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住宅ローンと家の持分について
- 住宅ローンと家の持分について、私と妻の配分や贈与税の請求について質問です。
- 配分を変える際の費用や新生銀行への借り換えのメリットについても教えてください。
- 現在の住宅ローンは金利2.0％・１０年固定で2400万円の残高があります。
- tennis_208
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住宅ローンとその対象物件の所有権割合については、全く関係ありません。 ですから、贈与になるとは限りません。 例えば、5,000万円のマンションを購入したとします。 その購入資金について ・夫…自分名義の住宅ローンで2,500万円 ・妻…自分の預貯金および親からの贈与を受けて2,500万円 というパターンで資金を出していれば、夫50％：妻50％という所有権割合でも全く問題にはなりませんよね？ > 登記する際の担当者の確認ミスだと思うのですが・・・ 確認ミスというのでしたら、ご質問者さまにも責があると思いますので、担当者のみに責を問えないと思います。 登記に関する書類に所有権割合も記載されているはずで、それに署名・押印をされているはずであり、それに基づいて登記がされますから。 ですが、住宅ローンの対象物件に「妻」が所有権を有しているのならば、「妻」は「担保提供者」となっています。 そのため金銭消費貸借契約証書（抵当権設定依頼書）に ・単なる担保提供者 ・担保提供者としての連帯債務者 ・担保提供者としての連帯保証人 のいずれかの立場で署名・押印をされていると思います。 そうでなければ、担当者のミスということも考えられなくはありませんが、いずれにしても住宅ローン関係の書類を見ることができなければ、何とも言えないです。 銀行にご確認された方がよろしいかと思います。 > あとこの際、金利の安い新生銀行（その時は金利は変動を選択予定）に借り換えをしようかと思ったのですが、どう思われますか？ > 現在は金利2.0％・１０年固定（平成２０年１０月実行）で2400万円の残高があります。 元利均等返済で返済期間が35年でしたら、まだほとんど元金は減っていない時期ですね。 現在のお借入先から新生銀行に変えられるとして、金利以外のメリットは何がありますでしょうか？ 新生銀行に借り換えをされるにあたって、「変動金利型にすることによって今の金利よりも低い金利が適用される」という意外にメリットがないのでしたら、10年固定・適用金利2.00％を捨てられる意味が分かりません。 インターネットで調べられる限りでは、新生銀行は保証会社保証を利用しないので、保証料はかからないようですね（しかも保証会社を使わないメリットが並べたてられています）。 ですが、事務取扱手数料が必要ですし、団信保険料が新生銀行負担というのは、ほとんどの金融機関でも同じですし…。 また、新生銀行の変動金利型の当初金利は年1.200％となっていました。 当初借入金利適用期間終了（半年）後は、「その時点での変動金利（半年型）タイプの住宅ローン基準金利」が適用されるようで、何らの金利優遇があるようには見受けられませんでした。 現時点での「変動金利（半年型）タイプの住宅ローン基準金利」は、1.70％だそうですから、半年後にはこの金利が適用されるのでしたら、あまり金利面でのメリットもないような印象を受けます。 他の金融機関の変動金利型の最優遇後金利ですと、2.475％から1.500％の優遇を受けて0.975％、1.50％の優遇は完済まで続く…というものも複数見受けられましたから、それと比較して低い訳ではありませんし…。 変動金利型を選択されるということは、「将来における金利上昇リスクが発生する」可能性を考慮しなけれはなりませんので、近い将来、景気が回復して金利が上昇してしまうと、借り換えのメリットがなくなるどころか、「借り換え損」の可能性も考えられます。 ご質問者さまの「将来における金利上昇リスクに対する対処法」はどのようなものなのでしょうか？ そういったことが分からないと、新生銀行の変動金利型への借り換えが、ご質問者さまに「向いているのか向いていないのか」の判断もできないんです。 例えば、繰上返済をどの程度される予定なのか…によっても、答えは違ってくるものなので…。
お礼
ご丁寧な回答をありがとうございます！ Domenica様の回答を見て新生銀行の金利をよく見たら1.2％なのは最初の半年だけでした。やはりそんな甘くないのですね。 質問の際、家の価格が抜けてました。全て込みで２８００万ほどかかり、ローンで２６００万です。 その後、新築時の営業担当者に相談しました。 ローン債務者は私だけで、嫁は連帯保証人になっている、こういうケースはまずないが間違っているとも言い切れないということでした。 （普通は家の名義を連名にするなら、ローン債務も連名にするそうです。） ハウスメーカーから紹介された銀行なので、そこは連携が取れていないとおかしいのですが、今回は連携がうまく取れていなかったみたいです。 ではこの矛盾を解消するにはすべて自己負担になるのか？ 営業さんに考えてもらいました。家の持分を『夫婦で1/2ずつ⇒私すべて』に変更すると１０万とかいう金額がかかってしまうので、持分の割合を私25/26、嫁1/26に変更することにしました（持分更正登記）。 26というのはローン借入が２６００万なので。 そうすると嫁への持分は減るので贈与となる対象も大幅に減ります。贈与は約１００万円までは非課税なので贈与税もかかりません。しかも持分更正登記の手数料は登記のやり直しに比べ格安だということ。 これで銀行と喧嘩をせず、費用も抑えて、矛盾を解決することができました。 回答頂いたDomenica様、ありがとうございました。ちなみに親切に対応してくれたのは積水ハウスの営業さんです。