住宅ローン借換時の連帯債務者について

質問

６年ほど前に義親と２人で住宅ローン（変動）を組んだのですが今後の
金利上昇が不安なため借換を検討しています。
銀行に借換相談をしたところ、下記の事で税理士に相談して見て下さ
いと言われたのですが相談できる人がいないので皆さんに質問します。

１．ローン申込時自分の給与収入では希望額を全額ローンできないので
　　義親の給与収入を合算して住宅ローンを申込む.その時、子が借主・
　　義親が連帯債務者となってローンを組み、土地建物の登記も義親子
　　でそれぞれ２分の１ずつやった。
　　　Ａ銀行は土地建物に第１抵当権を設定している
　　　ローンは３５年返済で申込んだ。

２．Ａ銀行で現在までローンの返済は子の通帳より全額支払っている。

３．上記のローンを借換る時に子が単独でＢ銀行に住宅ローンの借換を
　　申込んだ時はどの様な税金がかかりますか？
　　　Ｂ銀行にローン借換する時土地建物の第１抵当権はＢ銀行に移る
　　　不動産の義親子の所有権割合変更は行わない
　　　Ｂ銀行申込み時義親は担保提供者になってくれる
　　　　（義親は年金暮らしの為連帯債務者になれないので）
　　　ローン申込みはＡ銀行では義親子→Ｂ銀行では子のみ

以上宜しくお願いします。

回答No.2

walkingdic

>どのようにすれば税金の支払いを少なくてすみ、また借換できるのか

ですから税理士にご相談下さい。ご質問者の希望する回答が得られるはずです。
こういう話は、このような公の場でお話出来る性質の物ではないので、この場での回答というのは不適切だから書けないのです。

お礼

相談内容をきちんと整理してから税理士へ相談に行こうと思います。
遅い時間に回答ありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

>３．上記のローンを借換る時に子が単独でＢ銀行に住宅ローンの借換を申込んだ時はどの様な税金がかかりますか？

ご質問の場合だと義親は一銭も支払っていないのに不動産の持分を持つことになるのでそれは贈与になりますから、贈与税の対象となります。
そもそも初めのローンを組むときに、義親が返済しないのに１／２の持分があることが問題です。

つまり現時点ですでにまずい状況なわけですから、今後どのようにするのかについてもまたややこしいことになっているわけです。
どうするのが一番よいのかというのは、厄介な話です。

今回の借り換え時に義親の持分を子供に持分売買という形にして、形式上しか名前が挙がっていなかった義親名義を消してしまい、本来の姿に戻すということも考えられます。（この場合義親は譲渡所得が発生する可能性があります）

なんにしても、、、、一番いい方法は税理士に相談ということになりますね。だから銀行もこれは税理士に相談して善後策考えてくださいといわれたわけです。

持分そのままで全額ご質問者名義のローンにすれば贈与税の申告と納税が必要になってしまうでしょう。

で税理士ですけど、心当たりがいないのであれば税理士会（都道府県単位で存在）に聞いてみてください。

補足

walkingdicさん早速の回答ありがとうございます。
やはりＢ銀行さんの言われるとおり税金が絡んでくるのですか。
自分が税金のことについて無頓着やったためにこうなったので
すが・・・。不甲斐ないです。
あと質問に下記のことを記入し忘れましたので追記します。
購入時義親より購入代金として頭金数百万円貰っています。
　（頭金を購入代金比率に直すと1/5程度になります）
　（ローンは残り4/5を借り入れています）
そのとき税金についてよく分からなかったので税務署へは
何も申告していません。妻は専業主婦で所有権はありません。

どのようにすれば税金の支払いを少なくてすみ、また借換できるのか
回答を宜しくお願いします。