（住宅ローン）借り換えか繰越返済か。。

質問

住宅ローンについて下記の状況で下記の2点のアドバイスを下さいｍ（＿）ｍ

(1)大手銀行からきている借り換えローンをしたほうが得か
(2)借り換えしない場合、今いくら繰り越し返済するべきか

（現在の状況）
・2008年11月に某労働金庫より2,080万を30年ローン。
・固定金利選択型10年
・金利　1、95％
・毎月 76,400円を返済中
・11年目から金利3、15％になる
　（毎月の返済額85,300円になると言われている）

（2011年1月時点）
・融資残高19、666、797円
・21年勤務の夫（41歳） 年収 約465万（前年より120万減）
・妻（38歳） 年収 約406万
・貯金400万
・家族：4ヶ月の赤ちゃん一人

（質問）
(1)下記の条件で大手銀行から借り換えの話がきています。
　借り換えるべきでしょうか。。
・変動金利1.175％スタート、64万円の手数料、残り28年で170万円ぐらい浮くとの話
・固定変動MIX型ローン（金利が上がったら固定へ変えられる）

(2)借り換えせずに繰り越し返済する場合、5年以内が有効と聞きました。
　貯金400万円のうち、いくらぐらいを返済するべきでしょうか。

どうかアドバイスをお願い致します。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

繰越返済って…返済を先延ばしにしてはいけませんｗ
繰り越しではなく繰り上げ返済のことですね ＾＾；

１：変動金利との比較ですから、どちらが得かは現時点では分かりません。将来の金利を予想出来る人は居ないでしょうから。ただ、少なくとも現在は最低レベルでこの先はこのままか上がるしかないでしょう。今の経済情勢ではすぐに上がることはないとは思いますが、国債がデフォルトでもされればどうなるかは分かりません。

２：400万円のうち半年から１年分以上の生活費分と、子供に掛かるであろう費用プラスαを除いて繰り上げ返済すれば良いでしょうか。その分を手数料に使って借り換えするのも当然ありです。

残り28年で170万円ぐらい浮くとの話＞
変動金利がそのままの状態ならの話ですよね？金利が上昇すれば、この金額はどんどん減っていきます。更に、上昇具合によってはマイナスになることもあり得ます。

固定変動MIX型ローン（金利が上がったら固定へ変えられる）＞
変動金利が上がった時には、既に固定金利は上昇している可能性が高いです。変動金利が上がってから固定金利に変更しても遅いことになります。これで凌げるなら、最初から固定金利を選ぶ人は居ないでしょう。

現在の経済情勢からは変動金利の選択もありですが、固定金利との差額は貯蓄しておき将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう。変動金利はリスクの先送りにしか過ぎないですし、その対策は当然取っておくべきものだと思います。経済情勢や長期金利動向を常に気を配り、自分でもこの辺りの金利計算が出来るようでなければ、私なら変動金利はお勧めしません。どちらが得かなんて完済してみなければ分からないでしょうし、これからの金利はこのままか上昇するしかないので差は縮まる方向です。今は高くても返済額が決まっている安心を取るか、少しでも総支払額が少なくなるかもしれないギャンブルをするかの選択です。

私ならそのままの状態で繰り上げ返済をし、固定期間が終わるまでに金利動向と相談しながら借り換えも考えるでしょうか。いつでも借り替えられるように、手数料分は最低残しておきましょう。

お礼

貴重なアドバイスありがとうございました。
とても具体的で、理論があり分かりやすかったです。
MIX型のからくり（？）については、なるほど～、と目からウロコでした。
更に繰り上げ返済の（繰越と間違えてしまいました、汗）アドバイスも
ありがとうございます。

アドバイス頂いた金額を目安に残して繰り上げ返済し、
借り換えはやめようと思います。

本当にとても参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

gamigami

住宅ローンは長い目で見て、金利を選択するものです。

まず10年固定を選択した理由は何でしたか？
将来的な金利不安だったんじゃなかったのかな？って感じです。

今の金利なら、他行の変動金利に変えれば、
金利差があるから『借り換えても有利』に見えます。

だけど、金利変動のリスクを負う形、
さらには手数料で今までの返済分を失うリスクを背負います。
変動金利が変動しない訳がないので、170万円は机上の空論。

ご主人の年収が下がったから、仕方なく目の前のニンジンに飛び付くなら、
最初から変動にしとけばよかったのにというところでしょうか。

基本的には借り換えはおすすめしませんが、生活に余裕がないなら一考のレベル。
本当は10年固定が終わる２年前あたりに考えるのがベストかもしれません。

また、繰り上げ返済については、余裕資金でやる事が原則で、
手元にいくら残していれば大丈夫なのかを考えてやりましょう。

早い時期にやればやるほど効果は高いのですが、五年以内なんて制限はありません。

おまけに無理やりやるものでもないので、子どもの費用に置いとくために、
なにもしないという手もあります。

お礼

貴重なアドバイスありがとうございました。
今現在、そこまで生活に余裕がないというわけではないので
やはり今回は借り換えはやめようかと思いました。

アドバイスしていただいたように固定が終わる前に考えてみるのも
ありかも？ですね。

とにかく分かり易く本当にとても参考になりました。
ありがとうございました。