住宅ローンについての質問です。

質問

物件価格2,290万円の中古マンションを購入候補にいれています。
お世話になってる不動産屋から付き合いのある銀行ローンの紹介がありました。
変動金利かフラット35か悩んでます。

内容は以下です。
不動産屋からは購入する為の諸費用（登記費用・ローン事務手数料・保証保険料・仲介手数料他諸々）が約200万円
と言われています。
35年ローンを組んだ場合、諸費用を先に払えば全期間で優遇金利1.5％マイナスになるとの事。
不動産屋は完全に変動金利を勧めています。理由はこうです。

現状基準金利が2.475％として優遇金利があれば0.975％になる。
5年毎に金利の見直しがある為、将来の不安要素があるのは事実だが、フラット35と比べた時に変動の基準金利が
4％でも超えない限りは変動金利の方が明らかにお勧めとの事です。
フラット35はりそなを参考にすると金利が2.81％で当初10年優遇金利１％マイナスがあったとして1.81％、しかし
10年以降はずっと2.81％になるという計算。（数値は2011年6月分を参考）

資金計画としては諸費用分は現金で支払い、物件価格分2,290万円全額借り入れで
35年ローン。繰上げ返済も予定にいれつつ、14年後に退職金が出た時に充当しようと計画しています。

このような状況で金利選択についてアドバイスお願いします。

回答No.4

TatsuM · ベストアンサー

不動産屋のアドバイスは正解です。経済評論家のアドバイスは嘘が多いです。
銀行から賄賂をもらって評論しているのではないでしょうか？
2.81％で返済した時の返済額と0.975％で返済した時の返済額の差額を毎月預金して、
年一回、たまったお金を繰り上げ返済しましょう。
繰り上げ返済した場合の、１年後、２年後・・・の元金の残高を計算すると、
その差は歴然としています。金利が上がっても元金が早く減れば大丈夫です。
テレビや新聞などのマスコミは、間違った住宅ローン情報を流し過ぎです。
銀行員でも誠意のある銀行員は、ちゃんと教えてくれます。

回答No.3

佐藤 志緒（@g4330）

4%になってから泣きつき人はいませんよ。
私なら3%になった時に3%の固定金利の物に借り換えします。
住宅ローンは返済完了まで一つのローンで無いといけない物ではない。
「借り換え」と言う仕組みがあります、上手に使いましょう。
また、変動金利でも、途中から固定に変えられるものも有ります。

回答No.2

noname#262316

ご質問者様が金融商品に知識があり金利動向に敏感であるなら、住宅ローンに変動金利型を選択肢に上げても良いです。しかしそうでない限りは変動金利は選択せず、全期間固定金利型を選択されることをおすすめします。

＞4％でも超えない限りは変動金利の方が明らかにお勧めとの事です。
　そうは言っても住宅ローンが４％を超えないことを不動産屋も銀行も保障してくれません。４％を超えたときに泣きついても「しようがないですよね」と言ってくれるのが関の山です。４％を超えてもしようがないと思えるかが問われます。

　過去に住宅ローンの金利は大きく変化しており、４％を超えていたこともざらです。推移を見ると現状の金利は大きく下がった時と考えられ、これ以上下回る余地は少なく、上がる方向になりやすいと考えられます。

　なぜそう言えるのかというと変動金利型の金利は短期プライムレートを参考にしており、短期プライムレートは日本銀行が決める政策金利に影響されています。政策金利は現状０～０．１％となっており下がる余地はありません。今後景気が良くなれば政策金利は上昇する可能性が出てきますので、短期プライムレートも上昇し、変動金利型の金利も上昇しやすいと言えます。

　またかつてのように高金利にはならないと言われる方もいます。しかし２０年前の高金利の時代に２０年後の未来がこんなに低金利になると誰が想像していたでしょうか。別にその考え方が間違いとは言いませんが、自分に対して楽観的な考えを持つのは住宅ローンという多額な借金を考えるときにどうかと思います。

＞35年ローン。
　金利が変動し返済総額が変わることを金利変動リスクといいます。このリスクを変動金利型ではご質問者様（借り手）、固定金利型では銀行（貸し手）が負うことになります。言い換えると借り手がリスクを負う分、変動金利型は固定金利型より金利が低く設定されていると言えます。

　金利変動リスクをご質問者様が負うということは住宅ローンの返済額が上下するということなので、家計収支もしくは貯蓄に余裕が必要になります。これは変動金利型を利用している間、ずっとリスクを負うことになります。なので金利動向をチェックする必要がありますし、積極的に返済期間を短くするために繰上返済を行う必要があります。

　金利を予想して金利が高くなりそうなら固定金利型に借り換えすれば良いと言われる方もいます。しかし金利が変動するのは様々な要因があり予想するのは難しいのでお勧めできません。予想できたとしても借り換えを実行しようとしたとき、固定金利の金利は必ず現在より高くなっています。

　個人的には低金利の今だからこそ全期間固定金利型で住宅ローンを利用し、家計収支や貯蓄状況を見ながら繰上返済を行うことをおすすめします。確かにこれがベストとは言えませんがベターだと思います。

　なぜなら返済総額こそ変動金利型に比べ割高になる可能性がありますが、金利動向は無視して構わなくなりますし、自分で返済計画（繰上返済のタイミング等）をたてることが出来、かつ返済総額の上限が確定しているので住宅ローン以外のライフプランが立てやすいからです。

＞14年後に退職金が出た時に充当しようと計画しています。
　退職金で住宅ローンは完済できるのであれば良いのですがいかがでしょうか。完済できないのであれば定年後、収入が激減した場合の住宅ローン返済方法を考える必要がありかなり困難が予想されます。出来れば定年前に返済できるように期間を設定出来れば良いのですが、無理であれば固定金利型でも繰上返済を良く考えて行う必要が出てきます。

参考になれば幸いです。

回答No.1

佐藤 志緒（@g4330）

金利1.81%の場合、毎月の返済は74,000円程度ですが、その中の34,000円は金利です。
金利0.975%なら、30年の返済にしても毎月74,000円程度になり、その中の金利は20,000円です。

金利が途中で上がるとしても始めの年で固定金利より沢山の元本を返せる変動の方が得です。
ちなみに上記の計算で5年間に返せる元金は
金利1.81%、35年の場合・・・ 246万円
金利0.975%、30年の場合・・・337万円