住宅ローン審査、兄弟の共有名義の土地への新築の場合

質問

現在、兄一家が両親と住む２世帯住宅を建設予定です。

土地は元々両親名義であったものを、過去に父が、私・姉・兄の三人での共有名義に変更していたと思います。

ローンの審査に私の書類も必要な旨の連絡を受けたのですが、
土地の名義人のものも必要なのでしょうか。
(両親は一緒に住めば、と言っていましたが、私が住む予定はありません。
もしかしたら建物の権利に私も入れようとしているのかも？）

恥ずかしながら、過去の延滞などで私の信用情報がよろしくないと思うので
それで審査時に迷惑をかけることは避けたいと考えています。

尚、前々から相続するものは一切いらず、土地は全て他の兄弟の名義に変えて良いと考えており、
これを機に名義を変更したいとも考えています。(後々の未練等もありません)

質問が複数になりすみませんが
名義を兄弟または親のものに変更するのに、費用が最小限に済む方法も簡単にご教授いただければ幸いです。

贈与か売買か？のような知識しかないのですが、
なるべく金額を最小限に抑えられる方法を探したく、
基本的に私が受け取るものはなくてもよいので、兄弟にかかる負担を最小限にすることを優先できればと考えています。

自分で勉強するべきと思いましたが、あまり時間もなく。。
まず何について調べるべきか知識のある方にお伺いできればと思い、質問させていただきました。

どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

oska

＞ローンの審査に私の書類も必要な旨の連絡を受けたのですが、土地の名義人のものも必要なのでしょうか。

ローン審査で、質問者さまが「融資を受ける債務者にならない」のであれば（質問者さまは）ローン審査には関与しません。
ただ、銀行として「債務不履行（踏み倒し）に備えて担保を取りますよね。
この担保は、１人の名義人で無いと「二束三文の価値」しかありません。
質問者さまの場合、一筆の土地に３名も所有者が存在する。
金融機関としては「兄が住宅ローン返済不能になった時点で、質問者さまは土地を無条件で放棄する」という契約を結びたいのでしよう。
この場合、姉にも同じ書類が届いていると思います。

＞もしかしたら建物の権利に私も入れようとしているのかも？

穿った見方をすれば、質問者さまも（本人が知らない間に）「共同債務者」として住宅ローンを結ぶ予定なのかも知れません。
先に書いた「債務不履行の時は、土地を放棄する」という契約だと、審査書類は必要ありません。
土地を担保として提供するのに、審査は必要ありませんからね。
借金を申し込むから、審査が必要なのです。

＞名義を兄弟または親のものに変更するのに、費用が最小限に済む方法も簡単にご教授いただければ幸いです。

贈与にすれば、質問者さまは「１円の手数料・税金も不要」です。
所有権移転登記費用は、贈与を受ける者（兄）が支払います。
贈与税も、兄が全額支払義務があります。
その代わり、質問者さまには１円の利益もありません。
売買にすれば・・・。
市場価格での、土地売買が必要です。
極端に土地代金を安くすれば、「脱税」を疑われます。
所有権移転登記費用及び土地取得税は、購入する者（兄）が支払います。
質問者さまは、給料とは別に不動産売買益が生じるので「確定申告」が必要です。
が、税金を支払っても土地売買益を得る事が出来ます。
（税金が、土地売買益を上まる事はありません）

＞兄弟にかかる負担を最小限にすることを優先できればと考えています。

質問内容からは、断言出来ません。
対象となる「土地課税評価額」が、分からないと誰も回答出来ません。
ただ・・・。
田舎では、祖父母・親・兄弟が持っている土地に長男が家を建てている場合がありますよね。
この場合、土地の名義は変えていません。
どうしているのか？
土地を持っている者は、（この例の場合）長男に「土地を貸している」のです。
多くの場合は、賃料無償です。
その代わり、その土地の固定資産税は長男が支払います。
つまり、実質的な「賃料」ですよね。
１年間（給料とは別に発生する所得が）２０万円以下であれば、所得税は発生しません。
これだと、兄は自宅の（土地・建物）固定資産を払う。質問者さまは、確定申告の義務は無い。
※固定資産税支払い者と土地・建物の所有者は、全く無関係。
質問者さまの持っている土地の持分の固定資産税が２０万円以上だと、田舎方式は不可能ですがね。