住宅ローンの借り換えについて

質問

私事で済みませんが皆様のお知恵を拝借させて下さい。実は住宅金融公庫から７年前に３５年のローン（元利均等払い）を組んでいまして、平成１３年３月末現在で残高は一般貸し付けで\14,861,216(利率3.35、 3.45)ボーナス時の特別貸し付けで\14,749,092(利率3.75) の合計\29,610,308です。実はつい最近第一勧業銀行より、ローンの借り換えを薦められました。公務員なので手数料は無料で済むし、なにより今の金利が下がっていて、変動だと2.3,固定でも２年ものは1.8%, 3年ものだと2.05%,5年だと2.4%, 7年2.9%, 10年は3.15%だそうです。一般論ならローンの残高が1000万以上、返済期間が10年以上、当初の金利より1%以上下がるのなら見直して借り換えた方が得だといいますよね。私の場合、一応当てはまるので借り換えを現在検討中です。ところで、皆様なら変動と固定とどちらを選んだ方が得だと思いますか。
私は今の日本の経済状態からするなら２年とか３年とかでもそんなに急激に上がるとは考えにくいので、固定で２年して又その時考え直した方が良いかなと安易に考えています。現在月は約|\76,000ボーナス時は\400,000程返却してます。それからこれからなら１年半おきか２年毎には１００万円程まとめて返していけそうなのです。現在の返済額なら充分やっていけるので返済の金額はそのままで、期間を短くしたいというのが相談なのです。一応諸費用は30万円程必要なようです。それから繰り上げ返済をするときの手数料というのはどれくらい掛かるのでしょうか。それから素人なので全く無知で恥ずかしいのですが、ローンを組むときに安田生命に保険に入っており、毎年払い続けておりますが、公庫を借りている金融機関とローンの組み換えをする銀行がが変わってもそれはそのまま、補償は続くものなのでしょうか。教えて下さい。

回答No.2

sakura34

私の知っている範囲ですが・・・。
今の時期、住宅ローンの借り換えは大変多いと聞きます。まず、保証料の件ですが、公務員さんとの事なのでほとんどの銀行が保証料は無料だと思います。それ以外にも、公務員向けの住宅ローンには、金利優遇も有ります。たとえば、変動金利型では０．３％優遇、固定金利型では０．２％優遇というように。それと、変動金利か固定金利の選択に関しては、私の個人的な意見としては、当初変動金利で取り組み、状況を見ながら固定金利に変更されるのが良いかと思います。なぜなら、今ご検討中の２年固定型なら、特約期間内は変更が出来ませんが、変動金利からであれば、期間に関係無く固定に変更する事が出来ます。ただし、切り替えるには手数料が１０,５００円かかります。ほとんどの金融機関がこの金額です。なお、金融機関によっては、毎月のご返済日にしか切り替えの出来ないところもあります。諸費用は、３０万円程で良いかと思います。一部繰上げ返済をされる際の手数料に関しては、これもほとんどの金融機関で同じだと思いますが、変動金利の場合は一律１０,５００円で、固定金利の場合は返済金額により異なり、５００万円未満で２１,０００円です。５００万円以上だともっとかかります。それと安田生命の保険とありましたが、安田火災でしょうか？火災保険であれば、別の金融機関で借り換えをしても、そのまま継続出来ると思います。いずれにしましても、色々な金融機関のHPなどで条件を調べ、比較検討されることをお勧めします。私の、アドバイスでもお役に立てれば・・。

補足

sakura34さん、御回答有難うございます。私も最初は変動にしていて、あとで、検討してみようかと考えています。それから、保険の件ですが、私の記憶間違いで、公庫団体信用生命保険に加入しているのです。これは、公庫から借りているお金を借り換えで返済した場合は、保険に加入継続は不可能なのでしょうか。そこの所をもしお分かりになるのでしたら教えて下さい。