銀行（員）のしくみ

質問

現在、某地方銀行さんで、住宅ローンを組んでいます。
８月に変動型金利（固定３年がきれ）が変動金利に変わります。
そこで、他銀行も含め借り換えを検討すると宣言しました。
すると、ちょっとまって欲しいと、必死に継続を熱望されます。
条件として、予定されている変動金利より金利を引き下げて交渉に
やってきました。
今契約中の３年固定に比べると若干上がりますが、まーまー納得できる
数値。但し、まだ借り替えると安い銀行（ろうきん含め）があります。
例を挙げると以下のような感じです。
・現在金利：１．５％　→　変動に変わり２．２５
・交渉利率：１．７％（再度３年固定、以降変動）
・最安金利：１．５％（他金融機関３年固定、以降変動）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
長々となりましたが、本題です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
私は
・個人預金者である
（但し、メインバンクは別銀行、本銀行にはたいした預金なし）
・給与振込み、各種公共料金の引き落とし口座として使用
・勤務先は一部上場の大企業である。
・ローン残高は２０００万程度である。
・他金融機関へ借り換えする場合は、当該銀行の口座はすべて借り換え
　先の金融機関へ移す。
以上のような状況であり、大口顧客でもありませんが、なぜ
必死に繋ぎとめようとするのでしょうか？
成績に響くのでしょうか？
どうせなら、今と同じ金利１．５％で再度３年固定で交渉したいと
思っておりますが・・。
交渉の余地ありますでしょうか？

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

＃１です。

ご丁寧なお礼をありがとうございました。

地域によってもいろいろと異なるものですね。
私こそ「情報をありがとうございました。」と申し上げたいくらいです。

平成18年に旧・住宅金融公庫から借り換えをされたのですよね。
ご質問者さまの
> 金利：通常２．３％　優遇１．０％　優遇後１．３％で借り入れ
という条件を拝見して「基準金利が低く、優遇幅が小さい」と感じました。
私自身が平成17年10月に住宅ローンを借りたこともありまして、その頃の住宅ローン金利については記憶があります。
私は「固定金利選択型・固定金利期間10年」で借りていまして、「基準金利（店頭表示金利）：3.70％、優遇幅：1.70％、適用金利：2.00％、当初固定金利期間終了後の優遇幅は全期間1.00％」という金利条件なんです。
私の場合はマンション購入で、マンション販売業者は複数行の「提携住宅ローン」を扱っていました。
「提携住宅ローン」は、一律に「固定金利選択型・固定金利期間３年」で、適用利率は0.80％だったんですよ（その当時には「当初固定金利期間終了後の優遇幅」の設定はありませんでした）。

この情報が頭にありますので、ご質問者さまの
> 条件：変動金利（固定３年型）
> 金利：通常２．３％　優遇１．０％　優遇後１．３％で借り入れ
について、「基準金利が低く、優遇幅が小さい」と感じたんです。

ゼロ金利政策の解除が平成18年7月14日でしたが、多くの金融機関が住宅ローンの変動金利型の金利を上げたのは平成18年９月からで、短期固定（固定金利選択型のうち固定金利期間が短いもの）の金利を上げたのは、11月からのところが多かったんですよね。
ですから、ご質問者さまは金利が上がる前に上手く借り換えをされたのだなぁ、と思いました。

> 固定３年後：２．７５％　優遇後１．７５％　→　交渉中１．５％
http://www.dkmiyabi.jp/cad/ichiran.htm
こちらのサイトは、私が参考にさせていただいている住宅ローンの金利の情報サイトです。
東北地方の銀行では、基準金利自体が低めなのですが、関東・甲信越地方の銀行では、３年固定の店頭表示金利は概ね3.00％超です。
この情報もあったものですから「基準金利が2.75％」ということ自体に、低めだという印象を受けました。

確かに、当初の契約で
> 優遇１．０％
> ※優遇金利は借り入れ期間中継続
となっていますから、そのままですと、
> 優遇後１．７５％
ですね。
ですが、基準金利が2.75％ですから、借り換えを交渉材料にすれば、適用金利1.50％は充分に可能な範囲だと思います。

