土地境界 塀に関する契約について

質問

隣家との敷地境界上に共同で構築した塀があります。
隣家の方が独り暮らしの高齢者のため、親戚の方を含めて、合意文書の取り交わしを検討しています。
その中で記載予定の項目は
(1)双方折半で構築したこと。
(2)改修などの必要が生じた際には工事方法、費用負担など合意した後に実施すること。
(3)対象となる塀については、双方の合意なく譲渡、売買ができないこと。
(4)本覚書は双方の土地所有者が変更になった場合にも承継されること。

ご教示いただきたいことは
取り決め事項については、その他に決めておく必要がないか。
また、どちらかが第三者に土地を譲渡した場合にも承継されると記載しているが、法律的に有効であるか。

以上、よろしくご教授をお願いします。

回答No.3

noname#110050

＞土地の新保有者に、この覚書と同じ条件での合意をしていただくという条件だけをつけたいという思いで記載しています。

各人各様の考えがありますし、各自の所有権に関して共有者が相手方（新所有権者）を一方的に縛ることはできない。

民法の「共有」のところを読んで下さい

大方、２さんの回答でよろしいと思います。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。
（3）ですがその記載内容は間違っていると思います。本来費用折半しているのですから、（1）で塀に関する所有権はお互い2分の1づつ有する事を確認します。
そして土地や建物の売買時には当然に、土地上の定着物も同様に所有権を移転すると考えられています。よって隣家が売買したときは、塀の所有権も2分の1は当然に移転すると考えるのが妥当で、相手方の合意は必要としません。（例えば道路持分を宅地と一緒に売買するのに制約を付ける必要性がないでしょう？）制約をするとすれば、土地と塀を切り離して塀のみの所有権を譲渡は出来ないというような譲渡制限でしょうか？でもそこまで記載する必要も無いとは思いますが・・・
相手方の承諾を要するのは、改修、撤去、などに限ります。その方が質問者さんが何かを行おうとした際も良いですよ。相手方が承諾しないといわれた時点で、ややこしい事になります。
また付帯する事項ですが、その定めの存続期間を記載します。塀が朽ちるまでというような表現で大丈夫です。
そして、相手方が自己の敷地内で自己の負担により新たに塀、フェンス等築造し、既存の塀を撤去する場合、相手方にその計画を文書で通知する、相手方は現状と比較し常識を逸したものでなければ、これを拒むことは出来ない・・・というようなその後、相手方や質問者さんが独自で施工する場合の定めも書いておいたほうが無難です。
覚書は任意の決め事ですから、民法に反しない定めであれば有効です。一般的には実印を押印、相手方に印鑑証明を1通添付します。第三者の立会人がいれば尚可です。
境界は定まっており（塀の中間線ぐらい？）、明確に認識できるのですよね？これがどちらかの所有地内に存在している場合は、ちょっとややこしくなり文章も違ってきます。
あくまで経験上で、法律家ではありませんので・・・参考程度で

お礼

早々の回答ありがとうございました。
現時点では両家ともうまく行ってるので、土地譲渡の際にも私の方が塀の譲渡に対して否定するつもりではありません。
合意という意味は、土地の新保有者に、この覚書と同じ条件での合意をしていただくという条件だけをつけたいという思いで記載しています。
存続期間の件、ありがとうございました。
その他を含め大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#142909

3に追加
撤去出来ないこと
4については公正証書にしないとダメかも
法律の専門家の回答待ちましょ

お礼

早々の回答ありがとうございました。
そうですね、隣との塀はうちとしては必要としていますので、撤去できないことの内容も織り込んでおく必要があります。
ありがとうございました。参考にさせていただきます。