住宅ローンについて質問です。

質問

以前も質問しましたが、改善点をつくったのとハウスメーカーさんと
話をしたので再度お願いいたします！

今回子供が大きくなってきたので住宅の購入を考えています。

実は10年ほど前の学生時代お金の管理不足から消費者金融、クレジットカードの事故を起こしていました。それから8年ほどローンもクレジットカードも一切我慢し再び利用できるようになるのをまっていました。

数年前給与振り込みに使用している銀行のキャッシュカードにクレジットカード機能がついたものが作れました。
また、先日信用情報をJICC CIC に開示したところ事故の情報は消えていて何も問題ないようで、クレジットカードの支払い履歴、銀行のカードローンの支払い履歴、携帯機種の支払い履歴のみでした。クレジットカードの良い支払い履歴ができていたので
バイクを購入しようと思っていたので試しにローンを申請してみたら通りました。
小遣いでやりくりするように考えていたのでJACCSさんのローンで100万150回で月々1万ほどの支払いです。

購入予定の住宅は2200万円の新築です。
私は 33歳 勤続10年 年収450万円です。今の賃貸は6年目。家賃は6万5千円 頭金は50万円用意しています。そのほかにも200万は貯金あります。
現在のそも他の借り入れは銀行のカードローン45万とショッピングリボが25万円残っています。
これは来月までに全額一気に返済して銀行のカードローンは解約
クレジットカードは最小まで利用限度額下げてこようと思ってます。

今日ハウスメーカーの営業の方と話したところ、自分のメーカーの最近の若い世代の人の
8割は頭金なしで組んでいるし、その年収なら2700万くらいまでは
借りれますよ。と言っていました。
バイクのローンがあるのが審査落ちにならないか不安だというと
バイクのローンも住宅に組み込んで一本化しては？とも。

実際嫁の父も同じハウスメーカーで43歳で転職1年目で頭金ゼロで2000万の
ローン通っているので、そのハウスメーカーさんは提携銀行などに
パイプがあるんでしょうかね？

私の会社がろうきんの会員なので、ろうきんかハウスメーカーの提携にて
申し込み考えています。
子供の学校、賃貸の契約の関係で通りそうならすぐ話を進めようと考えています。
貸せません。の門前払にはならず借りれる可能性あるでしょうか？
経験者のかた、知識のある方よろしくお願いいたします。

回答No.1

86tarou

2200万円を年１％で35年ローンを組むと、月62,102円の返済になります。これだと収入に占める返済率は16.5％程度なので余裕で通ることになります。

ただし、銀行の審査だけなので無理なローンかどうかというのは別問題です。上記では定年以降の返済がありますので、これを最低定年までとしないと無理があるでしょう。借りられれば完済出来るなんて保証はなく、あくまあで完済出来てなんぼです。お父さんも定年までに完済出来るのでしょうか？年金で返済なんて無理であり、逆に年金だけでは足りない分を老後資金として貯蓄出来ていないと困ったことになります。この金額は夫婦2人で数千万円と言われています。

なので、定年までで試算すると77,508円の返済になり、20％の返済率ですのでこれでも問題ない範囲でしょうか。ただし、頭金が少な過ぎるますし、時期尚早と言わざるを得ません。諸費用も物件価格の５～10％程度は必要で、これには現金で用意しないといけません。残った貯蓄もいざという時のためのものとしては少ないですし、子供が居て住宅ローンを組むなら最低でも生活費の半年分以上は置いておかないと安心して生活出来ないでしょう。これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ずに生活が破綻してしまいます。これがないどころか家を買えば貯蓄がマイナスになるので、話にならない状態かと。上記した貯蓄以外にも、近い将来大きな出費が見込まれる時は、その時期と金額を試算して毎月貯蓄しておかないとその時になって困ることになります。これらは大丈夫なのでしょうか？
返済率は低いですが、現在の家賃から比較すると返済額は高過ぎるでしょうか。家を買えば固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになります。これも毎月積み立てるように計上すると、今の家賃よりは数万円少ない返済額でないと今と同じ家計にはなりません。貯蓄がないどころか借金がある状態で買うのは無謀であり、縦しんば完済出来ても老後資金不足で困る可能性もないとも言えませんよ。
現在借金するような家計状態ですから、計画に基づいた貯蓄は出来てないかと思います。その分も合わせれば、65,000円から固定資産税や修繕費用、更には将来のための貯蓄分は低い返済額としないといけないことになっるでしょうか。先ずは借金を完済し、いざという時のための貯蓄もして、それから諸費用や頭金を貯めることから始める必要があるかと。家の購入は一朝一夕では出来ません。そのためにも、もっと前（５年とか10年とか…）から計画だった貯蓄は必要になるのです。

今日ハウスメーカーの営業の方と話したところ、自分のメーカーの最近の若い世代の人の
8割は頭金なしで組んでいるし、その年収なら2700万くらいまでは借りれますよ。と言っていました。＞
売ることが商売なので、銀行の審査さえ通れば売り上げになります。購入後返済が厳しくても営業マンは何もしてくれないでしょう。若い人は先のことも考えずにローンを組みます。払えなくなっても売却してローンを清算出来るだけの頭金を積むなんてことも考えもしません（ローンの方が多いと、差額を現金で要しないと売ることすら出来ない）。月々の返済額だけで考え、定年後の返済も問題を先送りにしているに過ぎないでしょう。ローンというのは将来の収入を今使ってしまうことです。これが過分だと、将来困ることになるのです。定年までしか多くの収入は見込めません。これからの生涯収入を何に幾ら使うかまで考えてローンを組みましょう。

バイクのローンがあるのが審査落ちにならないか不安だというとバイクのローンも住宅に組み込んで一本化しては？とも。＞
通常そんなことは出来ません。住宅ローンは家や土地を買うためだけの費用を貸してくれるものです。申し込むにも家の契約書（売買契約書や請負契約書）が必要ですし、これを偽造しないと無理でしょう。ＨＭがそれをしてくれたとしても、あなたが申し込むのですから最悪詐欺に加担することになります。
諸費用についても同じで、現金が無いからといっておなじような手段で借りる人も居ますが一応問題になります。ただし、金融機関がそれ用のローンを売っているなら話は別ですが、それでも頭金がないのは致命的と言わざるを得ません。少なくともローン残高＞家の価値にならないだけの頭金を用意しましょう。人生を左右借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要かと思います。

これらを自分で計算出来ないなら、お金を払ってでもＦＰ等に相談することをお勧めします。子供の教育資金や老後資金を含めた試算をしてくれますので。ＨＭは売るのが仕事なので当てになりません。銀行は審査で無理なローンをはねれば良いのですが、今は金が余ってるので少々無理なローンでも貸してくれる状態でです。返済出来なくなる貸し倒れはあると思ってますし、その割合もある程度織り込み済みで儲かるようになっているでしょうから。その一部の人にならないように注意してくださいね。
頭金がないとか借金があっても無謀にも買う人は居ますが、普通の人はそれがないから買わずに賃貸に住んでいるのでしょう。誰でも買えれば、もっと賃貸に住む人は少ないかと思いますので。