宅建業法における「購入者等」とその他の者の保護

質問

• 宅地建物取引業法には、購入者等の保護と宅地及び建物の取引の公正を確保することが目的とされています。
• 「購入者等」とは、業者関与取引の買主または借主、または業者関与取引の依頼人や相手方(業者を除く)全部を指すことがあります。
• ただし、業者Ａと「購入者等以外の者」Ｂとの取引において、業者Ａが業務処理規定違反をした場合、購入者等以外の者Ｂが業者Ａの債務不履行を主張することができるかは別の問題となります。

回答No.1

noname#1455

結論的には、
１　ご質問(１)については、(ｂ)の考え方が妥当と思われる。
２　ご質問(２)については、ご質問(１)で(ａ)と(ｂ)のいずれの考え方をとろうと債務不履行責任の追及は可能であるが、現実には、Ｂが損害賠償を請求することは困難が伴う。
ということになると考えます。

１　宅地建物取引業法（法、と略称します。）１条の具体的規範性
　法１条は、法全体の目的と理念を明らかにした規定であり、宅地建物取引業者や「購入者等」に対して、具体的な権利を付与したり義務を課したりする趣旨の規定ではないと解されます。
　その理由としては、
・　法律要件も法律効果も不明確な規定であること。
・　同条の小見出しが「（目的）」となっていること。
・　「購入者等」という外縁の不明確な用語を用いている（＝「等」に誰が含まれるのか一義的に明らかでない）にもかかわらず、法に「購入者等」の意味を定義した規定がないこと。
などが挙げられます。

　あえて「購入者等」の意味を定義するとすれば、「宅地建物取引業者と取引関係に立つすべての者」と解すべきでしょう。法４４条が「宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき……取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない。」と規定し、宅地建物取引業者が自ら買主となる場合を想定していることからすれば、法は「買主」ないし「借主」ばかりでなく、「売主」ないし「貸主」をも保護の対象としていると解されるからです。

２　指定流通機構への登録懈怠と報告懈怠について
　法３４条の２第５項は、宅地建物取引業者が専任媒介契約（同条３項）を締結したときは、専任媒介契約の目的物である宅地または建物につき、所定の事項を指定流通機構（同法５０条の２の４以下）に登録すべき旨を規定し、同法３４条の２第８項は、専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対して、業務の処理状況を２週間または１週間に１回以上報告すべき旨を規定しています。
　ところで、同条９項は、同条５項及び８項に反する特約は無効である旨規定していますから、逆に、宅地建物取引業者は、依頼者に対する関係で、登録義務及び報告義務という具体的債務を負っていると解すべきことになります（具体的債務を負わせる趣旨でなければ、そもそも特約による適用排除を問題とする必要はないからです。）。

　そうすると、宅地建物取引業者が登録や報告を怠ったときは、依頼者に対する関係で、債務不履行責任を負うことになります。
　しかし、依頼者が登録・報告義務違反を理由として損害賠償を請求するためには、登録・報告義務違反と損害の発生との間の因果関係を立証しなければなりません。
　例えば、登録義務違反であれば「遅滞なく指定流通機構に目的物を登録していれば一定の時期に売却できていたはずであること」を、報告義務違反であれば「所定の時期に報告していれば一定の時期に売却できていたはずであること」を、それぞれ立証する必要があるわけですが、その立証は、なかなか困難です（登録・報告を怠らなくても、買主がなかなか見つからないことはいくらでもあります。）。

　さらに、因果関係が立証できたとしても、損害賠償額は、せいぜい「目的物が売却できたはずの価額」に「目的物が売却できたはずの時期からの法定利率」をかけた額程度にとどまるものと思われます。
　つまり、ご質問のＢがＡに損害賠償を請求しても、「労多くして益少なし」となる可能性が高いと思われます。

　以上、ご参考になれば幸いです。

補足

詳細なご回答に感謝します。
　仮にこの上に、依頼物件を媒介価格の8割程度でその業者が買い受け転売した場合、債務不履行を理由に差額請求が認められるかどうかが係争中です。いかがでしよう。
　なお、依頼者は共有1/6の代表者で依頼者の共有者に対する足跡残しの性格を兼ねる媒介契約に基づくもので事情により登録しないでくれ(いわば無効の特約)、さらに、実際にはこれらに着目した個人的恨みを背景とする代理人による報復戦略で、諸手続(紛議・懲戒etc)を尽くしていますがこの立証は困難という状況です。　よろしくお願いします。