住宅ローンの連帯保証人になれますでしょうか

質問

２８歳独身　女性です。
今、両親の持ち家（一軒家・千葉県）（私と両親が住んでいる）を購入しようと思っています。みずほ銀行へ細かい相談にいったところ25年ローンでも無理なく返済可能との回答も頂き、仮審査も通りました。
が、私は来年結婚予定です。結婚後はしばらくは通勤時間も考え都内に賃貸もしくはマンション(安めの）に彼と2人で住む予定です。
お互いに退職後には千葉県に戻ってこようとはなしています。
ちょうど、私の親が田舎にもう一軒、家をもっておりそろそろ田舎暮らしをはじめたいので今私たちの住んでいるこの家を売ろうという話になり、ならば私が買いたいと言い、両親も他人に売るなら多少安くても娘に売りたいということになりました。

単純に資産形成のためです。住むのも数十年先かもしれないですが、立地も良いので貸してもよいですし、自分のお給料からでも十分に払っていくことのできる金額です。

ただ、このはなしは婚約者には今ははなしていません（別に何があるわけではないのでここに対して批判等はなしでお願いします）
結婚後、賃貸ではなく安めのマンションを購入することになった際、彼の収入でローンを組むことに問題はないと思うのですが連帯保証人が
私になると思います。
そのときに、私が別で住宅ローンを組んでいる場合、彼の住宅ローン申請の連帯保証人が私でも審査は通りますでしょうか。

そもそもとても基本的なことで申し訳ないのですが、住宅ローンを申し込む際、その住宅がいわゆる担保となるのになぜ連帯保証人も必要なのでしょうか。もしくは住宅ローンに連帯保証人は必須ではないのですか？

長々と申し訳ございません。
どなたかご存じの方いらしゃいましたら教えてください。

よろしくお願いいたします。

回答No.5

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

＃４さんと同じ意見です。
> みずほさんは「親子間売買である事、結婚間近で結婚後も当分居住しないこと、出産後も安定した収入が確保できる見込みがあるかどうか」を飲んだ上での住宅ローン仮審査ですか。
> そうだとすれば画期的な扱いだと感心させられます。
という点についてです。

> 今、両親の持ち家（一軒家・千葉県）（私と両親が住んでいる）を購入しようと思っています。
> お互いに退職後には千葉県に戻ってこようとはなしています。
> ちょうど、私の親が田舎にもう一軒、家をもっておりそろそろ田舎暮らしをはじめたいので今私たちの住んでいるこの家を売ろうという話になり、ならば私が買いたいと言い、両親も他人に売るなら多少安くても娘に売りたいということになりました。
「両親」の「持ち家」ということですから、その土地や建物の所有権名義がお父さまとお母さまのお２人の共同名義ということだと思います。
ご質問者さまが、そのお父さま、お母さまの「子」であれば、万が一、お父さまとお母さまが離婚されても、その双方から、将来において「相続」という形で、資金を介在させなくとも「ご質問者さまのもの」になる可能性が考えられますから、通常は、「親子間売買」での住宅ローン融資は行いません。

> みずほ銀行へ細かい相談にいったところ25年ローンでも無理なく返済可能との回答も頂き、仮審査も通りました。
みずほ銀行が、「親子間売買」でも住宅ローンを利用できるとしたのならば、本当に画期的なことだと思います。
利用したい人は相当いると思いますので、みずほ銀行は大々的にＰＲすべきだと思います。

広義での「住宅ローン」は、「住宅（およびその建設地）を取得するための資金の融資」ですから、債務者本人の居住は大原則ではありません。
住宅金融支援機構が扱っている「フラット３５」という商品でも「親族居住型」がありますし、「セカンドハウス用」「住まいひろがり」といった名称や特徴のものも存在しています。

ですが、一般的に言われている「住宅ローン」は、「本人が居住するための住宅（およびその建設地）を取得するための資金の融資」ですから、契約条項に『債務者本人が実際に居住すること』が融資の条件になっています。
この契約条項がなければ、住宅ローンの返済途中で「返済が厳しくなったため、その家やマンションは人に貸し、自分は実家に住まわせてもらっているとか、ローンの返済額よりも賃料が安い賃貸住宅に居住し、人に貸している賃料で住宅ローンを返済する」ということもできますが、この契約条項があれば、返済途中で「債務者本人が住宅ローン対象物件に実際に居住しなくなる」というのは、契約違反になり、期限の利益を喪失します（これによって、債権者は残債の一括返済を求めることができる訳です）。