> ３年ではなく、５年固定で１．５％で交渉中です。
５年固定の基準金利が3.00％以下ならば、交渉の余地はあると思います。
どうしてもダメなら「こちらではこれ以上どうしようもありませんから、どうぞ借り換えなさってください。」と言われるでしょう。
そこまで粘ってみてください。
ただ、私が住んでいる地域（愛知県）では、５年固定の最優遇金利が1.25％、10年固定の最優遇金利が1.65％というところがあるんですよ（＃１で３年固定の最優遇金利が0.90％と書いたところです）。
基準金利からの優遇幅は、３年固定が2.25％、５年固定が2.20％、10年固定が2.10％です。
そして、当初特約期間終了後の優遇幅は、全期間1.00％なんです。

基準金利は高いものの、優遇幅が大きいでしょう。

これも地域差によるものなのか…と思ってしまったんです。

> 当時保証料等は無料（信用保証ということで）　登記費用だけでした。
大変申し訳ありませんが、私は「保証料等は無料（信用保証ということで）」という意味が理解できません。
「保証要件がない」＝「保証会社保証が付いていない」ということでしょうか？
それとも「保証要件」はあり、保証会社保証は付いているけれど、団信保険料のように、保証料を金融機関等が負担してくれる…ということでしょうか？

全くの新規の住宅ローンの場合、自己資金が20％あれば保証料が無料になる…という話は聞いたことがありますが、関東地方では、そのような地方銀行が多いのでしょうか？
私が住んでいる地域では、まだまだ、保証機関保証を付けなければ住宅ローン融資が受けられない金融機関が多く、保証料は債務者負担…というところが多いものですから。
保証料について一括前払いで徴収されなかったので、保証料が無料だと思っていたところ、よくよく調べてみたら、金利の優遇幅が小さくなっていて、金利の優遇幅が小さいのは保証料分が上乗せされていたためだった…という話もよく耳にしますので。

保証会社保証が付いているけれど、保証料を無料にしてもらえているのでしたら全く問題はありませんし、返済に懸念がなければ、「保証要件がない」＝「保証会社保証が付いていない」ということも大して問題にはなりません。

他、地銀系だと、保証料等、借り換え時は同じように信用保証ということで無料となり、登記費用だけだと思っております。
※思い込みかもしれませんが、他、地銀１行には確認済みです。

> ネットで見る限り、中○ろうきんの１．２％が最安金利です。
中央ろうきんで「３年固定1.20％」になるのは、当初期間優遇型で、会員優遇も受けられた場合ですね。
ご質問者さまは、会員優遇が受けられる企業にお勤めなのでしょうか。
また、当初期間優遇型の場合、当初の優遇期間終了後の優遇幅は0.40％しかありませんから、これからの経済、金融情勢を考えれば、むしろ損になる可能性が高いような気がしてしまうのですが…。
（ろうきんでも交渉次第で、当初の優遇期間終了後の優遇幅を見直してもらえるというならばいいのですが、そうでなければ、また３年後に借り換えを検討しなければならなくなってしまいませんか？）
当初期間優遇型の場合、当初の金利優遇期間は最大1.70％の優遇が受けられますが、その後の優遇幅は0.40％。
全期間優遇型の場合は、最大1.40％の優遇が受けられ、その後も完済まで1.40％の優遇が受けられますよね。
残りの返済期間がどの程度あるかは存じませんが、残債が2,000万円程度とのことですから、まだ20年程度はあおりなのではないでしょうか。
だとしたら、当初の金利優遇期間を３年や５年といった短い期間にされるのならば、より「その後」のことも考えられるべきではありませんか？
これからの経済・金融情勢を考えれば、多少金利が高くも、同じろうきんならば「当初期間優遇型」よりも「全期間優遇型」を選ばれた方がいいような気がするんですけれど…。（将来のことは分かりませんから、あくまでも経済・金融情勢から考えた予測での話になりますけれどね）

> 借り入れ中の銀行では、１．２％、１．５％を比較し、保証料が無償登記費用だけ発生した場合、現在の残価で計算すると、ニアイコールと言っておりました。
………。
あの～。
その担当者大丈夫ですか？
1.20％と1.50％って、当面の金利でしょう？
それだけで引き比べてどうしようと言うんでしょう。
経済・金融情勢とかの知識が思いっきり欠如しているような気がするんですけれど…。
短期固定ということは、金利優遇期間終了後に金利の見直しがありますよね？
ということは、金利上昇リスクがある訳ですから、当初金利優遇期間終了後の「金利優遇幅」が大きく影響してくるんです。
完済まで現在の金利情勢が続くというのならばともかく、将来の金利なんてどう変わるか分かりませんよね？
現在の金利が限りなく「底」に近い以上、下がる余地はほとんどなくても、上は天井知らずなんです（過去の金利の上限が、将来においても上限になるとも限りませんからね）。
それを考えれば、ろうきんの当初期間優遇型との比較ならば、自行の方が「当初金利優遇期間終了後の金利優遇幅が大きい」分だけ、金利上昇リスクを持ちだして話をすれば、ずーっと有利に話を進められるのに…。
他行に借り換えしてもらいたいのかしら…。

