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新築そっくりさんをしようか迷っています
noname#210533の回答
他の回答者さんが色々書かれているので、 ちょっとだけにしときます。 昔住宅会社にいた頃、聞いた話を中心にまとめて みました。 そっくりさんは、ハウスメーカー同士の坪単価競争の中で 長期ローンを組んでまで建て替えをするメリットの少ない 比較的高齢の施主に対する戦略として生まれたそうです。 年齢的に、30年前後のローンを組めなかったり、子供が 独立してしまって建て替えるメリットがなくなったりの場合です。 基礎と躯体をそのまま使えるならば、内外装と給排水・電気設備の 交換で済む分、利益率が高い商品化が出来る訳です。 エアネイラでバンバン釘打ちして行けば石膏ボードは 貼れますが、基礎工事や躯体工事は入念な設計や 施工管理・施工技術が要求されますし、重大な瑕疵が 起きた場合の責任比重も非常に多いのです。 早い話が、施工が短期間で済み、利益率が高く、責任逃れが し易い（基礎が悪いとか躯体のゆがみですね、等々） 宣伝とは逆に、経験を積んだ職人に高いフィーを払う 必要が無く、経験の浅い営業マンでも話がしやすく 契約も取りやすかった、とセールスマンに聞いたことが あります。 極論すると、設計が省力化出来て、クレームは他人ごと、 それでいて儲かる。 単なる総改築じゃないか、と思う人はちゃんと知識がある 人です。 「新築そっくり」・・・実にネーミングの妙だなあ、といつも 感心します。 売り方は、ですが。 築30年ということは昭和58年頃ですね。 その頃にも、 金融公庫を使用した住宅なら公庫の施工基準という、 建築基準法より厳しい基準があるので、鉄筋が入って いない基礎だとか、金物を使わず釘で留めただけの 筋交だとかは使えなかった、それは現代と同じなのですが、 当時は公庫金利で5～6％、バブル前ですから土地は 幾らでも値上がりし、高度経済成長の最中、猫の額 みたいな土地にも抵当権を５つも６つもつけて平気で 一億二億の金を貸したりした、とんでもない時代の、 丁度幕開けの頃だったですよね。 このころは、兎に角小さな土地を買い集め、大通りに面した 一区画になるまで続ける、いわゆる地上げ競争が始まって いました。 建売住宅などは建てれば完成する前から完売することも 珍しくなかったのです。(地価の高騰区域の話ですが) だから、基準はともかく、それを無視して建てる業者さえ 少なくなかった、瑕疵のある粗悪な建物が量産された時代。 そして、そういう建物をそっくりさん契約で仮住まいに 越していざ、着工すると、ここが弱いだの腐ってただの 最初の契約見積から更に工事費がアップ。 「いやあ、余り丈夫な造りではなかったんですね」と言えば、 かの社の営業マンも追加の見積書を笑って出せた。 それどころか、着工して追加契約が出る可能性が高いことを 皆知っていますから、営業会議で見込み客として同じ施主を 二度も計上することも珍しくはなかった、そんな「商法」です。 無論、契約前に既存躯体の検査は行うでしょうが、結局は 床下に潜り天井裏に潜り、目視検査でゴーサインを出す。 それ以上の破壊検査など出来ようはずもなかったのです。 既に工事が始まって仮住まい中の施主は逃げられません。 特に、構造関係の瑕疵に関する追加工事は、やらなければ 工事が進められない。 そして、そんな場合でも追加ローンが比較的簡単に組めた 時代でした。 現在でも、その時代に高金利で組んだ加重債務で家を 手放さざるを得なかった人もいる・・・。 銀行ローンなど、８％超が普通だったですよね？ さて、まだ購入前であるなら、そっくりさんを契約するか否かが 問題なのではなくて、現行の建築基準に照らしてそこそこ まともな建物かどうかを調べる方が先でしょう。 でも、購入前で勝手にそんな検査が出来るはずもない、と なれば、一種の博打だと思った方が良いでしょう。 その建物を建てた会社がしっかりした会社で、正確な設計図書が 残っていれば、第三者機関に見てもらうことも出来ますが、 恐らく、ないでしょう。 築30年なら、家屋としての価値はとっくにゼロですから、私がもし その物件(土地の方)が気に入って、是非欲しいと思いましたら、 解体して更地にする費用を含めて金額交渉を行います。 ただし、既存の擁壁が古くて基準に合わないだの、地盤の 強度調査を行わせてくれて、杭工事などの地盤改良が必要 無い、ということを停止条件に入れてもらうために、あえて 値引き交渉は行わないかも知れません。 解体工事で150万～、地盤改良で7,80万～はザラですから、 それらも含めて土地の値段として検討します。 中古物件は善しあしがピンキリですが、建物の躯体を後で 補強できても、地盤は建て替えでしか補強できません。 表面的な値引き交渉をせず、地盤強度と建物の基礎・躯体の 状態確認をさせてくれるかどうかを交渉条件にさせてもらえるか。 簡単ではないかも知れませんか、その位のリスクがある、 新築そっくりさん、なのです。 新築そっくりさんは、外見や内装・設備が「新築そっくり」になるだけで、 新築、になる訳では、決してないのだ、ということをご理解頂いた上で ご検討なさればよろしいかと存じます。 やっぱり、長くなっちゃった。 ごめんなさい。
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