金利優遇期間中と期間後に繰り上げ返済した時の違い

質問

フラット35sで2200万、35年間、元利均等でローンを組んでいます。
金利ですが、5年まで2.3％
6年目以降2.6％になります。

300万円を繰り上げ返済（期間短縮型）する予定ですが、
5年までに返済する場合と6年後以降に返済する場合で何か違いがあるのでしょうか？

既出の質問をチェックしましたが、的確な答えを見つけ出せません。
単純に金利が低い時期に元金を減らす方がメリットがあると思うのですが、
営業の人に聞くと違いはないと言っています。
では、金利優遇時の2.3％というは元金に対して掛かるものではないという事でしょうか？
資産運用や教育資金等の計画は一切ないものとして、ご教授ください。

回答No.2

t0z2 · ベストアンサー

5年11か月の時点で繰上返済するのと、6年0か月の時点で繰上返済するケースで違いがあるか？と言われれば、300万円×(2.6%-2.3%)/12=750円で、5年11か月の時点で繰り上げた方が、750円ほどお得になります。
つまり、金利が変わる時期を境界として、何かが変わるということはありません。
ご質問者様のケースであれば、住宅ローン減税などの軽減措置を受けられている前提であっても、金利負担が大きいと思われますので、できるだけ早い段階で繰上返済を行ってしまうのが得策でしょう。ただし、繰り上げ返済を行うにあたって、以下の点に注意をしてください。
１．余剰資金を残した上でローンの繰り上げ返済をすること。
　何らかの出費が発生した際に、それを新たなローンで賄うとなると、たいていのローンは金利10%を超えるものになります。
　そのようなローンと比べると、住宅ローンはとても金利が低い良い条件での融資となります。他のローンがあったりする場合は、まずそちらを返済しましょう。また、新たなローンを組まなくても良いように、急な出費に耐えられるだけの余力は残しておきましょう。

２．住宅ローン減税を受けている場合は、なるべく、１月に繰り上げ返済を行うこと。
　住宅ローン減税は年末ローン残高をもとに算出されます。したがって、300万円を12月に返済した場合と、1月に返済した場合とでは、減税対象額に300万円の差ができることになります。住宅ローン減税が1%であった場合、最大で3万円の差が生まれることになります。

３．繰上返済を行う際に手数料が必要となる場合は、繰上効果と手数料の負担を考えて繰上を行うこと。
　繰上手数料が無料である場合は考慮の必要はありませんが、繰上返済に手数料がかかるケースでは、繰上返による利息軽減分が手数料によって打ち消されるケースがでてきますので注意が必要です。ただし、ご質問者さまのケースでは、金利が２％以上と高いので、5000円程度の手数料であれば、気にせず繰上返済すべきだと思います。

お礼

詳しい説明ありがとうございました。参考にして返済したいと思います。

回答No.1

ohkinu1972

基本的に金利は毎月の残高にかかってきますので、
毎月の返済は、毎月の金利を引いた残りが、
元金の返済に充当されます。
繰り上げ返済は、すべて元金に充当されますので、
以降の金利が軽減されることになります。

したがって金利の高い低いには関係ありません。
例えば、初期の方が金利が高い場合に、
金利が低くくなってからの方がメリットが多いかと言うと、
そんなことはありません。

その意味では違いはありません。
早い方が金利削減効果が高いのは間違いありませんが。

お礼

ありがとうございました。なるべく早く返済したいと思います。