親の住宅ローンの保証人について
- 1995年に両親が父名義の住宅ローンを組みました。妹が保証人となりましたが、その後妹と私は結婚して別居しました。
- 両親の希望で私たち夫婦が同居することになりましたが、父の収入が減少し、ローンの返済が困難になっています。
- 保証人の変更やローンの見直しを検討しており、アドバイスを求めています。
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親の住宅ローンについて
1995年 両親が家を建て替えた際の父名義のローン（住金）があります。 その時私と妹は独身で同居していました。 正社員で働いていたのが妹だけだったので妹が保証人になりました。 1996年 私と妹は結婚して家を出ました（この時は保証人は同居しなければいけないということを知りませんでした）。 1998年 両親の希望で私たち夫婦が同居（主人はマスオさんです）することになりました。 2004年くらい 年齢とともに父の収入が少なくなったので当初35年ローンだったものを40年に延ばしてもらったそうです（毎月11万円から８万円）。 このとき、保証人の妹も手続きに同行して同居の件を聞きましたが、妹家族は他に家を購入しています。 2005年 父が病気で倒れ父世帯の収入が年金のみになりました。 私たち夫婦の収入は母に渡して生活しています。 私たちは全く貯金も出来ない状態ですが、それでも全然足りないようで毎日お金がないときかされノイローゼになりそうです。 まず一番気になっている保証人はこのままで良いのでしょうか。 主人に変更するのが一番良いでしょうか。 ローンももうどうしたらいいのか分かりません。 貯金も出来ず主人にも申し訳ない気持ちで一杯です。 どうかアドバイスをお願いいたします。
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＃１です。 お礼と補足をありがとうございました。 当初契約時にお父さまが64歳で25年返済で契約ができた…ということは、妹さんの年収を２分の１以上合算される計算で申し込まれたか、「親子リレー返済」を利用されたかのどちらかですね。 当初の適用金利が4.20％と4.35％で、11年目以降が4.35％ということは、申し込みは1994年４月22日～６月17日の間で、床面積は175平米以下だけれど基準金利適用住宅ではない住宅でしょう。 団信については、当初は加入されていたかもしれませんが、途中で保険掛金が払えなくなり（団信の保険掛金は年払いなので）、それに伴って契約解除になったかもしれません。 当初の毎月の返済額は、75,991円＋37,767円＝113,758円だったと思います。 返済金額の見直しが「いつ」かわかりませんけれど、現在の返済額は82,772円～84,800円程度になっていると思います。 債務残高は、1,439万円～1,525万円の間だと思います。 まず、窓口となっている銀行に出向き、事情を話してください。 最初は、「連帯債務者の変更」について。 現在同居されていらっしゃいますので、ご主人の属性と返済能力さえ充分ならば、連帯債務者の変更は認めてもらえると思います。 さらに、「できれば、（ご主人）単独債務で借り換えをしたい。」と伝えてみてください。 返済条件として、返済期間を23年未満に（現在の残りの返済期間より短く）すれば、ＯＫがもらえると思います。 お手元に200万円ほど資金が用意できればいいのですが、用意できなければ、「一緒に借り換えに必要な諸費用も借りたいのだが。」と相談してください。 合わせて借りられれば、1,700万円程度の借り換えになると思います。 1,700万円を、返済期間23年、金利3.20％（全期間固定）、ボーナス返済なし、元利均等償還…という条件で借りられれば、毎月の返済額は現在とさほど代わらずに済みます。 当然ながら、建物についてご主人が一部持分を持つことになりますが。 これよりも返済期間が長くできたとしても、それはしない方がいいと思います。 金利については、できれば全期間固定の方がいいのですが、少し厳しい…ということでしたら、リスクはありますが、金利が低い「短期固定」というものを選ばれてもいいでしょう。 そうすれば、毎月の返済額を減らすことができます。 その場合、今よりも減らすことができた分を貯めておき、「期間短縮型の繰上返済」をするように心がけてください。
