競売物件の落札者です。

質問

先日、戸建ての物件を競落致しました。
代金も全額納付した後、すぐに不動産引渡命令の手続きもして
裁判所から前所有者へ送達されて20日以上経ちました。

現在、前所有者の朝鮮半島からの特別永住者の老夫婦が住んでおります。
何度か話し合いを持ちましたが、引っ越す気はあるようです。
生活保護世帯で公営住宅に引っ越す予定だそうです。

病気がちな老人の為、力ずくで中に入れないこともないのですが、
特別な理由もなさそうな状況にありながら、
玄関から中には入らないでくれと言われましたが、
それを押し切って中に入っても
法律的に何か問題になることはあるのでしょうか？

また、前所有者が中に立ち入りを拒める権利などあるのでしょうか？

今すぐに出て行けと言っているわけではなく、
建物の中身やどの程度の荷物がまだ中に残っているのかを
写真撮影をして確認したいだけなのですが、それは困るの一点張りの為、
近所の交番に不法侵入と不法占有をしていて所有者が中に入れず困っている旨
を連絡して警察官に来てもらいました。

この警察官によると私の主張は良く分かったが、警察では判断ができない。
この状況では不法占拠として前所有者を逮捕できない。
前所有者に対して落札者が温情で住まわせてやっているのだから何とか協力
してあげなさいよと軽くたしなめる程度で帰ってしまいました。
こちらは前所有者を逮捕して連行させたいわけではなく、
5分程度、家の中の確認をしたいだけの立ち入りだということを伝えたら、
警察では民事には介入できないと言われました。

自分が買った家に前所有者といえ法的に何ら権利の無い者が
法的に権利のある所有者の立ち入りの制限などできるのでしょうか？

識者の方のご助言をお願い申し上げます。

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>それを押し切って中に入っても法律的に何か問題になることはあるのでしょうか？
前所有者の住居として未だに使われているため住居侵入罪になります。
この場合には所有権は関係ありません。

>また、前所有者が中に立ち入りを拒める権利などあるのでしょうか？
はい。その人の住居として使われているため拒否できます。

もちろん住居として使用する権利は失われているので、立ち退きを拒否する権利はないのですけど、もちろんご質問者自身が強制的に執行は出来ません（強制執行手続きによらねばならない）。

>不法侵入と不法占有をしていて所有者が中に入れず困っている旨を連絡して警察官に来てもらいました。
この場合不法侵入は成立しません。
また不法占有というのは刑事上の問題ではないので、警察は関与出来ません。
（警察が関与できるとすれば不退去罪の検討になりますけど、その人の住居であることに違いはないので不退去罪も無理です）

>5分程度、家の中の確認をしたいだけの立ち入りだということを伝えたら、警察では民事には介入できないと言われました。

その通りです。

>自分が買った家に前所有者といえ法的に何ら権利の無い者が法的に権利のある所有者の立ち入りの制限などできるのでしょうか？

出来ます。

単純に所有権の問題ではないし、住居として使用する権原が存在するかどうかの問題ではないのです。

たとえばあなたがボールペンをＡさんに一週間後に返してもらう約束で無償にて貸したとします。するとボールペンはＡさんの占有下におかれます。しかしＡさんは一週間後になっても返してくれませんでした。
一週間の約束でしたから使用貸借の権利はＡさんは失っています。
でももしあなたが占有しているＡさんに断りなしでボールペンを奪い返すと窃盗罪になります。
この場合には、必ず民法上の権利を有していないとして、強制執行の手続きにより取り返さなければならないのです。

つまり現に占有している以上は、その占有に権原があろうとなかろうと現に占有している人の意志が刑事上は優先されます。それに対抗するには民事上の権利行使として強制執行によるしかないのです。自力救済の禁止の原則といいます。

お礼

本日、執行文付与の申立てと送達証明申請をしてまいりました。
予納金10万円程で執行官の催告、その後1ヶ月以内での断行（催告時に
業者と立会いの元、見積もりを出す。写真に収めて見積もりを出す。）とのことでした。

「自力救済の禁止の原則」大変勉強になりました。
いくつかの例外を除き、秩序を維持する為に目には目をの行動を阻止する意味合いで権利のあるなしの判断や執行は裁判所によってなされるべきとされ、私人の介入を排することなのですね。

