住宅ローン 公庫財形？民間ローン？

質問

総額2800万の住宅ローンを30年で返済する計画を立てています。以下二つの選択肢があり、迷っています。皆様のお知恵を貸していただきたく、質問させてください。

１．公庫財形（地銀の転貸融資）で1800万（財形の貯蓄残高が180万円のため。）
　　　　　　＋
　　地銀（地方都市在住です。）で1000万

２．地元の信用金庫（地銀並の大規模信金）で2800万（全額）
　　こちらには、夫（35歳）の給与振込・公共料金引落しなどでお世話になっています。
　　0.7％の優遇が受けられます。
　　この信金は、公庫財形との組み合わせができません。
　　（第一順位でないとダメなのだそうです。）

今後の公庫のゆくえ、民間でローンを組む人の動き、
など、素人のためほとんどわかりません。
上記条件の場合、どちらを選択するのが妥当でしょうか？

また、住宅メーカーの人は、２．の場合は３年固定で、と勧めるのですが、
私は金利上昇が心配なので10年くらいの長期固定で組みたいと思っています。この私の判断は間違っていますか？

９月中には決めなくてはなりません。何卒アドバイスをよろしくお願いします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

２番の金利が具体的にどの程度かわかりませんが、長期固定での金利はどうなりますかね。
最低２０年以上の固定で比較してみてください。
返済期間が３０年ということは、その過半数を固定にするのが安全です。
これは金利が仮に１％上昇したとき、返済額がどの位増えるかというと、元金が全部残っているときと半分以下の時では、返済額上昇に２倍以上の差があるからです。

公庫財形は５年固定金利と思いますが、こちらは破格に金利が低く、過去の金利水位を見ても最大で６％程度までしかなりませんし、平均は３．５％程度なので、将来の金利上昇を考えても平均３．５％の金利とみなして計算してかまわないと思われます。

あとは金利の比較で考えてください。公庫の行く末などは別に気にする必要はありません。

実際に借りるときに２０年以上固定にするか、あるいは短期固定にするのかという選択はまた別の視点が必要になります。
あくまで上記は条件の違うローンのどちらが得になるのかという観点で評価するときの方法です。
また、将来の金利変動に備えた支出見込みを考えるときにも同じやり方で考えることが出来ます。

お礼

２．の金利は最長１０年になっており、２０年ではどれくらいになるのかちょっと検討がつきません。
公庫の金利の考え方、とても参考になりました。
No.1の方もおっしゃっていましたが、公庫がなくなっても融資は変わらないとのこと、安心しました。
固いのはやはり１．ということになるのでしょうか？

お二人の意見、大変参考になりました。
これだけでも十分満足なのですが、お二人と違う見解の方がいらっしゃったら、そういった意見も伺ってみたいので、もう少しだけ回答してくれる方を待ちたいと思います。
No.1さん、No.2さん、どうもありがとうございました！

回答No.3

sakashita2004

基本的に将来の金利は誰にもわかりません。
ただし、ローン金利の決まり方を知っておくことは重要だと思います。

財形融資のばあい５年国債＋０．９％程度で金利が決まり、民間の変動金利は短期プライムレートと呼ばれる短期金利（１年以内の金利）に連動して決まります。

もし自分がお金を貸す・預ける場合１年と５年ではどちらの方が高い金利を期待するでしょうか。
おそらく将来金利が上がると思えば、５年ものの方が高い金利でなければ損をすると考えると思います。
つまり５年ものの方が通常は金利が高いと考えるのが普通です。

これを現時点の住宅ローンに当てはめた場合、
変動金利＝短プラ（１．３７５％）＋１％－０．７％＝１．６７５％
財形金利＝５年国債（０．７７４％）＋０．９％程度＝１．６８％
ということになります。

つまりこの５年間に短プラがあがれば損をすることが予想されますが、短期プライムレートが２％を超えていたのは平成７年９月にまでさかのぼりますが、（ちなみにそのときの１年もの定期預金は０．５％程度）個人的にはそこまで上昇することは想定しづらいと思っております。

また、財形融資は５年後には金利の見直しがあり、それまでに短プラがそこまで上がっていれば、１年物と５年物の金利の決まり方を考慮すれば、５年国債の金利はもっと上昇していることも推測されます。

cookiebiscuitさんの借入期間が何年かはわかりませんが、借入期間が長ければ長いほど財形金利の５年間固定のメリットは薄れるのではないかと個人的には思いました。

また、１０年くらいの固定ということですが、借入期間が２０年を超えるのであれば、公庫の基本融資、証券化ローンなどの超長期固定を組み入れることも検討してはいかがでしょうか。

お礼

ちょっと体調を崩してしまい、お礼が遅くなって申し訳ありません。
短期プライムレート等、考え方を教えてくださってどうもありがとうございます。確かに、長期のローンなので財形も５年固定程度ではそれほど安定してるわけでもないですよね。夫の会社の関係上、実は選択肢があまりなくて、どこも似たりよったりになってしまうので、ちょっと悩んでしまいます。

ここで答えてくださった皆さん、本当にありがとうございました。皆さんのアドバイスをふまえ、金利計算をやってみて、なんとか納得できる方向のローンを探してみたいと思います。

回答No.1

gontazaka

どの借り方が得かは今後の金利次第なので正解を言いあてられる人はいません。

一般的に1.公庫＋銀行が多いようですよ。
銀行の短期固定の低金利ローンを使えば当初の返済額を少なくできるし、公庫と組み合わせることで金利上昇時の返済額アップというリスクを最小限にできます。
今後の公庫の行方はとりあえず関係ありません、公庫がなくなっても既に実行されている融資には影響ありませんので。

2.の場合はcookiebiscuitさんの判断の通り長期固定のローンのほうが安全です。3年固定は返済額が少ないので得に感じますが、金利が大幅に上昇した場合にはモロに毎月の返済額に響いてきます。
今後、年収が大幅に増えるのならば別ですが。。。

お礼

なるほど、やはり公庫を使う人が多いのですね。
この場合は、銀行で短期固定にしても金利上昇のリスクを少なくできる、公庫の行方はあまり心配することない等、疑問点がクリアになりました。
どうもありがとうございます。