規定に適合しない生コン使用マンション物件による損害賠償

質問

日本工業規格（JIS）に適合しない生コンを出荷していた事件（六会コンクリート社）で、私が今月入居したマンションがその対象となっておりました。私のマンションは、複数の棟と共用部からなるものですが、私が住んでいる棟とは別の棟と共用部（エントランス）に、上記の問題のコンクリートが使用されていました。（売主側の説明では国土交通省の指示待ちで、是正措置をする方向のようです。）

売主側の報告書によれば、直接自分の棟の建物に使用されていませんでしたが、マンションの価値は全体の景観や全棟、および共用施設を含め、成立していると思います。将来的には実家に戻るため転売も考えていただけに、マンションの資産価値低下については、損害賠償できないものか？と考えております。

ネット上でこのようなケースでは慰謝料請求はできなく、「損害賠償」ならば可能性があるのでは？との見解も同様のQ&Aで見受けられましたが、実際どのように行動をしたらいいのか分からなく相談いたします。

【質問】
１．このようなケースでは、損害賠償請求を売主にすることは可能なのでしょうか？

２.自分の判断では、資産価値が低下したと思っていますが、損害賠償請求する金額はどのくらいが望めるものなのでしょうか？

３．実際の交渉は、「個人」対「企業」では難しと考えております。一例になるかもしれませんが、「住宅紛争処理支援センター」（http://www.chord.or.jp/consult/index.html）
のような機関で、対応してくれるのでしょうか？

以上　よろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

＃３です。

>管理組合（今後発足）との相談にもって行けたらと考えています。

ピンからキリまでありますが、建設業に従事する人は１０人に１人はいるということです。
かなり規模の大きいマンションですから、建築関係を仕事にする人はの住民もいるのではないでしょうか？
もしかしたら建築士がいるかもしれません。

区分所有建物に該当するので、個人の対応だけでは解決できない問題もありますので、被害者の方が団結して交渉していくのはよいと思います。

＞品確法に基づく住宅性能表示については、調べてみます。

品確法の住宅性能表示を受けている建物であれば、重要事項説明書にその旨が記載されることになっています（標準的な書式では区分所有建物に関する事項の後に書かれる）。
正式名称は、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」です。

回答No.3

noname#65504

#2です。

>「CASBEE（建築物総合環境性能評価システム）」Aランク取得

勘違いされているのかもしれませんので補足します。

ＣＡＳＢＥＥは東京大学村上先生が中心となったつくった建築の環境負荷に関する評価方法です（どれだけ環境に配慮した建物であるかを評価するもの）。
http://www.ibec.or.jp/CASBEE/
大阪、名古屋、神戸などでは条例によりＣＡＳＢＥＥの評価を受けなくてはいけないことになる場合もありますが、これは品確法による住宅性能表示システムとは全く別のものですので、これがあっても住宅紛争処理センターへの紛争処理依頼はできませんよ。
必要なのは、品確法に基づく住宅性能表示です（住宅性能表示には設計と建設の２種類があり、その両方がないとだめです）。

＞売主側が瑕疵部分に対して是正措置（補修等）をすれば、損害賠償はできない（やっても負ける）わけですね。なかなか難しいのですね。

特に共有部分の問題ですと、区分所有者相互の意思疎通も必要です。このため耐震偽装事件では意見がまとまらず交渉が進まない、阪神淡路大震災の被害マンションでは建て替えか修復かが決まらず長い間対応がとれないなどの状況がおきました。区分所有建物で箱の共有関係が非常に面倒です。

今回の問題は民法、品確法に関する瑕疵担保の問題と民法上の損害賠償、共有部分ということ（構造部分はすべて共有部分）で区分所有法上の共有問題、建築基準法と品確法という建物の性能に関する問題など、複数の法律にわたっての問題ですので、建築技術と法律の専門家の協力が必要と思います。

法的な問題については、法テラスという無料の法律相談先がありますので、とりあえずそこで相談してみるとよいのでないでしょうか？
http://www.houterasu.or.jp/

