借りている建物の所有者が自己破産した場合

質問

仮定の話でお願いします。
Aは仕事の事務所としてBの所有する建物を借りて使用しています。Bの所有する建物が建っている土地の所有者はCですが、Cは10年前に死亡しています。Cの死亡後土地の名義の書き換えなどは一切行われておらず、税金も納めていません。また、Bは建物の名義人ではありますが、未登記です。数年程度税金を納めていません。AとBとCは縁故関係です。
ここでBが自己破産を申請していることが突然発覚しました。数ヶ月後には免責の可否が確定します。
この場合、Bの所有する建物はどうなるのでしょうか？
Aはこのまま何もせずとも問題なくBの所有する建物を使用できるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.1

noname#19073 · ベストアンサー

一般的に考えればB所有の建物はC（Cは現在存在していないので少々厄介ですが）から土地を借りて（借地権を有して）建物を所有していたと考えられます。
Bの破産によりB所有の建物は借地権付建物として競売等で換金されるでしょう。

Aがきちんとその建物の賃借権を有していた場合は、その建物は借地権付建物であり、賃借権有という扱いになると思います。

賃借権もある程度は保護されるものですから、競売で所有者が変更になったからと言って、即退去させられることはありませんが、新所有者がどう出るか次第だと思います。そのまま賃貸借契約を継続して貰えれば問題なく建物を使用出来るでしょうが、賃料や条件面で見直しがあるかもしれません。

もしくは、立退きを求められれば、またそれはそこからの交渉になっていきますが、所有者が貸し続ける意思が無い場合にはAの立場としてはやや困難な状況と言えるかもしれません。

お礼

回答ありがとうございます。
もう少し聞きたいのですが、Aが現状を維持するためにはどういった手段が考えられるでしょうか？

・Aと死亡したCは縁故関係です。Cの土地の名義をAに書き換えることは可能でしょうか？また、そうすることによって今回のことがどう運ぶでしょうか？

・競売に出されたB所有建物を購入する場合はどうでしょうか？裁判所に競売にかけられた物件は格安だと聞きます。

また、競売にかけられたあと、落札されるまでの間は何の問題もなく現状を維持できるのでしょうか？

回答No.2

noname#19073

追加でご質問をいただきましたが、まず念の為お伝えしておきたいのは、借地権、賃借権等の1でお答えした内容がどこまできちんとした権利として存在しているのか（それぞれ契約により書面で締結しているのか、又はそれぞれ賃料の授受等は行われていたのか等）の詳細がわからないお話なので、その部分が何とも言えない、という前置きをしておきます。

まずCの土地の件ですが、これはCが亡くなった時点で相続されるべきものですが、その手続きの方が先だと思います。あなたが相続人に該当するのかもわかりませんが、仮に該当してもしなくてもその後、その土地（もしくは他相続人の持分）を買い取る事は相手との交渉次第で可能です。

しかし、土地を買い取ったからと言って、Bが有する借地権及び建物に関しては、基本的には別問題です。

破産手続きが進んでいたとすると、Bのものを今から個別で買い取ることも難しいかもしれませんが、そのあたりを突っ込んでみるのも方法かもしれません。

仮に競売となった場合にも仰る通り、本件のような複雑な権利が絡むケースは一般的には敬遠されがちでしょうから、ある程度安く購入出来るような気はしますが、断言は出来ません。

それともし競売となったケースでは、強制的に建物内部も含めて写真を取られたり等のことはあるかもしれませんが、追い出されることはありません。

現在の状況をどう見るべきか、それと相続について、税金の未納のことについて、又は今後どのように動くべきか、少々複雑な状況の様子ですから、弁護士その他専門家に個別でご相談されることをお薦めします。

お礼

お付き合いくださりありがとうございました。
専門家に相談することにします。
いろいろと勉強になりました。