契約相手が所有者と異なる物件が競売になった場合

質問

契約相手が所有者と異なる物件が競売になった場合
先日入居している物件が競売にかかったとの連絡がきました。
入居契約そのものは抵当権設定よりも後なので対抗できないのですが、
少し疑問に思ったところがあります。
当該物件の契約相手は所有者ではなく、まったく別の不動産会社なのです。
（おそらく不動産会社が一括借り上げをして転貸している）。
そのため契約相手はあくまで、その不動産会社で、敷金等もその不動産会社に払っています。

こういった物件が競売になって落札された場合どうなるのでしょうか？
（契約書をみてみましたが特記事項はなさそうです）

具体的には、
今の契約はどうなるのか（落札者には引き継がれない）
敷金はどうなるのか（前所有者に請求だが実際には無理）
原状回復義務は？（現状回復義務は落札時点から。実質的になし）

カッコ内は通常（所有者と契約相手が同じ場合）についての私の理解です。
よろしくお願いします。

回答No.1

oyazi2008

簡単に記載します。
現在その物件を一括でサブリースしている業者は、賃借権の登記が無い限り、買受人には対向できません
よって、そこから転貸を受けて借りている質問者さんには、買受人に対し何の権利主張も出来ません。
万一、明け渡しを求められたら現在の貸主には当然に敷金の返還などを求めることが出来ますし、何らかの賠償を請求することも可能です。取れる取れないは、全く別の話ですが・・・

しかし、通常は賃貸物件などは落札しても当然に収益物件として維持するか？転売するか？で所有しますので、競売時に入居されている問題が無いと思われる入居者は、再度契約を変更し入居し続けてもらう方が、ありがたいのです。
敷金を引き継ぐか？は法的には引き継ぎませんが、落札人が転売目的の業者などであれば再契約時には引き継いだことにしてしまう事も多いのです（その方が後で売りやすい）
一般の方などが、所有目的で落札されると、契約は更新しても敷金はなし、となるでしょう。
明け渡しを求められ出てゆく場合は、原状回復など必要ありません。契約更新して、その後自己都合で出られる場合は、敷金を差し入れしていない状態でも、その義務は生じます。

敷金が2から3ヶ月程度であれば、競売実施から逆算して1ヶ月前ぐらいから、家賃は支払わないのが得策です。内容証明など送付して、保全されない敷金と家賃を相殺する旨の書面を送っておけば（法的には誤りなのですが）先方も家賃滞納ではなく、保全の為という理由がわかります。
そうして、その留保した家賃分を貯めておけば、新たな買受人に敷金の差し入れを求められても金銭的な被害は無いでしょう。

現在、サブリースしている会社の経営状態が今後の展開を大きく左右すると思います。