借家の急な立ち退き要求だが、買取はできないのか？

質問

現在、長屋の借家に住んでいるのですが、強制的に立ち退きさせられるか、買取りできるかの相談です。

今までの流れを書いてみます。5年ほど前に大家が経営する工場が倒産し、その当時に出て行ってもらうか買取するかのどちらか選んで欲しいとの話がありました。と同時に坪単価を提示してもらいましたが、「少し単価が高いのではないか」と思えたということと、長屋の各家庭で集まり話し合った結果「大家側が最終的な決断を迫るまでは賃貸でいよう」との話になりました。

そして本日、突然「地主が代わったので出て行ってほしい。この場所に残ることはできない」との話を、これまた新しくなった代理人の方がいきなり家に来て言われました。

今までは前大家が代理人をたてていたのですが、坪単価を提示したあとを境に5年間もの間何の音沙汰もありませんでした。
そして新しい代理人が言うには、「前の大家さんは土地を競売にかけられて（？）違う会社が買い取りました。本来なら借家権15～20％が相場なので60万円程度（立ち退き料兼引越費用）を出すところを100万円だすので半年以内で出て行ってほしい」との話です。

土地主が代わったことで、30年以上住んでいる土地を購入すると3割引があるはず（？）の土地を買うことはできなくなってしまったのでしょうか？

購入できるとすれば、前の提示された価格で土地の購入はできないのでしょうか？
また、立ち退かなければならないとすると、100万円しかもらえないのでしょうか？
よろしくお願いします。
（参考）
・私の家族はこの家、土地に約60年住んでいます
・建物の価値は0ですが、自分達のお金で風呂、水洗トイレ、瓦、その他色々手直ししてきたので現在でも住める建物です。
・決断の話は突然あるかもしれないと考えていたので、話に迫られた場合には購入するつもりで坪単価×坪数＋登記料などの諸費用200万程度を現金で一括払いできるお金を用意していた。が、立ち退き前提での話があるとは想像していなかった。
・代理人から「新しい土地主は全員に出て行ってもらい新築一戸建てを数件建てたいと考えているので、土地主には話をもっていくが長屋の分割売りには難色をしめすだろう」との遠まわしに「売らない」ととれる発言があった。また、前の大家からは坪単価を提示されているとの話をだすと、「初耳です」との答えなのですが、本当なのでしょうか？
・6ヶ月の猶予があるがもっと早く出てほしい、とのことです。

回答No.3

walkingdic · ベストアンサー

>土地主が代わったことで、30年以上住んでいる土地を購入すると3割引があるはず（？）の土地を買うことはできなくなってしまったのでしょうか？

少し勘違いされているようです。それは借地の場合に借地権料がかかっている場合の話ですね。ご質問の場合は借家ですから関係ありません。

>購入できるとすれば、前の提示された価格で土地の購入はできないのでしょうか？
出来るか出来ないかは先方との相談となります。

>また、立ち退かなければならないとすると、100万円しかもらえないのでしょうか？
いくらで立ち退くのかは先方との相談で決まる話です。

>前の大家からは坪単価を提示されているとの話をだすと、「初耳です」との答えなのですが、本当なのでしょうか？

だと思いますよ。

>・6ヶ月の猶予があるがもっと早く出てほしい、とのことです。
問題はこちらの借地権が有効なのかどうかですね。
通常ですと、居住してから６０年経過しているということから、借地権に先立つ抵当権はないのではと思われるのですけど、商売を営んでいたとのことなので断言は出来ません。
もし借家権が有効であれば、立ち退く義務はありませんので、こちら有利でこちらの条件を強く主張できます。もっとも先方は建売を立てたいということなので売買に応じるかどうかは疑問ですが、立ち退き料の大幅ＵＰは考えられます。

逆に今回の話が借家権に先立つ抵当権（そこを借りる以前に抵当権が設定されている場合です）行使などにより、競売に掛けられて所有者が変わったのであれば、こちらに居住を続ける借家権はないことになるため、非常に苦しい立場です。
事実上先方の言いなりになるしかなくなります。

