借換えた方がお得？

質問

いつも参考にさせて頂いております。

現在、A銀行で住宅ローンを借りているのですが、今回、B銀行から借換えの話があり、シュミレーションしてもらいました。
ちょっと？？？な箇所がありましたので担当の方（若くて、まだ頼りない感じ）に質問したら、明確なこたえが無かったので
「次までに納得できる返答を下さい。」と言って来ましたが不安なのでアドバイスお願いします。
状況としまして、
(1)借入金2,300万円、残り約25年、月々返済90,000円
(2)現在は10年固定1.8％で残り5年。B銀行は5年固定1.3％
　　　　　　　（5年固定にしたのはA銀行の期間と合わせた為）
(3)借換えると、借換費用で70万円必要ですが返済期間は変わらず、月々4,000円安くまります。
以上のような内容です。
？？？な事
(1)借換費用70万円を追加で借り入れる為、元金は高くなりますますが月々支払が4,000円安くなるので単純にお得？
(2)仮に、借換えた1年後、さらに月々支払が安いローンの提案がC銀行からあり、借換える時、単純に4,000円(チェック)12月で48,000円お得？元金増えてるのに？
(3)C銀行に借換えた時、更に借換費用がかかり元金が増えるが返済期間が変わらず、月々支払が安くなればお得？
(4)固定金利期間が満了後の金利変動による予想月々支払はは3銀行とも同じ。

銀行の話を聞くと、返済期間は変わらず、月々支払が安くなるので単純にお得感がいっぱいですが、元金が増えるところですごく引っかかります。

色々な考え方があるとは思いますが、アドバイスお願いいたします。

回答No.6

ohkinu1972

A銀行とB銀行のケースで5年後、固定期間終了後の残高は、
37万円ほどB銀行の方が高くなりますので、
その後の金利が同じであれば、その分月々の返済は高くなり、損です。

ただ、通常金利は店頭金利-優遇金利で決まりますので、
店頭金利が同じでも、実際の金利は異なる可能性があります。
このあたりは良く確認された方がいいと思います。

また、借り換えでｘｘｘ万円返済総額が減りますと言うのは、
その後、最後まで繰り上げ返済せずに返済したが場合であって、
1年後C銀行に再度借り換えた場合は、そのとおりにはならず、
概ね残高x年利差分しか得しませんので、
借り換え手数料がそれ以上かかる場合は損になります。

もし不安であればA銀行や別の銀行でも話を聞かれてはいかがでしょう。

回答No.5

山田 太郎（@testman199）

>あと残期間10年以上とか、金利1％以上の差が必要とかいう借換えの条件は、面倒な計算ができなかった時代に借換えの目安として用意されたもので、いまは簡単にシミュレーションで比較できるから、それらの条件はあまり気にしなくていいと思いますよ。

目安は大事にしたほうがいいと思いますよ。
簡単な計算だといえ、計算しないより手間はかかりますし、
それより、情報収集の手間がばかになりません。

貴方が今回の話にどれくらい時間を使ったかわかりませんが、
目安に従えば検討する価値がなく、時間を無駄にしなくてよかったのですから。

もう一歩進めると、現在1.8%で借りているってことは
固定0.8%で借りられる銀行など無いことを考えると、
借り替え検討自体がほとんど無駄といえるかもしれません。

回答No.4

answer119

なんか計算があいませんね。

＞(1)借入金2,300万円、残り約25年
＞(2)現在は10年固定1.8％で残り5年。

これから計算すると当初の借入期間は30年ですよね。
借入期間30年、借入金2,300万円、年利1.8％で計算したら月82,731円程度の返済のはずですよ。
月9万円の返済なら26年と11ヶ月で終了するはずです。
保証料や保険料も含まれて月9万円なのではないですか？
そのへんが明確にならなと比較のための計算ができませんが。

＞(4)固定金利期間が満了後の金利変動による予想月々支払はは3銀行とも同じ。

これはきっと、金利が低い銀行は元金が多く残っており、金利の高い銀行は元金が少なくなっているから、どこも返済額が均等になっているのでしょう。
それで、「予想月々支払はは3銀行とも同じ」 とのことですが、これが本当なら固定金利期間終了後はどこから借りていても一緒ということですから、固定期間中の返済額が低いところが得ということになります。

借換えするなら繰り上げ返済の手数料とかも考慮の対象にした方がいいと思いますが、されていますか？
あと残期間10年以上とか、金利1％以上の差が必要とかいう借換えの条件は、面倒な計算ができなかった時代に借換えの目安として用意されたもので、いまは簡単にシミュレーションで比較できるから、それらの条件はあまり気にしなくていいと思いますよ。

回答No.3

manno1966

> (1)得？
固定期間終了後の金利は、何処の銀行もあまり変わらないです。
現在は異常と言えるような低金利の時代ですので、差が出る余地が無いから。
だから、５年もしくは１０年固定では、「12月で48,000円」程度では損となる。
少なくとも年利１％未満の金利が１０年以上の期間保証される契約でければ検討する価値は無いでしょう。

> (2)仮に
同じように、その金利が長期継続の保証がない。
しかも、４０００円では不足、８０００円程度の差がないと。
また、８０００円の差が有っても、返済期間が長くなるようなら、やっぱり返済総額が増加するので損をする結果となる。
なので、単に「月々支払が安く」程度では損をする。

> (3)C銀行に借換えた時
同上

> (4)固定金利期間が満了後の金利変動による予想月々支払はは3銀行とも同じ。
何処も金利の差が無いですからね。

回答No.2

山田 太郎（@testman199）

どちらも５年後以降の金利が不定なので
５年間で考えれば
4000円　×　12か月　×　5年　＝　240,000円
のために70万円の手数料を払って得になる、理論がよくわからないのですけど。。。

ちなみに借り換えで時になる条件は
10年以上の期間、1.0%以上の金利差がある時だとよく言われますね

回答No.1

nekonynan

月々4,000円安くまります。

　５年後は変動ですすから。その期間中は

　４０００円×１２×５＝２４万円　お得

　その後は、変動金利ですから金利はほとんど変わりません

　したがって、７０万円－２４万円＝４６万円損　ってことです。

　今が、金利が一番低くて最低金利ですから、全期間固定金利した方が良いです。