フラット35について教えてください。

質問

昨年10月に新築マンションの購入計画たて、2900万円の借入をするために、フラット35Ｓの借入を申し込みました。

仮審査は通ったので大丈夫かと思っていたのですが、結果は否決。理由を聞いても、某金融機関は教えてはくれなかったのですが、個信については問題ないとのことでした。

他にローンなどもありません。

そこでちょっとマンションのランクを下げて、再トライしてみようと思うのですが、数か月でまた機構に申し込むのは、厳しいでしょうか？金融機関を変えても、最終判断は機構なのでダメでしょうか？

ちなみに今度は借入を2000万～2400万円位にするつもりです。

よろしくお願いします。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

住宅ローンの審査は、基本的に収入と年齢から計算出来る借入可能金額と担保価値が足りているかでしょう（他にも勤続年数や会社の経営状態もありますが…）。

担保価値は、新築であれば90～100％で貸してくれたと思います。

借入可能金額は、これからの生涯収入の25％前後程度までの返済であれば先ず大丈夫でしょう。具体的には年収の25～30％を返済に充て、定年までのローンを組んだ時に借りられる金額がある程度の基準となります。
http://www.eloan.co.jp/sim/homeAmount.php

住宅ローンは審査に通れば完済出来るという保証はなく、あくまで余裕のあるローンにしないと後々後悔することになります。返済に追われ外食や旅行にも行けず、払えなくなって破たんしたりすれば家を失った挙句借金だけが残ることになります。なので、上記したように25％程度（家賃より数万円少ない金額と比較して少ない方…固定資産税や修繕費用が掛かるため）の返済で定年までのローンにしておく方がお勧めです（これでも繰上返済で10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てる）。この上で頭金も物件価格の20～30％以上は用意し、いつでも売却して清算出来るようにしておきます（ローン残高の方が多いと、差額を現金で用意しないと売ることすら出来ない）。無理なローンの上に頭金もないとかであれば無理なローンですし、生活を豊かにする住居の購入とはかけ離れたものとなるでしょう。これ以外にも購入時の諸費用は現金ですし、いざという時のために生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきたいところです。これがないと減給や失職、不意の高額な出費に対応出来ず破綻することもあり得ますので。
人生を左右する借金をするですから、この程度のリスクヘッジは必要だと思います。今払えるとかだけで購入すると、定年後の返済や老後資金不足で困る可能性もあるでしょう。ローン審査は無理のないローンよりは遥かに基準が緩いです（定年以降の返済や30％の返済率でも審査が通る）。これにも通らないような状況では闇雲に借入金額を下げるだけではなく、ちゃんとした試算をするべきだと思います。自分で出来なければファイナンシャルプランナー等に相談してください。
物件価格を下げるために中古という選択肢もありますが、築年数には注意が必要です。年齢から考えて、平均寿命程度までは十分持つ必要があるでしょう。家は買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品だと思ってください。若すぎる年齢での新築購入も同様となります。

関係ないことも色々書きましたが、気になったもので… <m(_ )m>