住宅ローンについて

質問

住宅ローンの繰上げ返済について質問させて下さい。

３年半前に家を建て替えました。
ローン返済期間は３５年間。
５年固定で組だので、あと１年半で組直しなければなりません。

残りローンは
私が２／３で約２０００万（３３年半）
　妻が１／３で約１０００万（３３年半）あります。
住宅ローン控除は１０年間だったからあと６年半で終わりです。

来年あたりに５００万円返そうと思うのですが
住宅ローン控除で結構返ってくるので、
あと６年半あるうちは返済したら損するのかな？と思います。
どうなんでしょうか？

あと、５００万円返済するなら私と妻のローン、
どっちを返済したら得なのでしょうか？

宜しくお願いします。

回答No.1

takoraisu7 · ベストアンサー

ローン控除の額より、ローンの金利の方が高いので、固定金利期間が終わるときにでも繰上返済された方が得だと思います。繰上返済によって返済期間が１０年未満に短縮された場合は住宅ローン控除が使えなくなりますが、残り３３年もあれば残念ながら問題ないと思います。

ローン控除は所得税の税率によって額が変わってくるので、所得（収入から各種控除を引いた額）が少ない方の返済をした方が得です。３３０万～６９５万までは税率が同じ２０％なので、どっちを返しても同じです。下記税率表参照ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2260.htm

補足

回答ありがとうございます。
ローン控除を気にしないで繰り上げ返済をしていきます。

残りローン期間が、夫婦共に３３年半。
５００万円の金額を
私の２０００万の方（月４８０００返済）に５００万円返すか、
妻の１０００万円の方（月２６０００返済）に５００万返すか迷っています。

１０００万円の方に５００万円返してローン期間を少なくしたほうがいいのでしょうか？
度々すみません。

回答No.2

takoraisu7

下記を事項を確認してみてください。
(1)金利はどちらが高いか？
(2)繰上返済手数料はどちらがかかるか？
(3)返済するお金は、ご主人それとも奥様のどちらのお金ですか？

(1)(2)が同じなら、どちらを返して頂いても、繰上返済の直接のメリットは一緒のはずです。二人で合計３０００万を３３年で借りているので、あとはそれをどのような配分で返済するかだけの話です。
住宅ローン組んでいる人に、サービスを付加している金融機関もありますので、その辺も加味して考えて頂ければと思います。

(3)細かい話ですが、夫婦間であっても、例えばご主人のお金で奥様のローンを返された場合、贈与税がかかります。通常は一般個人家庭のことまで調べることは少ないとは思いますが、税務署から指摘されれば贈与税の支払対象です。

ご自身の目標として、まず奥様の住宅ローンを返済するという目標を立てられているのであれば、それは一つのやり方だと思います。ただし前にも書きましたが、繰上返済により、当初からの返済月数が１２０回を切ってしまうと、それ以降の奥様の住宅借入等特別控除は全く受けれなくなりますのでご注意ください。

あと、住宅借入等の特別控除の追加説明ですが、例えば１９年度末に住宅ローン残高が２０００万合った場合、ローン控除率は１％で控除額は２０万円ですが、もし申告者さんの所得税の支払額が１５万円の場合は、所得税を払った分までしか戻ってこないので特別控除の還付額は１５万円です。そうすると５００万円分は住宅借入の特別控除（５００万円×１％＝５万円）を実質的に受けれていないので、繰上返済してしまっても控除額は変わりません。
なお、平成１７年以降に家を建てられた方の場合は、控除率が１％から経過年数に応じて０．５％に下がります。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/shoto303.htm

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
大変わかりやすくて質問してよかったです。
教えて貰ったことを参考にして頑張って返済していこうと思います。