたらとても納得いきません。残金はまだ1000万円以上あります。
わたしはそこに住んでいるわけではないのですが、
ローンを肩代わりしたり、そこを買い取る余裕もありません。
あっさりと「売れば？」以外で、
なにか考えられる方法はないでしょうか。
今は、銀行からは督促されていて待ってもらっているようです。

回答No.4

noname#52086 · ベストアンサー

今から借地契約をしても競売の落札者には対抗できませんので、そんな事しても意味ありませんから止めた方がよいでしょう。

2004年4月1日より「短期賃借権の保護」が廃止になっています。

賃借者が落札者に対抗するには、抵当権の設定以前から賃借契約をしている必要があります。抵当権は住宅ローンの契約時に実家土地に設定されたものと思われます。

「元旦那がローンを払えなくなったらどうなるのか？」という事を考えずに「元旦那＝赤の他人」に住宅ローンなどという大事を任せたのが間違いの元でしたね。
ご質問の状態では、とにかく誰かがローンを払わないと差し押さえになって競売になるのは時間の問題でしょう。

お礼

他人といっても、親ですから。
甥も来年成人ですので大学を出たらなんとかなりそうです。
他人にローンを任せる、といわれても、当時、他に方法がなかったのです。
ですが、妹もちょっと他人を当てにしすぎとも感じました。
ご回答、ありがとうございました。

回答No.3

moonliver_2005

＞なにか考えられる方法はないでしょうか。

私は借地借家法で保証されている「借地権・居住権」を使う方法を思いつきました。両親と妹さんの間で有償の借地契約書を締結し（ひな形は大きな文房具屋さんで数百円で売っています）これを根拠に「借地権」を法務局に行って登記するのです。こうするとこの借地契約は第三者に対抗できることになりますから、所有者がご両親から誰に代わるかだけの話になります。（借地料は形式的に両親に払って、これを裏付けに生活援助費をもらいます。結果無償借地ですが、法律上はこういうめんどうなことをしっかりやっておかないと、後日いちゃもんつけられてもめます。法律上、親は子供の生活を支援する義務がありますから、成人婚姻歴がある妹さんに生活費をあげても無税で、妹さんにも所得申告義務は発生しません。借地料は銀行振込にして、支払票はノートに張って永年保存します。

たとえ競売にかかっても、借地権が登記された土地の買い手は現実問題として、なかなか現れないでしょう。銀行はどうするかですが、それは銀行が考えることです。対抗手段として思いつかれることは、借地権が登記されたことを知ったときには、ローン契約を解除して「残金全額を一時金で払え、払わなければ差し押さえて競売にかける」とするしかなさそうです。つまり結果は同じというわけです。

建物については、前夫と妹さんの間で同じことする方法があります。この場合は契約書だけで登記はいらないかもしれません。

上の方法の法律的理由は、現在はご両親と妹さんの間には無償の「使用貸借契約」が成立しています。競売落札者、新たな所有者が現れると、この使用貸借契約があっというまに消えて、追い出されてしまうことになります。「使用貸借契約」はたとえ借地法が効いていても、契約としては第三者に有効に対抗できない、法律的意味合いは極めて薄いので、本件の質問者さんの心配の原因となっているのです

有償賃貸借契約があると借地法が効いてこれができなくなります。これを登記しておくと、「あなたは借地契約の存在を知っていてこの土地を落札したのでしょう。ならば追い出すことはもともと無理です」と裁判所は言うに決まっています。

詳しい方法は司法書士さんもしくは弁護士さんに相談され、登記手続きを依頼すればよいでしょう。登記費用、手数料は数万円程度のはずですが、何件かの司法書士さん弁護士さんに当たって見積もってもらえばよいでしょう。（借地契約書の頼めば作ってくれるでしょう）

司法書士さんや弁護士さんが、銀行の顔を立てて尻ごみしたらご両親と妹さんが自分で登記すれば良いでしょう。本を１，２冊読めば私はできると思います。あとはヤル気でしょう。

お礼

智恵を絞っていただいて、ほんとうにありがとうございました。
競売になった時に親戚（両親の兄弟です）に買い取ってもらう、
ということはできるのでしょうか。
その前に何か手を打ったほうがいいのか。。。
いろいろ参考にして弁護士さんに相談してみます。

回答No.2

noname#171468

非常に悲しいですが、多分競売物件になるでしょうね。
倒産、身を隠す（ドロン）肝心の当人が不明なら仕方がない事です、養育費も厳しいです。
　ローンの立替は、抵当権の変更など抵当権の順で一番抵当が権利がある等、第２抵当まで付いて居るなら金利も高いなど、一番抵当権者と話合いをする、銀行が何番抵当か、抵当権の名義変更か買取をすれば、税法的な話も出るなど
売買にしても、所有権移転の名義変更など司法書士さんへ相談です。

お礼

このままでは、競売ですか。。。
一番抵当は銀行です。（多分、公庫を使っていたと思います）
売買はかんがえていなかったのですが、
競売となるとどちらにしろ住めなくなる可能性が高そうですね。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

tesshie

本当にお気の毒な話だと思います。
しかし、住宅ローン債権者の銀行は、最終的に保証会社への代位弁済請求（事故扱いとして払ってもらう）、保証会社はその住宅を売却（所有者の同意が得られなければ競売）して、回収を図るでしょう。債権者にとって、妹さんの事情は関係がないですから。解決策とすれば、どなたかが資金を捻出して、住宅ローンを正常化する（すなわち妹の元夫に融資をする）以外にありません。いくら公正証書で契約をしても「ない袖は振れない」といって居直られたら、それ以上の進展は望めません。
残念ですが、銀行は最終的に抵当権の実行で債権を保全します。上記解決策がなければ、住宅はあきらめて、別の方法で慰謝料を回収する方法を考えなければならないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。
結局、妹元夫がだめなら、他でなんとかしなければ住宅も土地も残せないということでしょうか。
払うべき相手が払えない、ということはその親などに協力してもらうこともできるのでしょうか。法的には無理？ですよね。