住宅ローンの組み方

質問

住宅購入予定です、ローンの組み方の質問なのですが、長期固定金利型（３０年固定「労金」）＋短期固定金利型（１０年固定「地銀」）で２０年支払いを考えていますが、この場合金融機関は長期固定と短期固定が別の金融機関でも可能なのでしょうか？

回答No.1

a824686 · ベストアンサー

無理でしょう。
公的機関である住宅金融公庫の後順位に金融機関が設定することが
ありますが。
ホームローンを複数の金融機関で借りことは不可能と理解した方が。

金利情勢にもより、一概には言えませんが、複数の金融機関に分けるメリットがあるのでしょうか？
長期の固定金利より１０年固定にし、全期間優遇（固定同様、固定終了後、変動金利になっても一定の金利優遇が受けれる商品）を利用し、将来は繰上返済を行う方が、良いと思います。

お礼

大変参考になりました。ありがとうござます。
金融機関から貸し出しの限度額の提示はありませんが
返済可能期間（20年）が短いので総支払額を減らしたいとむきになって計算してました定年後に支払うよりそれまでに払えるだけ払った方が得なのかと・・・
その場合短期の方が金利が低く後の十年間も当初固定期間後は1.0%優遇措置（御完済まで）があると聞いたので先行逃げ切りで完済しようと思い併用型を思いつきました　無理な分は一部定年後にもまわせるよう長期も併用するといいかとおもい・・・
しかしあまり頑張りすぎても息切れするかと考えもう少し考えることにします
ありがとうございました

回答No.5

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したことがある者です。

当初から返済期間は20年とされる予定なのでしょうか？
それとも当初契約は30年で、繰上返済によって20年程度で完済する予定ということでしょうか？
> 長期固定金利型（３０年固定「労金」）＋短期固定金利型（１０年固定「地銀」）で２０年支払いを考えています
この部分が今ひとつ理解できません。
20年払いなのに30年固定？
30年固定というのは、全期間固定ということでしょうか？

長短の組み合わせ－という考え方自体は悪くはないのですが、長短の組み合わせによるメリットを考えるのならば、10年よりももっと短い固定期間のものとの組み合わせを考えるのが常道でしょう。
全期間固定と３年固定などですね。
そうでなければ、全期間固定と変動金利との組み合わせでしょう。
尤も、「この先数年の金利上昇に対する懸念から10年固定を考えた（＝この先３～５年は金利が上昇するが、10年後には現在の水準に戻っている－と考えた）」とおっしゃるならば、この30年固定＋10年固定も結構ですが、「この先の金利上昇に対する懸念」とおっしゃるならば、全額全期間固定を選択されるべきではないでしょうか。

「ろうきん」といっても、30年の長期固定金利商品を扱っている「ろうきん」は限られていますが、「ろうきん」のプロパー住宅ローンでしょうか？
それとも「ろうきん」を窓口にした「住宅金融公庫融資」や「フラット35」でしょうか？
ちなみに、「フラット35」は全期間固定も選択できますが、「住宅金融公庫融資」は全期間固定ではありません。段階金利です。（結構知らない人が多いんですよ～。）

「地銀」には有利な条件での全期間固定がなく、「ろうきん」の短期固定金利選択型（10年固定）は「地銀」の短期固定金利選択型（10年固定）よりも金利が高い（＆10年間の固定期間終了後の「店頭表示金利より」1.0％優遇かない）…というところでしょうけれど…。
ご覧になられたのは「最優遇金利適用後の金利」ではありませんか？

利用されるのが「ろうきん（のプロパー住宅ローン）」と「地銀（のプロパー住宅ローン）」では、実際に借り入れることは「できない」と思います。
また「メリット」と思われている点も「メリット」にはなりえません。

まず、「できない」理由としては、＃３さんがおっしゃっているように「有担保住宅ローンの場合には、担保物権（＝融資の対象となる土地・建物等）について第１順位で抵当権を設定する」ことを要件とします。
第１位が２つ…ということはあり得ないので、実質無理－ということになります。
これが、一方が住宅金融公庫であれば、次順位で可とする民間金融機関が殆どです。
また、火災保険についても、金融機関指定の火災保険に加入し、その保険にやはり第１順位で質権を設定する－という金融機関が殆どです。
「ろうきん」と「地銀」で指定する火災保険（損害保険会社）が異なっていれば、火災保険の二重加入は不可のはず（ただし、ＪＡ等の共済の場合は「保険」ではないので可）ですので、指定の火災保険を掛けることができず、したがって融資も受けられない－となります。

次にメリットがメリットたりえない理由として、殆どの金融機関の住宅ローンに関する広告で提示されている金利は「最優遇金利」です。
最優遇金利というのは、金融機関が提示する一定の条件をクリアすることによって始めて適用される金利です。
その条件に多くの金融機関が「住宅ローン返済口座への給与振込」および「五大公共料金の３つ以上を住宅ローン返済口座からの口座振替」としているので、２つの金融機関でこれをクリアすることが不可能となり、一方は、店頭表示金利による融資となる点です。
さらに、複数の既回答者さまがおっしゃっているとおり、２つの金融機関を利用するという場合、手数料等も倍かかるということです。

このようなことからも、２つの金融機関を利用されるメリットも殆どないと考えます。

お礼

回答ありがとうございます
とても勉強になりました
参考にさせていただいて自分にあった商品を考えたいと思います

回答No.4

mackrisk

長短合わせるる選択は正しい選択だと思いますが、同じ金融機関で組めますし、別々の金融機関では手数料が余計です
どこでも出来るわけではなく、ネット系のS銀行です
但し、一括でしか資金実行が出来ない等多少の制約があります
自己資金についても余裕をお持ちのようですから、無理ではないような気がします
金利も安く、繰り上げ償還時などの利便性もあるのでお勧めです
詳しくは専門家（不動産や、住宅営業マン等は意外に知りません）に住宅ローンのコンサルティングをお聞きする事がいと思います
住宅ローンは奥が深いのです

参考URL：

www.mack-life.com

お礼

回答ありがとうございます
とても勉強になりました
参考にさせていただいて自分にあった商品を考えたいと思います

回答No.3

iichiho

民間の金融機関同士ならダメです。

というのも、抵当権の設定の時に民間の金融機関の住宅ローンは第１抵当を設定することを条件にするからです。
（ただし住宅金融公庫併用の場合は第２抵当でも可）

住宅と土地別々に抵当権の設定をすることによってどちらにも第１抵当を付けることは可能な場合もありますが、土地と建物の評価のバランスによっては、片方の住宅ローンが通らないという可能性も出てきます。
（金融機関によっては、土地だけ、家屋だけの抵当ではOKを出さないところもあります）

また、２つの金融機関を使うということは、保証料や事務手数料や抵当権を設定したり抹消したりの手続きが２倍かかりますので、そのあたりも考えた方がいいかも。

お礼

回答ありがとうございます
とても勉強になりました
参考にさせていただいて自分にあった商品を考えたいと思います

回答No.2

noname#33705

可能かとは思いますが、その場合、あなたに対する金融機関の審査がそれぞれに行われます。もしどちらも同じ信用保証協会等を通る場合どう評価されるのかは判りません。（スミマセン）
あなたが二つの金融機関を選択しようとしているのは、それぞれの金融商品のお得なモノを選びたいからとお考えなのだと理解は出来るのですが・・・
あるいはそれぞれの金融機関から貸出し限度額を提示されましたか？
今どき金融機関の流行で長期固定型で住宅ローンを組む方は沢山います
長期プライムレートに連動する金利の定期見直しが設定されていないかよく確認する事をオススメします

お礼

回答していただきありがとうございました
金融機関から貸し出しの限度額の提示はありませんが
返済可能期間（20年）が短いので総支払額を減らしたいとむきになって計算してました定年後に支払うよりそれまでに払えるだけ払った方が得なのかと・・・
その場合短期の方が金利が低く後の十年間も1.0%優遇措置があると聞いたので先行逃げ切りで完済しようと思い併用型を思いつきました　無理な分は一部定年後にもまわせるよう長期も併用するといいかとおもい・・・
しかしあまり頑張りすぎても息切れするかと考えもう少し考えることにします
ありがとうございました