住宅ローン、中期固定にするか、短期固定でつなげるか

質問

新居購入にあたり、住宅ローンを予定しています。

当初は期間35年の15年固定の予定だったのですが、
銀行の担当者の方から
「今は殆どが短期(2～5年）の固定にされている。15年は滅多に無くてあまりお勧めできない」と言われました。
担当者曰く、
「短期を繋ぎながら、そのときの金利情勢に応じて変動なり、また(金利の比較的安い）短期をするほうがいい」と仰ってました。

ちなみに、予定していた15年固定の金利は3.05％、短期固定は1.65～2.15％です。（双方ともに優遇金利後の数字です）

もちろん、先のことなど分からないのは承知なのですが、
確かに銀行員の言い分もナルホドという面はあり、
しかしながら「銀行員だから短期や変動を勧めるのだ」という穿った見方も捨てきれず、揺れ動いている状態です。
ちなみに、今までは「短期固定を繋いでいった人」が金利的にはお得だったそうです。

個人的には銀行の言うとおり短期固定で繋げ、
今後金利が上昇したとしても、当初予定していた中期の金利ほどではないかな、
若しくはそれ以上上がったとしても5年間（3.05－2.15）の0.9％分と相殺すると考えれば、可能性としては得＞損なんじゃないかな、と思うのですが。
期間終了後の変更や変動から固定への手数料は5250円、変動から固定へはいつでもシフトできるそうです。

アドバイスよろしくお願いします。

回答No.4

hkttm · ベストアンサー

おはようございます。
＃２です。補足ありがとうございます。

＞銀行員の言うことを「モチはモチ屋」～「商売人」悩んでいる
確かに金融のプロでしょうから間違ったことは言っていないとは思いますがここの質問されている内容では「商売人」でないかと思ってしまいます。変動は金利の低い商品です。しかし今の低金利がこれからずーと続くでしょうか？答えはＮＯではないかと思っております。＃２にも書きましたがputimaru100さんが早期に繰上げ返済をされるのでしたら変動もいいかと。おそらく「元利金等返済」で借入をするのですよね。元利金等返済の仕組みを理解していれば分かると思いますが返済当初は返済の半分は利息を払っていることになるので金利が上げれば上がるほど利息しか払えず元金返済が出来なくなるからです(＃３さんに書かれていることと同じです)。

＞金利を選ぶのも、なんだかギャンブルに近いなぁ、と思ったりもしています
まさしくその通りだと思っています。金利が上がると思っていたのがなんと今月は少しですが下がりましたもんね。でも上がることのほうがおおいかなぁ。

お節介になりますが、ちなみに他の金融機関でも15年以上の中長期固定特約の商品はあります。参考までにリンクしておきます。
三菱東京UFJ銀行http://www.bk.mufg.jp/info_cam/daisakusen/index.html
ソニー銀行http://www.moneykit.net/visitor/hl/hl23.html
親和銀行（九州の地方銀行)http://www.shinwabank.co.jp/index.html
などがあります。putimaru100さんが住まれている近くの銀行でも類似商品があるかもしれません。また＃３さんに書かれていた当初10年○％以降○％といった金利が決まっている「段階金利」という商品もあります(山口銀行や西日本シティ銀行など)。

時間がないようでしたら今検討しているところを押えとして第一候補にしておき他も検討だけするというのもありではないかと思います。もしよろしければputimaru100さんの住まいの県だけでも書いてくださればもっと探すことは容易かと思います。

予断ですが自分は住宅ローン返済中ですが変動のときはいつ金利が上がるのだろうと気が気でなかったです。現在は金利は少し高いですが全期間固定にしたので精神的には楽になりましたよ。

お礼

アドバイスありがとうございました。大変参考になりました。
また、お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

回答No.3

okonomi99

「変動から固定へはいつでもシフトできる」これが甘い罠なのです。

実際、変動から固定にシフトしたくなるときはどんな時でしょうか？
金利上昇の局面ですよね？

変動が2%⇒3%に上がったとしましょう。
まだ固定に変更されませんよね？
更に3%⇒4%に上がったとしましょう。
どうされますか？固定に変更すると5%になりますよ。
これでは固定に変更したくても出来ないですよね？

基本的には変動で始められた方は、
半永久的に固定に変動する事は出来ないと考えます。

貴方がもう一方の質問では良しと考えられている「保険」と同じです。
仮に金利が上がらなかったり、逆に下がったとしても損をしたと思ってはいけません。
リスク回避を金(変動よりは高い金利)で買うのです。

もし、仮に１５年、２０年と金利が上昇しなかったとしても、
それは保険料として払ったと思えるかどうかです。

---<以下http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/004256.htmlの引用>---

変動金利型の住宅ローンは年に２回金利の見直しが行われますが、返済額は５
年間変わらないというルールを持ちます。つまりこの間に金利に変動があった
場合、返済額は変わらずに利息と元本の内訳だけが変わるのです。

金利がどんどん上がると、返済額のすべてが利息に充てられ元本が１円も減ら
ない可能性もあります。最悪のケースは、利息額が返済額を上回り元本が減ら
ないないどころか、支払う利息が返済額だけでは足りなくなる事態。これを
「未払い利息」の発生といいます。

返済期間３５年、変動金利２．３７５％で借りたケースなら、返済開始２年後
に金利が２％上昇すると返済額と利息の額がほぼ同額になり元本は１円も減ら
ない計算になります。さらに金利が上昇すると「未払い利息」の発生となるの
です。
--------------------------------------------------------------------------