仮に「借入金額：2,000万円、返済期間：20年、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で、さらに３年後も現在の同じ金利情勢で、その金利が完済まで適用される…と仮定してシミュレートしてみると、金利は、

（現在の住宅ローンお借り入れ先銀行）
・1.50％（固定金利期間３年・基準金利よりも1.00％優遇）→３年後の基準金利2.50％・金利優遇1.00％で適用金利1.50％→完済までこの金利が続く

（中央ろうきんの当初期間優遇型）
・1.20％（固定金利期間３年・基準金利よりも1.70％優遇）→３年後の基準金利2.90％・金利優遇0.40％で適用金利2.50％→完済までこの金利が続く

（中央ろうきんの全期間優遇型）
・1.50％（固定金利期間３年・基準金利よりも1.40％優遇）→３年後の基準金利2.90％・金利優遇1.40％で適用金利1.50％→完済までこの金利が続く

ということになります。

この場合の総支払利息額は

（現在の住宅ローンお借り入れ先銀行）…3,162,180円
（中央ろうきんの当初期間優遇型）…4,625,948円
（中央ろうきんの全期間優遇型）…3,162,180円

になるんですよ。

基準金利が上がらなくても、「当初金利優遇期間終了後の金利優遇幅」の差で、150万円も差が出てくるんですよ。
将来、基準金利が上がれば、この差はもっと大きくなります。
目先の金利の低さに拘りたくなるお気持ちは分かりますが、残債と残りの返済期間次第では、目先の金利よりも「当初金利優遇期間終了後の金利優遇幅」に注目した方がいいことがあるんです。

この程度の計算でも、中央ろうきんの1.20％（＝当初期間優遇型）には、あまりメリットがないことが把握できると言うのに、どうして、現在のお借り入れ先の担当者は「ニアイコール」なんて言ったのでしょうね。
もっと長い目で見てアドヴァイス差し上げるべきなのに…。
中央ろうきんの当初期間優遇型の最大1.70％の優遇だけに目を奪われ、「その後の優遇幅は0.40％【しかない】」というところを見落としたのでしょうか。

http://chuo.rokin.com/kariru/jtlonyugu.html
このページに、しっかりと
> 「当初期間優遇型」をお選びの場合、当初の優遇期間終了後は、標準金利より0.4％優遇となります。
とかいてありますし、
http://chuo.rokin.com/CGI/kariru/kinri.cgi?menu=kinri_fudo
こちらのページにも
> 当初期間優遇型を選択した場合、再特約時は標準金利より0.4％優遇となります。
とありますのに。

お礼

Domenicaさん
色々と情報提供ありがとうございます。
本当にお詳しいんですね。
＞中央ろうきんで「３年固定1.20％」になるのは、当初期間優遇型で、＞会員優遇も受けられた場合ですね。
＞ご質問者さまは、会員優遇が受けられる企業にお勤めなのでしょうか。
はい、そうです。会員優遇が受けられる企業です。
＞当初期間優遇型」よりも「全期間優遇型」を選ばれた方がいいような＞気がするんですけれど…。
なるほどですね。全く考えもしなかった案です。
今回ご提示いただきました案も含め、借り替えを検討してみたいと思います。
本当に多くのアドバイスありがとうございました。
感謝いたします。
また金融関係で困ったことがありましたら、投稿しますので、守備範囲でありましたら、ご支援宜しくお願いいたします。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

個人の成績もあるのかもしれませんが…。
現在の経済、金融情勢下においては、企業融資を思いっきり伸長させるのも難しいため、多くの金融機関でリテール（小口取引・個人取引）部門に力を入れています。

その中でも、住宅ローンは、長期にわたっての取引きが約束されている取引きになりますので、住宅ローンについて延滞をされない「優良なリテール（個人）顧客」は、手放したくないと考えます。

