５条で取得する分家用宅地の税について

質問

農地法５条を適用して隣人の土地を交換取得し家を建てる計画が進んでいます。
宅地への転用許可は事前申請中で許可待ちの状態なので分家条件等の回答は不要です。
長文ですがよろしくお願いします。

[質問]
概要・詳細は下記を参照下さい。
(1)祖父名義の土地（A）を自分の代まで相続する場合にかかるおおよその税額/算出方法を教えて下さい。
(2)祖父名義の土地（A）を自分に贈与する場合にかかるおおよその税額/算出方法を教えて下さい。
(3)土地（B）を購入する場合にかかるおおよその税額/算出方法を教えて下さい。
(4)上記(2),(3)の場合に新築を前提とした場合に控除等の特例はありますか？
(5)その他気になる点があれば教えて下さい。

[概要]
実家は農家で私は次男です。分家にて家を建てる予定です。
ただ実家の土地で建築に適した土地がないため隣人から土地を取得します。
この候補地は２つあり、どちらの土地にするか検討するにあたりかかってくる税金について詳しい方がいたら回答お願いします。

[候補地]
A・・・隣人と私の祖父とで交換取得
大規模集落の分家要件を満たさないため交換することで以前から所有した土地とみなします。

B・・・隣人から私が購入取得（大規模集落適用・農地法５条転用許可を前提）
大規模集落の分家要件を満たすため、直接購入し宅地とします。

双方とも、調整区域外の宅地では１５万/坪程度の場所です。

[Aについて]
交換する際に祖父の名義となります。
最終的に自分の名義になるまでに相続か贈与があるかと思います。
相続の場合は相続税がかかるかと思いますが、祖父の土地はほとんど農地ですが結構あるので
相続税の控除で問題がでてくるのではと思っています。
贈与の場合は贈与税が５条転用なので宅地並みの贈与税がかかってくると思っています。

[Bについて]
５条転用なので宅地並みの不動産取得税がかかってくると思っています。

回答No.1

0621p

まず、交換について問題があります。
不動産を交換した場合は、税務上で交換として認められなければ譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税が課税される場合は、おそらく先祖からの土地でしょうから取得費は５％しか計上できず、９５％に対して（時価で判断されます）２０％（5年以上所有しているでしょうから）になると思います。
交換として認められるためには色んな要件があるのですが、従前の用途と同じ用途に使用しなければならない、というのがありますので、農地を宅地に転用するというのはマズいと思います。

http://www.tabisland.ne.jp/explain/fudousan/fudo_213.htm

相続か贈与かという点については、普通は相続税のほうが控除が大きいので相続のほうがいいのですが。
相続税の基礎控除は、５０００万＋１０００万×法定相続人の数、です。お父さんが生きていればお祖父さんからあなたへの相続にはなりませんが、お祖父さんに遺言を書いてもらって遺贈してもらえば、贈与税ではなく相続税の計算になります。
ただし相続税の基礎控除を引き下げる案が取りざたされています。

また、農地については「納税猶予」と言って、２０年間農業をするなら相続税を納めなくても済む制度もあります。

相続税より贈与税のほうが高くつくのが一般的ですが、住宅資金のためなら控除があります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm