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買主の嫌がらせ？
今住んでいるマンションの売却を仲介業者に依頼し買主が決まりました。 契約金を支払ってもらい、契約を交わした際、ある質問をされ、マンションの理事会で聞いてもらうように頼まれました。（口約束） 数ヵ月後２回目の入金予定日に入金がされていないので、仲介業者を通して確認した所、質問の件を逆に聞かれました。口約束で忘れており、都合が悪く理事会には 出席することができなかった旨を伝えた所、このことに腹を立て約束違反だ！と言われ、入金をしてくれませんでした。 こちらも聞かなかったのが悪かったので、今回の入金は最終入金に持ち越すということに決まりました。 後日、理事関係者に相談し、理事、仲介、売主、買主で話の場を設けましたが、 理事側に上記の話を事前にした所そのような方に住んでもらっては困ると言われ、 話はできませんでした。それに対し買主はさらに怒っている様子です。 現在、仲介の方の提案で、この件は契約金をそのまま返し別の方に購入する方向で 話は進んでおりますが、契約金を戻しただけでおさまるのか心配です。 いまいちよく分からぬ買主なので、このようなことを最初から望んで、 違約金をこちらから払わせるというようなことを考えているような感じです。 このような状況におかれているので大変困っております。皆さまよろしくお願いいたします。 ちなみに買主は不動産業をしているようです。
- yellow_green
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質問者が選んだベストアンサー
一見複雑なようですが、現段階の要点は売買契約をどちらが解除したいのか、になるものと思われます。これについて、文脈では白紙撤回の如く、両当事者が解除をしたいような向きになっているようですが、そのままいくのであれば双方合意ということで問題はないと思います。ただ、これがいわゆる売主側からの解除として取扱われるようであればやや問題が残ります。売主解除の場合、通例、手付解除と違約解除の二種類が契約書に規定されている場合が多く、手付解除期日があるときはそれに従い、その記載がない場合、手付解除ではすまなくなる時点は、原則相手方である買主が契約の履行に着手した時以降、違約金額は通例20～30％と設定されるが慣例的といえます。さらに、違約金の規定が特約されていない場合、違約金はその時々に決めるようなもので不安定なものになります。 以上を契約書に当てはめて、ご自身のおかれた立場をもう少し絞り込んでから、解決の糸口を掴んでみるといいと思います。仲介業者さんは一生懸命やっていることと思いますが、過信することなく、要所要所はご自身でも押さえていくようにされると安全だと思います。その上でご心配でしたら再度ご相談ください。
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まず、契約の内容を確認してください。買主の言う確認事項が契約上の条件（確認する、しないが契約と連動）となっているかどうかです。条件となっておらず、売主サイドの善意的なものであれば今回のケースはむしろ買主の違約となり買主が違約金を払わなければならないと思われます。逆に条件となっていれば売主の違約扱いとなります。 ただ、内容としては管理組合に確認する、マンション全体に影響を与える重要な事項ではないでしょうか。その内容にもよりますが民法上の取り決めは上記の違約かそうでないかによりますが管理組合や管理規約上の取り決めは区分所有法や規約などによって優先事項となる場合があります。いずれにしても契約時に仲介業者が説明すべき重要事項であるのはおそらく間違いないでしょう。となれば売主でなくても仲介業者が管理組合に調査や確認することができたはずで仲介業者に責任があるようにも思えます。 いずれにしてもその確認事項の内容がポイントでしょう。弁護士などに相談しておいたほうがよいかもしれません。
お礼
この度は、私の質問にお答えいただきましてありがとうございました。 このようなことになりどこに相談して良いか困っていたところ、 ｇｏｏにたどりつきました。質問して良かったなと思っております。 さて、現状ですが３月に理事会でこの件について話合うことになりました。 このことを買主に話して少しは機嫌をなおしてくれているようです。 まだこれからどうなるかわかりませんが、悪い方向にならぬようこちらも 誠意を見せ取り組んでいこうと思っております。 この度は本当にご指導いただきましてありがとうございました。
- ikeryu
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> 数ヵ月後２回目の入金予定日に入金がされていないので・・ これは、買主の契約義務不履行ではないですか？逆に、その時点であなたも 債務不履行（支払わなければいけない時期に支払う義務をしない）の買主に 契約違反で違約金を請求できる（あくまでも請求です）旨の契約内容では？ これは、取引間に入ってる仲介業者も少々買主（不動産業者間の付き合いも あるので）寄り（業者サイド）に力関係が働いており、あなたにとって不利 な状況と推察します。仲介業者はあくまでも、その取引間では中立の立場を とっていくのが通常ですが、事の発端である・・ > 契約を交わした際、ある質問をされ、マンションの理事会で聞いてもらう > ように頼まれました。（口約束） どのような質問か？補足して頂きたいのですが、この内容が・・契約に至る迄 の重要な内容であれば、契約を延期するほどの判断が仲介業者になかったの か？もしくは、重要事項説明義務違反になるのが恐くて、売主の貴殿に急遽 調査の要請をし、その場を取り繕ったのか？非常に疑問です。 民法上、宅建業法上、最善の結果は「白紙撤回」だと思われますが他の意志 が働いている場合（金銭目的）は、どんどん深みにはまると考えられます。 お早めに専門家への相談をすることが良いと思われます。ネットでの質問で 解決はまず無理です。多少お金と労力を要しますが、あなたサイドに協力を してくれる公的な機関より専門家を紹介うけるべきですね。
- rooc
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もしも、違約金を払わせることを計画しているとしたらヒドイ話ですよね。その仲介業者さんは信用できるのですか？悪く考えれば買主と「グル」になってアナタから金銭をせしめ、更にマンションを安く買い叩くことを狙っているのかも？全く違う業者さんにも詳しい話をしてみるのも良いのではないでしょうか？又、売買契約を行った時の契約書の中身も別の業者さんに見せてみると良いのではないでしょうか？複数の業者さんに細かくあたってみるのが一番良いと思います。
お礼
この度は、私の質問にお答えいただきましてありがとうございました。 このようなことになりどこに相談して良いか困っていたところ、 ｇｏｏにたどりつきました。質問して良かったなと思っております。 さて、現状ですが３月に理事会でこの件について話合うことになりました。 このことを買主に話して少しは機嫌をなおしてくれているようです。 まだこれからどうなるかわかりませんが、悪い方向にならぬようこちらも 誠意を見せ取り組んでいこうと思っております。 この度は本当にご指導いただきましてありがとうございました。