> 勤務先は一部上場の大企業である
これは、イマドキ何の保障にもならないので大して意味をなしません。

> 給与振込み、各種公共料金の引き落とし口座として使用
こちらの方が理由としては大きいですね。
給与振込みがあれば、契約期間中の「入金」が期待できる訳ですから、できれば逃したくありません。

また、この時期に「３年固定」を検討されるようなお客さまならば、もっと手放したくないと考えるでしょうね。

また、
> 但し、まだ借り替えると安い銀行（ろうきん含め）があります。
> ・最安金利：１．５％（他金融機関３年固定、以降変動）
住宅ローンの残債が2,000万円で、金利が0.20％の差ですと、借り換えにかかる諸費用（保証料や登記費用）を含めて考えると、本当にお得になるでしょうか？
借り換え検討先の「諸費用」は、金融機関によって異なっていると思いますが、ろうきんの「諸費用」って、他の金融機関と比較してそんなに安かったでしたっけ？

また、私が住んでいる地域では、新規・借り換えで３年固定ならば、最優遇金利「0.90％」というところもあります。
借り換えで３年固定ならば、もっと金利が低いところを探されてはいかがですか？
（私が住んでいる地域のろうきんでは、３年固定（当初優遇型）は年利1.25％ですし。）

あと、他金融機関の「最安金利」は、既にご質問者さまに確約されていての話なのでしょうか？
金融機関によって「最優遇金利」の適用条件は違っていますし、保証料率も違ってくると思います。

> どうせなら、今と同じ金利１．５％で再度３年固定で交渉したいと思っておりますが・・。
> 交渉の余地ありますでしょうか？
難しいのではないでしょうか。1.70％が限界ではないかと。

３年前ということは、2006年でしょう？
当時の「店頭表示金利」と現在の「店頭表示金利」では、0.50％以上違いますから。
現在の方が高くなっていますから、それに対して「当初と同程度の『適用金利』を適用してほしい」と言うことは、「当初よりも金利の優遇幅を大きくしてほしい」と言うことと同じですから。

質問者さまがご利用中の銀行で、３年固定の「店頭表示金利」は、３年前と現在で、どの程度違っていますか？

メガバンクにおいては、当時の３年固定の「店頭表示金利」は2.70％程度でした。
仮にご質問者さまがご利用中の銀行においても、３年固定の「店頭表示金利」が2.70％だったとしますと、「適用金利」が1.50％ということは、金利優遇幅は1.20％だった訳ですよね？

現在、メガバンクにおいては、３年固定の「店頭表示金利」は3.35％程度です。
仮にご質問者さまがご利用中の銀行においても、３年固定の「店頭表示金利」が3.35％だとしますと、「適用金利」を1.70％で提示しているということは、金利優遇幅は1.65％ですね。

既に、当初の金利優遇幅よりも大きい提示がされていると思われますけれど、いかがでしょう。

> ・現在金利：１．５％　→　変動に変わり２．２５
変動金利の場合は、金利優遇幅は0.50％程度でしょうか？
変動金利ではこれ以上の金利優遇は望めませんか？

お礼

Domenica様
お忙しいところ参考となる情報ありがとうございます。
リアルなため、若干金利を変えて投稿しておりましたが、実際は以下
の通りです。
★２００６年に住宅金融公庫から借り換え
条件：変動金利（固定３年型）
金利：通常２．３％　優遇１．０％　優遇後１．３％で借り入れ
※優遇金利は借り入れ期間中継続
固定３年後：２．７５％　優遇後１．７５％　→　交渉中１．５％
企業努力が数値上０．２５％
当時保証料等は無料（信用保証ということで）　登記費用だけでした。

他、地銀系だと、保証料等、借り換え時は同じように信用保証と
いうことで無料となり、登記費用だけだと思っております。
※思い込みかもしれませんが、他、地銀１行には確認済みです。

ネットで見る限り、中○ろうきんの１．２％が最安金利です。
※調査不足かもしれませんが
勤務地は関東域にも所属しているので、問題はありません。

借り入れ中の銀行では、１．２％、１．５％を比較し、保証料が無償
登記費用だけ発生した場合、現在の残価で計算すると、ニアイコール
と言っておりました。
１．５％の金利で納得するべきでしょうか。
※契約変更手続きに、印紙代６００円　手数料５，２５０円発生は
しますが・・。
３年ではなく、５年固定で１．５％で交渉中です。
途中経過としては、５年固定は厳しいと言っておりますが・・。
あとひとふんばり出来る交渉術はないでしょうか。