住宅ローン一部繰上げ返済の選択方法はどちらが良いでしょうか？

質問

住宅ローン返済の一部繰上げ返済の方法についてお聞きします。

先月住宅を所得して銀行でローンを組みました。
３９００万円を３５年で返済なのですが・・・
以前住んでいたマンションが売れたので、
その代金８００万円を一部繰り上げ返済しようと思っています。

新しく購入した家のローンは変動金利で０．９７５％の金利です。
これを８００万円すべて月々の額を減らすように返済するか・・・
ローン期間の短縮にするか迷っています。

ネットでシュミレーションをしてみると・・・

・返済額の場合は月々２万円減ります。
・期間の場合は８年短くなります。

４００万円ずつ両方も考えてますが、
現在変動金利で金利が低いので、
これを生かす場合はどちらが長い目で見て得なのでしょうか？

もし詳しい方がいらしたらぜひ回答下さい。

回答No.7

Domenica · ベストアンサー

＃５です。
横から失礼する形になりますが…。

ご質問文では
> 先月住宅を所得して銀行でローンを組みました。
> ３９００万円を３５年で返済
> 変動金利で０．９７５％
とのこと。

計算方法はいろいろありますので、細かい額は違っているかもしれませんが、この条件で「返済方法：元利均等返済、条件：ボーナス返済なし」ということならば、毎月の返済額は109,638円程度になると思います。

初回返済回の場合、その内訳は、
・元金充当分：77,950円
・利息額：31,688円
程度になっていると思います。

109,638円のうちの77,950円が元金充当分ですから、ご質問者さまがおっしゃっているとおり、
> 月々の支払いのうち７割位が元金で
> 残りが金利ということになっています。
で、間違いないと思います。

適用金利が3.00％を超えていれば、＃７さまがおっしゃっているように
> 返済が始まった頃は７割が金利
となりますが、ご質問者さまの場合は、先月住宅ローンを借りたばかりだけれど、「月々の住宅ローン返済額のうち７割が元金」で間違いないです。

ご質問者さまの場合で、適用金利が2.00％ならば、元金と利息の割合は、約５割対５割で始まります。
適用される金利によって、元金と利息の充当割合は違ってきますから、一概に「月々の住宅ローン返済額のうち７割が元金」とは言えないと思うんですけれど…。

あと、一括前払い保証料の返戻については、「一部繰上返済の場合は返戻をしない」というトコロもあるようです（そこは、全額繰上返済の時しか返戻しないそうです）。
ですから、ご質問者さまがご利用になっている住宅ローンの保証に関する契約書をしっかり確認してください。
もしかしたら返戻がない…ということもありますので。
尤も、私が知る限り（一時期、保証会社に出向して、保証業務を担当していたこともあるものですから、ちょっと事情通）でも、そのようなところは１社だけですけれどね。

お礼

再度回答有難う御座います。
支払いはそうですね!!
まさにDomenicaさんがおしゃってる通り・・・

契約書や申込書ももう一度良く読んで皆様の意見も参考にさせて頂いて
繰り上げ返済したいと思います。
本当に有難う御座いました。

回答No.6

manae2009

再度の回答です。
住宅ローンは基本的に変動金利の商品です。
大抵の場合変動・固定を行ったり来たりできます。
これを双方向と言います。
変動期間中はどの金利も選択することができます。動かせないのは固定期間中だけです。
金利の状態がどうのこうのではなく、メリットは期間短縮です。
質問者様が書いていらっしゃる、７割が元金の返済と言う事は、既に借り入れをされて相当の期間を過ぎいるはずです。
返済が始まった頃は７割が金利のはずです。（元利金等の場合）

自分自身の気持ちとして、借金が少しでも早い時期になくなるほうが気分的によくないですか？
私は余剰金があれば借金返済を何より先に済ませます。

お礼

再度回答有難うございます。

銀行の書類に変動から固定に移行できる双方向金利型とありましたが、
金利に関係なく返済するには期間を短くした方が良いのですね!!

それから返済表を見ると・・・
元金と金利のところに金額が記入されているので、
この割合は間違いないと思います。
先月借りたので今月１回目の返済が始まったところです。

もちろん早くなくなる方がいいですけど月々も少し予定よりオーバーしていたので、
マンション売却代金で払いを減らしたかったのも正直なところです。

manae2009さん何度も回答有難う御座いました。

回答No.5

Domenica

現在の経済・金融情勢を考えますと、変動金利型ならば、金利の低いうちに「期間短縮型」ですね。
利息は残元金に対してかかりますから、将来、金利が上がることを考えますと、少しでも残元金を減らしておいた方がお得です。
この先、「金利は全般に下降基調」というのでしたら別ですが、現在から判断すれば、「金利は全般に下降基調」は考えづらいですから。

> それからいつでも固定金利に変更出来るとと言ってました。
その「固定金利」は、「固定金利特約」の話だと思います。
住宅ローンの「金銭消費貸借契約証書」は、変動金利型と固定金利型で違っていますので、固定金利型にするためには「金銭消費貸借契約証書」から変えなければならなくなってしまいます。
変動金利型の契約に「固定金利特約」を加えることによって、一定期間の金利を固定するパターンだと思います。
その「一定期間」が、完済までになってしまうことも、金融機関によってはあり得ますから。

いつでも固定金利特約を加えることができても、期間短縮型の方がお得です。

お礼

回答有難うございました。

変動金利はリスクはありますが０．９７５％は・・・
かなり低い金利で借りられたということですね。
確かにこれ以上金利が低くなると言うことは考えにくいでしょうから、
この時期に期間を短くした方が最初払う利息が少なくすむのですね!!