お礼

どうもありがとうございます。

「住宅性能表示」の部分は、勘違いしてすみませんでした。
品確法に基づく住宅性能表示については、調べてみます。

民法、品確法等、複数の法律にわたっての問題であること参考になりました。法テラスのご紹介もありがとうございます。

建築技術と法律の専門家の協力は、個人での負担はなかなか難しく
管理組合（今後発足）との相談にもって行けたらと考えています。

回答No.2

noname#65504

１．このようなケースでは、損害賠償請求を売主にすることは可能なのでしょうか？

資産価値の低下という将来にわたるものについては損害賠償は難しいですね。損害賠償をするにはその損害による費用と、相手の故意・過失などのとの因果関係が証明する必要があります。
売るかどうかは質問者の自由のことですので、転売となると品確法による１０年の瑕疵担保保証義務もない物件となります。それだけで資産価値が低くなります。
その資産価値低下と瑕疵による資産価値低下を分けて考えなければなりませんので、それを分離して資産価値低下分を算出するのは困難と思います。

なお、今回はコンクリートの瑕疵ですので、構造上重要な部分の瑕疵に該当すると思います。
売買契約における新築建物の瑕疵では品確法により金銭による損害賠償か補修請求のどちらかをすることができます。
補修をするも損害賠償に該当しますので、それを行ってくれれば、損害は補われたことになります。
そうなると２重に損害賠償を起こすことになりますので、建物の補修が行われないような状況でなければ、建物についての損害賠償は難しいでしょう。

そしてマンションではその点に大きな問題があります。
もしどうしても損害賠償をするのなら、共有部分の問題ですので、他の購入者と足並みをそろえて、補修ではなく金銭による損害賠償を請求するしかないと思います。
他の大多数の購入者が補修を認める場合、売り主は補修を行いますので、建物の瑕疵は補われたことになります。
戸建てなら売り主対買い主だけの問題ですが、マンションの場合、区分所有関係になりますので、損害賠償できるかどうかは１区分所有者の問題ではなく、マンション全体の問題となります。
買い主個々の対応ではなく、全体での対応を決める必要があり、他の所有者の意向によってできないこともあります。これがマンションなどの大きな問題です。
早急に管理組合を結成し対応を話し合う必要があると思われます。

２.自分の判断では、資産価値が低下したと思っていますが、損害賠償請求する金額はどのくらいが望めるものなのでしょうか？

基本的に欠陥のある部分の補修費相当です。そしてそれが補修されれば、それは支払われたことになります。

３．「住宅紛争処理支援センター」のような機関で、対応してくれるのでしょうか？

対象の建物が、品確法にある住宅性能表示（設計と建設の両方）を受けている場合、住宅性能表示に沿って、１万円で紛争処理の対応してくれます。
住宅性能表示を受けていない場合、電話程度の相談には無料でのってくれますが、紛争処理まではしてくれません。

お礼

各質問（１～３）毎に親切に回答いただきましてありがとうございます。

売主側が瑕疵部分に対して是正措置（補修等）をすれば、損害賠償はできない（やっても負ける）わけですね。なかなか難しいのですね。

３．についてですが、購入した物件は、「住宅性能評価書」を取得しております。
参考：「CASBEE（建築物総合環境性能評価システム）」Aランク取得

早急に管理組合の発足をの望んでいますが、合わせて住宅紛争処理支援センターにも相談してみたいと思います。

また、何かよいアドバイスがございましたらお願いいたします。

回答No.1

nobugs

質問者さんの住む棟では、正規の製品が使われていたのであれば、共有部分の問題になります。
逆に言えば、お住まいの棟は適正である事を証明することにもなります。
共有部分の工事等で、どの程度の負担が発生するかの問題がでますが、部屋自体の価値に直接影響するかは不確定要素がおおきくなります。
損害賠償請求では、具体的にどの程度の損害が出たかを明確にする必要があります。
資産価値が下がったと思うだけでは、請求のしようがありませんので、実際の売却があった場合のように、具体的な金額が出ないと難しいでしょう。

適当と思う金額で民事裁判を起し、裁判所の判断で金額を出す方法が確実です。
ただし、負ける場合もありますので、裁判経費は用意しておく必要があります。

お礼

早速ご回答いただき、ありがとうございます。

先日、売主による説明会に参加し、昨日その議事録が手元に届きました。日程は複数あり、私と同じような質問があったようですが、売主側の主張は、現在販売を中止している物件についても、是正措置をすることを前提に販売再開後は、これまでと同じ金額で売り続けることで、マンションの資産価値低下を防止する旨回答していたようです。
これが本当に防止に繋がるのか、価格を下げなくても市場の反応は購入するほうに動くのか疑問です。

資産価値の定量的な下落は確かに根拠を示さなくてはと考えていました。今回の売主、施工会社、おのぼその関連会社以外の不動産会社（仲介会社）に、査定してもらうことも検討したいと思います。

また何か追加でアドバイスしていただけることがあればお願いいたします。