もし今年中に家を買ったら。。。

質問

初歩的な質問で申し訳ないのですが、ご存知の方がいらっしゃったら教えてくださいm(__)m

中古か新築の戸建購入を探しているものです。
ローンを35年間1％で計算する不動産会社が信じられなくなって今活動休止中なのですが(^_^;)

1.住宅ローン減税の当初40万円まで減税は、今年度中に購入して入居が条件ということなのですが、極端ですがたとえば今年の12/31日までに買えば大丈夫ということでしょうか？
入居というのは住民票を移動することでよいですか？

2.今年中に家を買ったら、今年度の固定資産税はかかるのですか？

3.旗ざお形という土地に建つ家を買った場合、住居面積の割りに土地面積が大きくなってしまうのですが、その部分を使用していなければ、固定資産税の評価額が安くなったりしますか？
また、その部分が駐車場の場合、雨にさらされるので車庫用の屋根をつけてもかまわないでしょうか？

4.「協定部分あり、未利用地持分あり」とかかれている物件は何か不都合があるものですか？（ネットでこのキーワードで検索してもヒットしなくてすみません）

5.土地面積に私道（XX平米含む）とある場合と、土地面積とは別に私道負担あり、とある場合はどのように違うのですか？別に私道があるというのは納得できるのですが。。。

6.中古物件の売買には消費税はかからないのですか？

一つでもご存知の方いらっしゃいましたら回答して頂けるととても助かります。よろしくお願い致します。

回答No.2

lemonbarm · ベストアンサー

１．本年度中に所有権移転を行うことによって今年の税金等の対象となります。

２．固定資産税の精算金が発生します。
通常４／１～翌年３／３１の期間で精算しますので。たとえば１２／１に所有権があなたに変われば
平成１７年度分固定資産税額＋都市計画税額のうち４ヶ月／１２ヶ月分として精算するか１２１日／３６５日のいずれかが清算金としてあなたの負担となります。
また所有権移転登記が今年度中に完了すれば平成１８年１／１時点であなたの所有となっていますので、平成１８年の固定資産税等の請求はあなたの手元に届きます。
注：精算期間を１／１～１２／３１で計算する地域もあるようです。

３．旗竿地の場合でも間口、奥行き等によって評価は変わりますので、売主から評価証明を貰って確認されることをお勧めします。
屋根、柱のある駐車場の場合形状によっては課税対象となるので、これも設計担当者に確認されてはいかがでしょうか。

４．進入路を建築条件を満たす為の幅員確保のために、他の土地の所有者と共同で申請することがあるのですが・・・内容が解らないのでちょっと回答のしようがないです。
また、その他の理由も考えられますので重要事項説明書等と併せて確認されてはいかがでしょうか。

５．業者毎の表示で微妙に差があるのですが・・・、
土地面積の内、既に道路として区画されている場合、土地面積（建設地面積）が既に確定しています。
また、売買対象の土地が何筆かに分かれており、道路部分として建物を建てる土地と別に登記されていることもあります。
この場合、道路（私道）部分だけを売買対象外とすることはしませんので（されては困ります）、明確に分けて表示していることもあります。

６．土地は非課税ですが、建物が課税業者の所有の場合建物価格に消費税が加算されます。
但し、ほとんどの場合税込で金額が記載されています。従って、契約書で初めて消費税はこれだけだったんだ・・・と思われる方が多いです。
消費税額分高いのでは？と、考えられることもありますが、新築と違い中古相場では消費税も込みで売買価格を計算しますのであまり心配されなくても良いと思いますよ。
逆に業者所有の物件の方が、瑕疵担保責任が発生するのでよほど悪質業者でなければその方が安心とも考えられます。

＞ローンを１％で計算する・・・
こちらについては、どうして不信感をもたれたのですか？
最近の金融機関の融資には金利特例があります。公共料金の引き落とし等をその銀行の口座で行うことにより、通常金利から０．５～１．２％ぐらい差し引かれるのです。金融機関毎で保証料等のことも含め条件は違うのですが、場合によっては融資金利１％のところもありますよ。

お礼

お返事が送れて申しわけありません。教えていただきどうもありがとうごいました。おかげさまで疑問点がすっきりしました。と同時に、固定資産税が3月までの年度計算されることや、評価証明などを見て確認することなどとても参考になりした。持分保有については私も詳細をしらなくて、聞いてみようかと思っていたら、狙っていた物件が売れてしまいました。また金利については、私たちは35年固定金利のほうがいいかなと思っているので1％固定35年はないだろうと思ったしだいです。また質問させていただいた際には、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

mahopie

私自身も分かったつもりで間違っているかも知れません。他の人からの修正があればお願いしたいです。

１． 減税の要件を確認して見ましたが必ずしも明記されていない所もありますが、実務上は今年度中に所有権の登記移転を完了し、住民票を移すことと捉えています。
　　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/h17zeiseigaiyou.pdf
２． 不動産売買時の固定資産税の負担は購入日の前後で日割りか月割りで精算するのが通常です。
３． 私には旗ざお形のイメージが付きませんが、恐らく進入路付土地のことだと考えます。固定資産税評価額は個別土地毎の価値で評価されますので、進入路部分などの評価は低くされています。屋根だけで壁がなく居住性のない構築物は建物とはされず、構築物・付着物扱いになります。
４． 一本の進入路を同一区画の４軒で共同利用する為に当事者間に協約を結ぶとか所有権はあるが近隣の利用に供している土地部分がある、という意味かと思いますが、個別内容は仲介業者なり売主なりに照会してみないと何とも言えません。
５． 物件広告の記載については、言葉通りに読むしかないと思います。前者の場合は既に私道が出来ているがこれを売買面積に含む、後者の場合は一画の土地でこれから私道部分を作る為の負担があり利用面積が減る、というように読み取れます。
６． 土地は消費税非課税、建物は課税対象ですが、売主が個人の場合は消費税の納付が免除されるケースがあります。一方で不動産業者の仲介費用には消費税が課税されます。

お礼

お返事が送れて申しわけありません。教えていただきどうもありがとうごいました。おかげさまで疑問点がすっきりしました。仲介費用に消費税がかかるとは、言われてみればそうなのでしょうけど、なんだか納得がいかないのは私だけでしょうか。。。結局いろいろな不安を解消してからと思っていたら購入しようか迷っていたところが既に売れてしまいました(^^ゞ