あいまいにならざるを得ないのは民法のなかで自力救済を規定した条文は存在せず、通説・判例は原則禁止の姿勢をとっており、
法律構成としては、占有訴権について定めた民法202条第2項を適用され、どのように入手されたものでも（盗んだものであっても）ひとたび占有された以上占有権が発生し、それを自力で奪い返すと占有権侵害となって不法行為により損害賠償請求権などが相手側に発生する。原則、これを取り戻すためには法的根拠と司法手続が必要となる。
とのことですね。

一つ賢くなりました。
以上のことを頭に入れた上で警察に通報したり、告訴したり、裁判をおこすだけの力量のある相手か見極めた上で、行動を起こしたいと思います。

お忙しいところご丁寧にご教授頂きまして誠にありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

それでは35年の経験を持つ専門家がお答えします。
結論から言えば、即刻、引渡命令で執行の申立をして断行して下さい。
他に考えることは一つもないです。
考えなければならないことがあるとすれば「執行費用」です。
これは、さまざまな要因でかわりますが30万円くらいから数百万円かかることがあります。
もともと、自己所有で他人が不法占拠していても、警察は介入できず、民事執行法に従って手続きする以外にないです。
だからこそ、不動産競売では、本訴訟しなくても引渡命令の制度が認められているのです。
私が受任すれば、あっ、と云う間に断行して終わらせます。

お礼

35年の大ベテランの方の貴重なご助言
大変参考になりました。
お忙しいところ、ご回答ありがとうございました。

補足

本日、執行文付与の申立てと送達証明申請をしてまいりました。
債務者が2名いる為、予納金は10万円程度との事で執行官による催告は2週間以内とのことでした。

断行費用は催告時に屋内の荷物や家財の状況を確認した上で決めるとのことでしたが、断行日は催告後1ヶ月以内とのことでした。
一連の流れがスムーズにいっても6週間位かかるようです。

また、こちらの管轄の裁判所では引越し会社（トラック、作業員）、保管倉庫など落札者で手配して下さいとのことでしたので、
割高になりがちな執行官の指定する業者でなくて済みそうですので
安心しました。
執行官は9時～17時位まで立ち会えるとのことでした。

こういった事態に対応できる作業員もトラックも保管倉庫も心当たりがあるので断行の際の執行官の費用程度で済みそうで安心しました。

ご助言誠にありがとうございました。

尚、執行官に当初の質問の問い合わせをしたところ「不動産侵奪罪（ふどうさんしんだつざい）」刑法第235条の2に該当する恐れがあるので、
侵奪期間相当の民事上の損害賠償の請求ができる可能性が高いとのことでした。

回答No.1

nta

明文規定はありませんが、自力救済の原則とよばれる民事法上の原則があり、所有権のある建物への立ち入りが妨害されたとしても、相手の占有権を侵害して強引に立ち入るような行為をすれば罰せられることになります。この場合の占有権限は何でもよいので、占有屋による居座りのような場合でも適用されます。
　所有権者はこれに対抗して妨害排除請求権を有していますから、裁判所に訴訟を起こして強制執行の判決を得て断行をしなければなりません。もともと競売物件はそのような問題を抱える物件が多数あるため、プロの人以外は手を出しません。

参考URL：

http://www.keibai.co.jp/index.htm

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
大変勉強になりました。
参考URLのご紹介も拝見させて頂きます。

>プロの人以外は手を出しません。
とありますが、現在はそうとばかりは限らないと思います。

教えて頂いた「占有権の侵害」ということでの罰則規定を勘案して
行動を起こしたいと思います。
お忙しいところご助言頂きましてありがとうございました。

補足

自力救済とは民事法の概念で、何らかの権利を侵害された者が、司法手続によらず実力をもって権利回復をはたすことをいう。
刑事法の自救行為（じきゅうこうい）、国際法の自助・復仇がこれに該当する。
これを規定した条文はないが、現代の民事法では例外を除き禁止されている。
マンションなど不動産の賃貸借において言及される例が多い。
とのことですね。

ご助言誠にありがとうございます。
勉強になりました。