Domenicaさんの言うように固定金利特約と書いてありました。
この銀行は固定にした場合「５年」とか「１０年」とかあるようです。

皆さんがおっしゃるように期間短縮が間違いないということですね!!

Domenicaさん回答有難うございました。

回答No.4

manae2009

繰上げ返済の場合、時期は早ければ早いほど効果が高くなります。
支払いの初めのころは、ほとんどが金利です。
この部分がまるまるカットになります。

減額と期間短縮ですが、「住宅ローンは期間を見方につけろ」と一般的に言われます。現在の返済金額が厳しくないのならば、期間短縮を選択しましょう。
手数料や住宅ローンの控除のことをちまちま考えるより、金利分をカットするほうが断然お得です。

私個人の考え方としましては、借金があるのに資産運用は馬鹿げています。資産運用とは余剰資金で行うものです。

お礼

回答有難うございます。

今、銀行からの返済表を見てみたら・・・
月々の支払いのうち７割位が元金で
残りが金利ということになっています。

元利均等返済で変動金利は６ヶ月ごとの見直しです。
それからいつでも固定金利に変更出来るとと言ってました。

この場合でもやはり期間短縮の方がいいのですよね？
すいませんお礼が質問になってしまいました。
もしお時間あればで良いのですが再度回答いただけると助かります。
manae2009さん有難うございました。

回答No.3

take-cc

> 新しく購入した家のローンは変動金利で０．９７５％の金利です。
> これを８００万円すべて月々の額を減らすように返済するか・・・
> ローン期間の短縮にするか迷っています。

繰上返済せずに資産運用に回しましょう。
せっかく超低金利で借り入れているのですから。

住宅ローン控除は受けられますよね？住宅ローン控除は借入額の１％が
もどってきますので、現状ではマイナス金利、つまり借入残高が多いほうが
手取りが増える状態になってます。
　銀行に支払う金利 ≦ 減税額
です。
＃控除が満額受けられる場合です。満額に満たない場合は所得税の納税額によります。

繰上返済するのは金利が上がってから、あるいは住宅ローン控除が終わってから
で良いでしょう。

資産運用といっても株やFXなどに投資せよと言っているのではなく、
ネット銀行の1年モノ定期にでも入れておけば良いです。

繰上返済をする場合ですが、金融機関によって手数料がバラバラで一概には言えませんが、
期間短縮型でも返済額軽減型でも手数料が変わらない、あるいは差が小さい場合ですと

・繰上返済は一回だけでその後は予定していない⇒期間短縮型が有利
・今後何度も繰上返済する予定⇒返済額軽減型が有利

となります。

これについては↓の回答をご覧ください。
http://okwave.jp/qa4605677.html

お礼

回答有難うございます。
色々とあるんですね～
勉強不足で恥ずかしいですが・・・
住宅ローンに対して控除があるのと
低金利だから今すぐ返済しなくても良いのでは？
と言うのがtake-ccさんのご意見なのですね!!

ＦＸや株は今の時代景気がどう変わるか怖くて出来ませんよね～
私も仕事柄株はかじりましたがマイナスの方が大きかったので懲りてます!!

今後はたぶん返済はしないと思いますが、
月々の支払いも少し減らしたいこともあり悩みます。
やはり皆様がおっしゃるように、
期間短縮の方が繰り上げ返済の効果大なのですね!!

今日明日にでも？と返済を考えていましたが、
焦らず少し考えてからにします。

take-ccさん有難うございました。

回答No.2

manno1966

> ０．９７５％の金利です。
現在、政府による政策で、借りている住宅ローンの1%程度の所得控除があります。
金利とこの控除額を勘案して考えたほうがいいと思います。
低金利といっても、10年定期で預ければそこそこの金利となるので、所得控除を使い切ってから返済という事でいいのではないかと思います。

> ローン期間の短縮
こちらの方が、トータルでは得と思います。

お礼

回答有難うございました。
所得税ってたくさん払ってる方が帰ってくるのですよね？
うちはお給料明細見るとそんなに払ってないと思いますが、
低金利と控除のことも踏まえて返済を検討します。

やはり期間の短縮のほうが・・・
余計な金利を支払わなくていいのですね!!

manno1966さん有難うございます。

回答No.1

R48

金利の多少にかかわらず、期間短縮が絶対に有利です。
ローンは当初は金利ばかりの支払いで、元金部分は殆ど減っていないからです。
金利の支払いから元金の支払いへ移行するには、元金を減らすのが正しく、それには期間短縮になります。
また、保証会社へ保証料を支払っているのであれば、短縮期間分の保証料が返還されます。
売却金額に所得税がかかるのかは不明ですが、充分計算された上で、期間短縮の返済をされるのがよろしいと思います。

お礼

早々の回答有難うございました。
期間を短くした方が元金を早く減らすことになるわけですね!!

はい、保証会社に保証料払っています。
確か８０万くらいだったかな？
それも戻ってくるなら嬉しいです。

Ｒ４８さんの言うとおり充分考えて調べた上で返済することにします。
本当に有難うございました。