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住宅ローン借換え審査での問題と対策
Domenicaの回答
- Domenica
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住宅ローン審査経験者です。 ＆保証会社に出向して保証審査を担当していたこともあります。 ＆かつて『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。 > 借換えにあたり、持分1/4の私が連帯保証人になった上であれば主人一人の返済に切り替えても問題ない、とのことで仮審査を受けたのですが、私の信用情報が元でNGになりました。 ご質問者さまが対象物件に持ち分を持っていらっしゃるならば、「担保提供者」として「連帯保証人」になっていただきますので、それさえ承諾されれば、借り換えに際して「連帯債務→単独債務」「収入合算あり→収入合算なし」と変更されても、問題はないですね。 > 私の信用情報が元でNGになりました。 これは、仮審査を受けた金融機関の人間がそう言ったのでしょうか？ 普通は、審査落ちの理由は漏らさないものなんですけれど…。（自行の審査基準を外部に漏らすのも同じことなので。例え、どれだけお客さまに食い下がられても「総合的に判断して…。」と言い続けるのが『まとも』な担当者です。） > 2)・3)・4)に於いて、支払いの遅延など事故は一切ありません。 > ＃信用情報4社総て開示済みです。仮審査の結果で主人には問題ないとのことで、主人の分は開示しておりません。 > 消費者金融の利用は一切ありません。 このサイトで、「クレジットカードを何枚も持っていると、その分だけ既借り入れとみなされるので不利になる…ということは都市伝説です。」「クレジットカードをどのように利用していようと関係ない」という旨の発言をされている方がいらっしゃるのですが、ご質問者さまの場合は、まさに「これ」しかお心当たりはないんですよね。 私の審査経験からしますと、先の方の発言は「間違い」としか言いようがないのです。 私の知る範囲ですら「クレジットカードは、利用の仕方によってはキャッシング利用限度額を既借り入れ分として、審査の対象にする」ところが複数ありますので…。 ですが、直接「＃○さんが言っていることは間違いです」という趣旨の回答を入れると、「他回答者への反論」とされて削除されてしまうことがあるので、黙っていたのですが、ご質問者さまのパターンを拝見して、「やっぱりそういう判断をするところ、ありますよね～。」と言いたくなってしまいました（そして、言いました）。 > 支払いの遅延など事故は一切ありません。 > ＃信用情報4社総て開示済みです。 とのことですから、「『個人信用情報機関』に金融事故の情報もないのに私の信用情報が元でNGになった」訳ですものね？ 私の知る範囲での基準では…。 ・ショッピング「枠」は考えなくていいです。 ・ショッピング利用のうち、支払方法をリボ払い、分割払いとしたものについては、その「残高」を「既借り入れ額」と捉えてください。 ・キャッシング利用を「したことがある」クレジットカードについては、キャッシング「枠」を「既借り入れ額」と捉えてください。 ・銀行の10万円の自動融資枠は、10万円を「既借り入れ額」と捉えてください。 これらの「既借り入れ額」を合計してください。 次に、 > 主人には問題ないとのこと とのことですが、問題はないものの「既借り入れ額」があるのでしたら、その分をご質問者さまの既借り入れ分に足してください。 現在返済中の住宅ローンは、加える必要ないです。 次に、借り換えをした場合の住宅ローンの「年間返済額」を算出してください。 「ご質問者さまの既借り入れ分」＋「ご主人の既借り入れ分」＋「借り換え後の住宅ローンの年間返済額」をして、それをご主人の年収で割ってみてください。 そのパーセンテージが30％を超えているようですと、審査に通るのは厳しいです。 ただ、このパターンの場合、既借り入れ分の完済やクレジットカードの解約などを条件に、ＯＫになることも多いんですよ。 ですから、 > 1)クレジットカードのS・C枠を縮小、もしくは解約。 > 2)8月中旬までに一括返済。 でＯＫになるのならば、理由を話してＮＧと言う前に、こういった提案があるはずなんですよ。 > 3)キャッシングをしない。 これは、過去にしていて、枠がある以上どうしようもない場合もありますので、できれば、枠をなくした方が効果的です。 > 4)自動融資枠の解消。 こちらはあまり影響しないと思います。 > 以上を実行後、2ヶ月程度経ったら再度情報開示し完済記録や解約の記録が信用情報に反映されたことが確認でき次第再度同じ金融機関で申込みしてみようと思っております。 > ＊一度はじかれたところで再度申込みは無謀でしょうか？ 『個人信用情報機関』の「照会情報」も半年は残りますので、少なくとも、仮審査ＮＧとなってから半年以上は間をあけた方がいいと思います。 