ただご質問では裁判所が関与した形跡がないので、どちらなのかがよくわかりません。
一つ司法書士なり弁護士なりに自分の借家権がどうなっているのか相談してみるとよいでしょう。

お礼

遅くなり申し訳ございません。
また丁寧に一つずつの回答ありがとうございます。
まずは借家権があるかどうなのかが問題だと思いますので、まずは司法書士に相談しようと思います。

回答No.2

mahopie

建物の登記名義が土地の所有者と同一であれば質問者の権利は借家権、土地名義が地主で建物名義が質問者であれば借地権という捉え方で、本件では前者の借家権のようです。（となると「地主」ではなく「大家」ということになります）
以下、質問者には厳しい内容になりますが、

(1) 契約自由の大原則で、元大家が自身の所有する土地・建物を店子（質問者他）に売ることも、第三者（現所有者）に売ることもどちらも可能でした。加えて言えば元大家自身で立退き交渉をすることも可能でした。

(2) 元大家側は買い取り案件提案時に「早く・高く・確実に」現金にしたかったという意向から、第三者の買受人を探した結果、現状条件での買受人が現れたという状況であり、店子側に継続して買取案件を優先的に判断できる立場・ポジションが確保されている訳ではありません。

(3) 夜店の金魚すくいでは、通り過ぎて行った金魚にもう一度戻って来い、という主張は出来ません。買取案件があった際に（結果的に）「何もせずに待った」ことが原因です。店子側で集まって協議したことは法律的に「何かをした」ことにはなりません。有利な価格条件が出るまで待とうという判断には、相手方が第三者に売却する際には受入する、というもう一方の判断も含まれています。

(4) 新しい買主側では、借家契約の貸主の立場は承継していますが、買取案件を提案した前大家の道義的な立場までは承継していませんので、初耳であろうが、その案件を知っていようが何ら法的な拘束を受けるものでは有りません。

(5) 借家の大家の立場で、現所有者が「立退き料を幾ら、立退き猶予期間をいつまで」という条件で交渉してきているなら、条件交渉をしてより有利な条件を得て受入するか（自身が負担して価値が増加した部分の買取等）、自身の法的な立場で主張できる権利を最大限主張するかのいずれかは可能でも、現所有者が想定していない買取の案件は交渉のまな板には乗らない、という理解が妥当です。又、条件交渉がある以上、受入するかしないかの問題であり、「強制的」に退去させられる、という問題ではありません。

(6) 前大家が破産して、対象不動産が競売処分されている場合等では借家人の立場・権利がより制限されるケースもあります。

(7) 又、新大家においては、土地・建物の買取、居住者の立退き費用、建物解体費用、建売住宅建築費用、住宅販売にかかる費用一切を負担してでも、住宅分譲事業で経済的な利益を目指すことも当然ですので、これを咎めることも出来ません。

お礼

回答ありがとうございます。
私にとって厳しい回答ですが、法的にそうである以上その法には素直に従うつもりです。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#62235

＞前の大家さんは土地を競売にかけられて（？）違う会社が買い取りました。

その土地に抵当権が設定されていて、抵当権が設定されたのが質問者の入居前なのであれば、質問者は６ヶ月以内に立ち退く義務があります。
逆に、抵当権が設定されたのが入居後であれば、立ち退く必要はありません（競落人が賃貸契約を引き継ぐ義務があります）。

つまり、当該土地の登記を調べない限り、どうするのが正しいのかの判断ができません。司法書士に相談されるのがよいと思います。

お礼

返事がおそくなり申し訳ございません。
３方のアドバイスを見る限り借家権しだいだということがわかりました。
家族で話し合った結果、司法書士、そして町と契約している無料弁護士に相談してみる方向でまとまりました。
買取とまた次の住む場所の両構えで考えていこうと思います。
借家権があることがわかれば、再び書き込みすることもあると思います。
ありがとうございました。