この方のブログの内容は、素晴らしく分かりやすい説明です。

ここで申し上げたいのは、金利が多少でも上昇を始めると、
返済期間は長くなっていくのです。しまいには２％程度上昇すると、
毎月毎月返しても返しても、返済期間は１ヶ月ずつ延びていくのです。
つまり、１円も返済していないどころか、下手をすると借金が増えていくのです。

私個人的には、余裕があるのであれば全期間固定をオススメしたいです。
だって、今より１％以上下がる事はありえないのですから・・・。
ちなみに私は当初フラット35を3.1%で借りておりました。
１年ほど前に、当初10年2.1%、以後全期間3.1%というJAに借り替えました。
借り換え時には手数料などを抜いて200万円くらいは得しました。
フラット35などは、繰越返済など手数料不要で便利ですよ。

フラット35　※スイマセン最近の金利までは調べていません
http://www.flat35.com/

地域によっては２段階などで取り扱ってるハズです
http://www.jabank.org/loan/myhome/

その他、最近は地銀でもやっているところはあると思います。

折をみて、質問の締め切りと評価の程、よろしくお願いします m(_ _)m

お礼

アドバイスありがとうございました。
また、お礼が遅くなり申し訳ありません。
（質問の翌朝に子供にＰＣ・・・というよりモジュラー口を破壊されてしまい、なかなかＰＣを開通させることができませんでした。すみません）

なるほど、「金利が高い部分＝保険」と考えるとムダな部分？もさもありなん、という気持ちになります。
ＪＡも拝見させていただいたのですが、金利表が見当たらなかったのですが全期間3.1は魅力ですね。

「金利の未払い」だけは避けたいので、リスクの高い変動を最初から選ぶ予定は無いのですが、
そうこう言いながら今まではさほど上がった感じはなく、
金利を選ぶのも、なんだかギャンブルに近いなぁ、と思ったりもしています。

詳しいご説明ありがとうございました。

回答No.2

hkttm

この前の質問でアドバイスしたものです。

先に私見を述べると早期(借入後10年以内位)に数回の繰上げ返済を予定していないのなら中長期か全期間固定がいいのではないかと思います。理由は借入金額が多いのとと返済期間が長いため金利が上昇すれば利息負担がすぐに上がってしまうからです。また借入時の優遇は大きいために金利は低く見えますがそれ以降の優遇は0.4%～1.0%が多く金利が高くなると思うからです。現在の店頭金利をよく確認してそれから優遇したらいくらになるかというのを確認してシュミレーションしてみてはどうかと思います。Excelが使えるようでしたらputimaru100さんご自身でされてみてはどうかと。自分はExcelを使って嫌になるほどシュミレーションした結果全期間固定を選びましたので。

もしよろしければ優遇前の現在検討している金融機関の店頭金利と優遇後の金利および当初固定終了後の優遇幅などを書いていただければもう少しアドバイスできるかもしれません。

参考になれば。。。

補足

アドバイスありがとうございます。

検討している金融機関は中央三井信託です。
15年固定は他の金融機関でも出しているところが少なく、
その中でも１，２番の低金利で上記金融機関に決めました。
（あと、我が家は団信の特約保険にも加入する予定で、
その条件を含めて他行と比較し、こちらにした次第です。）

優遇金利は全期間1.2（+α：仲介業者を通すとこの+αがあるようです）％です。
15年固定は9月現在で3.15％、10年は2.5％。（←に実際は色を足してもう少しマイナス）
我が家は上記の特約を付加するのでその金利に+0.3%上乗せの予定です。

中央三井は15年は他行とあまり差が無かったり、逆に金利が高かったりするのですが
10年だけは大手他行に比べて低いので、今では短期はやはりハラハラしながら金利の推移を見守るよりも
中期で、しかし15年よりは短く10年にしようかな、とも思案中です。

銀行員の言うことを「モチはモチ屋」として素直に聞くべきか、
言葉は悪いですが「商売人」としての口上として聞くべきか
悩んでいる最中です。

（＋αなどとややこしい表現ですみません。
一般には「－1.2％」とありましたので、このように表記させていただきました。

回答No.1

bkyoumu

銀行や不動産業者の方は変動を勧めますよね。
私のときも「金利が上がると言われていますが上がってもすぐに下がりますから固定は損ですよ」と言われました。
しかし、私は１０年固定にしました。優遇後の金利は当時２．２％でした。変動にしても優遇金利で１．９２５％でしたので大差はなく、今後の金利上昇を考えると固定にしようと落ち着きました。
たしかに１５年固定は聞きませんね。それなら全期間固定などにすると思います。
５年固定で２％台であれば５年固定でもよろしいのではないでしょうか。ただ、最初の固定期間が終わった後は優遇金利ではなくなるという条件があれば１５年のほうがよろしいかもしれません。

１０年固定があれば一番いいのですがなさそうなので現時点では５年をお勧めします。

お礼

アドバイスありがとうございます。
また、お礼が遅くなりまして、申し訳ありません。

私も、長い間ハラハラしながら金利の推移を見守るのは性に合わないので、
少なくとも当初は固定を選択する予定です。
ちなみに5年固定は9月現在で2.3%、10年は2.5％、15年は2.95％全期間マイナス1.2％の優遇金利付です。（8月実行金利よりも下がったみたいです）
（＃２の方の補足欄にも書いたのですが、実際はそれにコンマ○％マイナスの予定です）

後だしになりますが、夫の定年（退職金）に合わせて、全額かそれに近い金額を返済する予定ではあります。（が子供の進学時期と重なるので、予定は未定です）

おっしゃるとおり、私も10年固定+退職までを短期で繋ぐ、という気持ちになっています。

ありがとうございました。