ただ、金融機関や保証会社においては、住宅ローンの審査書類（仮審査、事前審査を含む）ですら、ＮＧとしたものも含めて、半年から１年は持っていますし、金融機関や保証会社によっては申込情報をデーターベース化している可能性がありますので、一度ＮＧとなったところへの再チャレンジは「意味がない」かもしれません。 > 担当者は大丈夫です、と仰っておりましたが… ご質問者さまの場合、おそらく「保証会社からのＮＧ」だったのではないかと思います。 大丈夫ですと言った担当者は、金融機関の人間でしょうか？ 保証審査をするのは保証会社の人間で、保証会社の人間は前面には出てきませんので、保証会社の人間が「大丈夫」ということはないと思います。 それに、「大丈夫」＝「審査に通る」という意味ではないと思いますし、「受付はしてもらえる」程度の意味だと思います。 保証会社によっては、「一度ＮＧとした人については、２度と審査を受け付けない」というところもあるので、「そうではない」という意味での大丈夫ではないかと思います。
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お礼
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補足
先のご回答を元に補足させていただきます。 教えていただきました計算式に各項目を当てはめたものは 下記になります。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 妻の既借り入れ分：S残／30万円＋C枠／210万円（現在借入無し） 夫の既借り入れ分：過去数回C利用歴有り（事故無し） C枠／50万円（現在借入無し） 借り換え後の住宅ローンの年間返済額：約100万円 上記合計＝390万円 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 夫の年収：600万円 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 計算すると、65%…これでは借入れは到底無理ですね… >『個人信用情報機関』に金融事故の情報もないのに私の信用情報が元 >でNGになった」訳ですものね？ 自分の記憶・開示した情報を見た限り、事故が無いことは確かです。 また、本来の対応ではないのかもしれませんが、担当者から 私の信用情報に問題有り、と直接伺いました。 ただ、後出しでかつ、一番重要な情報かもしれないのですが… 先程主人と話していて気づいたのですが、こちらに重大な 落ち度があったようです。 おおまかに、ですが 支払い残があること、キャッシング歴があることは 担当者には伝えてあったものの、信用調査の同意書に 上記のクレジット残を記入せずに提出してしまったようです。 これも審査落ちの原因かもしれません。 書類をまだ返却してもらっていないので、返却されれば 未記入の確認ができますが、もしこんなケアレスミスが原因だったら 悔やんでも悔やみきれません…。 また、今後の参考までに下記項目についてお伺いしたいのですが… ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ > 3)キャッシングをしない。 これは、過去にしていて、枠がある以上どうしようもない場合もありますので、できれば、枠をなくした方が効果的です。 ↓ とのことですが、引落としに利用しているカードがあり そのカードについては解約せず残そうと思っているのですが 残すカード総てのC枠を無くした方が良いのでしょうか？ また、枠の縮小では意味がないでしょうか？ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ > 4)自動融資枠の解消。 こちらはあまり影響しないと思います。 ↓ 担当者は、枠は解約した方が良いと思います、との返答でした。 ＃ちなみにクレジットカードの解約は必要なし、とも言われました。 ただ、Domenica様が先で書かれていた通り、 保証審査をするのは保証会社の方ですよね… 担当者はお若い方と見受けられ、テキパキとして気持ちの良い対応に 大きな不満はなかったのですが、「多分～だと思います」 「～のはずです」等、曖昧な部分も多々見受けられ その点で多少「大丈夫かな？」と思うところがあったのも手伝って 担当者の発言のどこまでを信じれば良いのか困惑しています。 （信用情報が個人で開示できることもご存知なかったようです） 差し支えなければ、ですが 「あまり影響しないと思われる」ことについて もう少し詳しく教えていただけたら幸いです。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 本来、きちんと貯蓄があれば、キャッシングや自動融資を受ける 必要もないのですが、貯蓄は少なく、ここ最近はあまり 余裕の無い生活で、全解約も不安です。甘いのですが…。 以上、長々と要領を得ず大変申し訳ございませんが ご回答いただけましたら幸いです。 どうかよろしくお願いいたします。