> 結婚後、賃貸ではなく安めのマンションを購入することになった際、彼の収入でローンを組むことに問題はないと思うのですが連帯保証人が私になると思います。
そうとは限りません。
でも、最近は、物件を共有する訳でもなく、収入合算をする訳でもない、収入もない配偶者を、連帯保証人に徴求している金融機関や保証会社もあるようですね（このサイトで知りました）。
現在の住宅ローンでは、金融機関が指定する保証会社に保証料を支払って保証してもらう…ということが一般的なので、連帯保証人になる場合は、「住宅ローン対象物件の共有者（担保提供者）」や「収入合算者」となる場合が殆どなんです。

> そのときに、私が別で住宅ローンを組んでいる場合、彼の住宅ローン申請の連帯保証人が私でも審査は通りますでしょうか。
「連帯保証人」となる「理由」にもよりますが、返済能力を問われる連帯保証人となる場合は、２本分の住宅ローンをご質問者さま１人の収入でも返済が可能か…ということになると思います。

> 住宅ローンを申し込む際、その住宅がいわゆる担保となるのになぜ連帯保証人も必要なのでしょうか。
担保権の強制執行が面倒だから…。
なので、保証会社保証を利用して、代位弁済してもらった方が金融機関にとって楽だから…。
１個人ではなかなか一括での代位弁済ができませんからね。

> もしくは住宅ローンに連帯保証人は必須ではないのですか？
必須ではないですよ。
住宅金融支援機構の「フラット３５」は、保証要件がありませんし。

回答No.4

mnb098

・みずほさんは「親子間売買である事、結婚間近で結婚後も当分居住しないこと、出産後も安定した収入が確保できる見込みがあるかどうか」を飲んだ上での住宅ローン仮審査ですか。
そうだとすれば画期的な扱いだと感心させられます。

・次に住宅ローンに配偶者が連帯保証人になるケースは、夫婦共有で持分を持つ場合または債務者単独では収入が基準より低くて収入合算の必要が出る場合のいずれか。

・担保と保証は意味が違います。抵当権の設定で債権の保全をするから金利が低く出せるローンになります。
保証は借主と同等な立場で支払い義務を負うことです。保証会社がつくのが大抵ですが、上のようなケースでは保証人がセットでさらに保証会社が引き受けると言うしくみです。

前出の回答どおり今回の場合は「住宅ローンの要件」にはグレーゾーンだと判断します。

回答No.3

ryu1995

ＮＯ．２さんのおっしゃる通りで、
住宅ローンの場合、銀行が貸す条件の中に、
「購入後、借りた本人が住むこと」というのがあるはずです。

その家に住まずに「他人に貸す」と、銀行の規定違反となり、
住宅ローンの一括返済を求められます。
（単身赴任等で本人が住んでいなくても、家族が住んでいればＯＫ）

銀行からは、住宅ローンの明細書等が毎年郵送でその住所に送られてきます。
万が一、それが「住んでいる人が違う」といった理由で届かないと、銀行の知るところとなります。

また別の話ですが、借りた本人が住んでいないと、住宅ローン減税もできません。

回答No.2

zumichann

必須ではないと思います。
妻が連帯保証人となった場合、収入合算ができて、ローンが通りやすくなるという利点があるそうです。なのでその必要がない人は、連帯保証人はつけません。

本題とずれますが、基本的に、自分が住む目的でなければ、一般的な金利の低い住宅ローンは使えないですよね。
自分が住んでいないとわかった場合、一括返済を迫られる場合もあるそうですが、みずほ銀行には自分の居住用でないことはお伝えでしょうか？
居住用でないローンを使って購入した場合や、銀行を経由せず、ご両親に直接分割で払う場合は、問題ないと思いますが。

回答No.1

yoshix7

詳しくは知りませんが、私は６，７年前に住宅ローンを組みましたが（銀行１行です、４０００万）、私１人の名義のローンです。

連帯保証人も保証人も必要ありませんでした。

ようは信用じゃないのでしょうか？
前年度の収入証明と預金額（１０００万ほど）だけで、あとは勝手に不動産屋さんが手続きして、最後に銀行にいっぱい判子を押しに行っただけでした。