擁壁に関する注意事項

質問

住宅用の土地を探してます。
現在候補が一つあり、南側が道路で、東側が擁壁となってます。
この擁壁の高さが約５Ｍ、擁壁部分の面積が約１０坪あります。
この擁壁の部分を隣接する隣で買って頂くように調整中です。
調整がつけば、擁壁部分は隣の敷地となり、私の敷地はこの擁壁の上からの平地部分となります。
このような土地割りの場合、考えられるリスクと、事前にチェックしておくべき事項があればアドバイスお願いします。
また、地盤調査を行う予定ですが、この場合擁壁部分
の地盤も考慮に入れて何かしなければならないのでしょうか？

回答No.5

show-jay

他の方々も言っておられますが、擁壁部分の持分を燐家に付け替える意図が理解しかねます。常識的には「高いほう」の敷地です。ご自分の敷地とされたほうがよいと思われます。擁壁に問題が出たときは、下の宅地だけではなく、あなたの敷地の崩壊を意味しますから「そちらの問題」ではすみません。

地盤調査の件ですが、５メートルという高さから考えると、比較的新しい擁壁であれば宅造法に則って作られたものと考えられ、その場合２階建て程度の上ものの荷重は考慮されて設計されていますので、擁壁部分の地盤調査は通常不要です。

擁壁の上の地盤（宅盤）は擁壁の施工時に一度掘り返されていますが、通常埋め戻し時に地盤改良が行われていますので、通常の地盤調査で十分かと思われます。ただし３層以上の建物（重量の重い建物）であれば、その重量を擁壁に伝えないようにする必要があり、杭基礎を採用する場合があります。その場合はかなり深い層の支持基盤（岩盤）まで調査する必要があります。

回答No.4

noname#11476

>今後の擁壁の管理（メンテ）に関して隣人との関係が気になります。
何故擁壁を隣人所有に変えようとしているのかわかりませんが、私であれば自分所有にしますね。
そうしないとあまりにもリスクが大きすぎます。

その隣人が周囲の宅地よりも自分のところだけ掘り下げて作っているというのであれば話もまた違ってきますけど。
>契約の前にお互い決めておくことはないのだろうか
擁壁の敷地が隣人である限りは、これをとりきめれば大丈夫というものはないでしょう。
弁護士に相談して見てはいかがですか。

回答No.3

yukai4779

まずは、お止めになったほうが宜しいかと思います。
　通常は＃２様の回答のとおりであると思いますが、質問者様の要望どおり擁壁が隣地所有となった場合は＃１様の回答どおりです。
　擁壁に問題が生じた場合に、５ｍという高低差を考慮すると、どちらが負担するにしても、かなり高額な補修費が発生することは容易に想像がつくことと存じます。また、このことに伴い隣人とのあいだに問題を抱えて生活しなければならなくなります。
　いらぬトラブルの素は抱え込まないほうが宜しいかと思います。

回答No.2

noname#10488

文面からすると「擁壁」とは斜めの石積み間知石ですね。東側の隣地が5Ｍ下にあるわけです。このような場合、境界はたいてい擁壁の下です。なぜならその擁壁を必要としている土地に、その擁壁の権利義務を抱き込む必要があるからです。擁壁そのものを隣地に譲ると擁壁に関する権利も隣地に移るわけで、極端な話、擁壁の解体撤去も隣人の権利になるわけです。実際、斜め擁壁を解体してコンクリートの直壁に作り直す工事はざらにあります。ただ、宅造法の規制もあって話はそんなに簡単ではないのですが。

お礼

アドバイスありがとうございます。
今後、擁壁に何か問題出て、こちら側に影響があるとき、「それは、そちら側の問題なので、こちらは関係ない」とはっきり言えるかなどが気になります。

回答No.1

noname#11476

>考えられるリスク
自分の敷地を維持するよう壁を隣人に任せることになるので、擁壁に問題が生じた、老朽化したなどのときでも自分では対処できなくなります。
もちろん隣人には基本的にはその擁壁を管理する義務が生じますが、素直に従うとは限りません。

今回隣人に買い取ってもらう交渉をご質問者の方から持ちかけていることから、法的な請求をするにしても１００％隣人負担で補修などの対処が認められるかどうかは？です。
あと隣人がお金持ちであれば何かあっても賠償してもらえる可能性はありますけど、もし相手にお金がなければ裁判しても意味がない可能性もありますし。

もちろん現在に至るまでの過去の経緯も関係すると思うのでどうなるのかはそのときにならないとわかりませんが。

お礼

アドバイスありがとうございます。
やはり、今後の擁壁の管理（メンテ）に関して隣人との関係が気になります。
契約の前にお互い決めておくことはないのだろうか、と悩んでいるところです。