親の住宅ローンを肩代わりします

質問

初めて質問します。住宅金融公庫より一括返済命令が来て、父が契約中の住宅ローンの残債（350万ほど）を私が肩代わりすることになりました。
父は転職したばかりで新たに借りることができないようです。通常考えられる手段として、私がフリーローンを契約する事が考えられますが、金利面で他に有利な方法がありましたら教えてください。当然ですが私も両親も家を手放すつもりはありません。どうぞよろしくお願いします。

回答No.3

rentahero

#1です。

普通に考えて、お父様とお子様という関係でお子様のほうが長いローンを組めるのは当たり前のことですから、長期のローンに借り替えると言う方法なら問題はないと思います。
例えば、800万の借り入れでも元利金等年利4％・20年ローンならボーナス加算なしでも月5万円以下です。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sim/ganri.html

さらに、上記の方法で借り替えた場合で、お父様に自身で返済したい等のご希望がおありなら、年間110万円までの贈与税免税枠を活用してあなたのローンを代わりに返済するようなことも可能じゃないでしょうか。

また、土地のみ購入なら、上物はお父様の名義のままで、借地権設定をすることで合法的にお父様から「借地料」という形でお金を受け取るなどいろいろと方法が考えられます。
お知り合いに不動産業者や、不動産取引に精通した司法書士の方がおられましたら、そちらにも相談するとよいアイディアが得られると思います。

補足

いろいろとアドバイスありがとうございます。
状況報告しますと、最終的に私と、兄が半分ずつ借り入れしてやるという事になりました。
いろいろアクションを起こすと新たな問題が発覚（土地は借地・他にも借金があったなど）して毎日のように今後の戦略が変わっていましたがなんとか落ち着いた。という状況です。

回答No.2

Domenica

住宅金融公庫融資審査経験者です。

公庫融資は、民間金融機関の住宅ローンとはいくつか異なった特性がありますので、民間金融機関の住宅ローンと同一の視点で判断できないんですよ。

住宅金融支援機構からの『一括返済命令』は、どのような状況で発せられたものでしょうか？
契約義務違反などで、既に交渉の余地なしという状況でしょうか？

公庫融資で支払遅延の場合、よほどのことがなければ『一括返済命令』までいくことはないものですから…。

まず、債務者が返済困難という状況で相談をしていれば、返済方法の見直し、返済期間の延長という方向へ話を持って行きます。

ただ、残債から考えますと、保証要件があった時代の契約だと考えられますから、支払遅延・返済不能…ということでしたら、公庫融資保証協会に債務保証を依頼する方向で進めることが自然です。
公庫保証を利用していないのならば、別に連帯保証人を立てているはずなので、そちらに弁済請求がされるはずです。
そして、別に連帯保証人を立てていれば、普通はその連帯保証人が自分に『被害』が及ばないように画策して、家の売却を進めてくるでしょうし。

どうしても返済を続けることは不可能…ということであれば、住宅金融支援機構は、任意売却の有利性を説いて、そちらを薦めることが多いんですよね。

それに
> 父は転職したばかりで新たに借りることができないようです。
ということは、言い換えれば「転職したばかりでなければ借りられる状況」ということですよね。
要するに、返済困難や支払遅延が原因で住宅金融支援機構から『一括返済命令』があった訳ではない…ということになりますね。

＃１さんへの補足内容からみますと、住公とプロパー住宅ローンの併せ貸しのようですが、当然に住公の窓口となっている金融機関のプロパー住宅ローンをご利用ですよね。
その金融機関から、プロパー住宅ローンについては何も言ってきませんか？
ならば、その金融機関に住公分の借り換えを依頼されるとよろしいのではないでしょうか。
これまでの返済に問題がなければ、既借入れの『増額』のような形になりますので、（転職したばかりであっても、これまでの実績がある分）全くの新規よりは話が通りやすいと思います。

そうではなく、実際は返済困難…という状況ならば、結局のところ住公の350万円だけで話は終わりませんので、場合によっては「家を手放すつもりはありません。」というお考えも単なるわがままになってしまいます。
債務者であるお父さまの資金的な状況やプロパー住宅ローンの状況が分かれば、もう少しアドヴァイスのしようもあるのですが…。

もし、『まとまったお金がない』ということが、「流動的な資金がない」という意味であれば、定期預貯金の契約はおありではありませんか？
それを担保に借りられるのがよろしいかと思います。

ご質問者さまはその住宅に同居されていますか？
そうならば、まず、ご質問者さまが追加の『連帯債務者』となられ、そのうえで別金融機関に借り換え…ということも考えられるのですが、もし、お父さまが住公やプロパー住宅ローンについて支払遅延、延滞等の金融事故となっている状況ならば、この手段も難しいですね。

回答No.1

rentahero

350万だったら、担保割れしてませんよね？
で、あなたが支払い遅延をしたわけではなくお父様が支払い遅延をしたということですね？

家の残債がその350万ですべてなのであれば、普通に不動産を売買する形で住宅ローンを銀行で契約できるのではないでしょうか。

逆に不動産価値が350万を大きく上回っているなどであれば、共有持分を設定する形で350万のローンを組むのは問題ないと思います。

補足

回答ありがとうございます。
最良の手段は私が父から購入するということですね。
しかしながらその場合、住金以外の銀行ローンも残っているため
購入金額はもう少し高くなるでしょうね。
今現在の希望としては今まで育ててもらった両親ですから、
「３５０万が無いのであれば貸してあげよう」というレベルです。
ただ、こちらにもまとまったお金があるわけではなく
父に貸すための金策で悩んでいました。
父に貸すための借金の方法と、住宅ローンにての購入と
あわせてまた検討します。