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金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したこともある者です。 長文になりますが「補足要求」です。 > 1995年 > 両親が家を建て替えた際の父名義のローン（住金）があります。 「住金」というのは、かつての「住宅金融公庫」（現・住宅金融支援機構）のことでしょうか？ それとも「住宅金融専門会社」のようなところの住宅ローンのことでしょうか？ 住宅金融公庫は、民間金融機関の住宅ローンと少し性質が異なります。 ですから、実際にご自身が住宅金融公庫融資を利用されたか、私のように住宅金融公庫融資を担当していた者でないと分からない点もあります。 いくら民間金融機関の住宅ローンには通暁していらっしゃる方でも、住宅金融公庫融資についてはご存知ない方・ご存知ないこともありますので…。 以降、「住宅金融公庫」を前提に話をさせていただきますね。 > その時私と妹は独身で同居していました。 > 正社員で働いていたのが妹だけだったので妹が保証人になりました。 > 私と妹は結婚して家を出ました（この時は保証人は同居しなければいけないということを知りませんでした）。 書類をよ～く確認してください。 「金銭消費貸借契約証書」という書類です。 一般的に住宅ローンの場合、「保証人」ではなく「連帯保証人」のはずです。 それに、もし、融資を受けられているのが「住宅金融公庫」ならば「連帯債務者」となっているかもしれません。 住宅金融公庫の保証要件が廃止になって年数が経過していますので、連帯保証人の徴求要件がどのようなものだったか記憶にないのですが、収入合算者ならば「連帯債務者」に間違いないのですが…。（「正社員で働いていたのが妹だけだったので」という点から、収入合算をされたのではないかと思いました）。 そして、連帯債務者は同居が義務でしたが、連帯保証人がどうだったかも記憶になくて…。 > 2004年くらい > 年齢とともに父の収入が少なくなったので当初35年ローンだったものを40年に延ばしてもらったそうです（毎月11万円から８万円）。 1995年に借り入れをされた頃、お父さまは既に35歳以上だった、もしかすると40歳を超えていらっしゃいました？ 2004年ころって、借り入れから10年くらいしか経過していませんよ？ それで「『年齢ととも』に父の収入が少なくなった」となると、借り入れ時に既に相当の年齢だったのかしら？と思いまして。 それならば、35年返済で住宅ローンを組む（組まなければならなかった）こと自体、当初から無理があったのではないか…とも取れます。 ただ、借り入れが1995年ということは、もしかして（悪名高き）「ゆとり返済」を利用されていませんでしたか？（ゆとり返済の取扱期間は1993年～2000年） あと、「余裕がなくなった」のは2005年、借り入れから11年目以降、ではないかと思います。 住宅金融公庫の場合、「固定金利型」＝「完済までの全期間、金利が一定」と思っていらっしゃる方が多いのですが、実際には、10年目までと11年目移行で金利が変わる「段階金利」なんです。 1995年は、１年の間に大きく金利が変わった年です。 基準金利ですら年初と年末で1.25％違います。 もし、1995年の始め頃（２月14日まで）に申し込みをされていれば、現在（11年目以降）の適用金利は4.85％のはずです（10月16日以降の申し込みならば3.15％）。 特に年の始め頃に申し込みをされていれば、11年目に入った段階で、それまでより金利が0.50％上がります。 その少し前から「ちょっとでも返済額が増えたら苦しい。」という状態だったのではないか…と拝察します。 > このとき、保証人の妹も手続きに同行して同居の件を聞きましたが、妹家族は他に家を購入しています。 同居の件を聞いてなんと言われたのでしょうか？ その部分が抜けていますが？ おそらく、主債務者が問題なく返済していれば、金融機関としては目を瞑る（＝住宅金融公庫にはあえて報告しない）とでも言われたのではないかと思います。 いくら妹さんに年収があっても、家を出た時点（＝住所地を変更した時点）で、住宅ローン控除は受けられなくなっていますが。 まず、「金銭消費貸借契約証書」を見てください。 そして、補足していただきたい要件は次のとおりです。 ・当初借入額 ○○○○万円 内訳 ・基準金利適用分 ○○○○万円（うちボーナス加算分 ○○○万円） ・特別加算枠 ○○○万円（うちボーナス加算分 ○○○万円） ・当初適用金利 ・ゆとり返済の利用の有無 ・初回返済日 住宅金融公庫の場合には住宅の大きさなどによって適用金利が違いますので、ボーナス返済なしで考えても、借入額は2,000万円～3,000万円という大きな範囲が推定されるんです。 既借入れの状況によって、アドヴァイスも異なってきます。 おそらく「借り換え」が有効な手段となると思いますので、ご主人やご質問者さまの属性をある程度教えていただけますと、より詳細にアドヴァイスできると思います。 実際にはお話を伺いながら、アドヴァイスをするために必要な情報を聞き取っていけることがベストなのですが、残念ながらこのサイトではそうもいきません。 ですから、ご質問者さまにとって一番簡単なのは、現在の借り入れの窓口となっている金融機関へ相談に行かれることなんですよ。 現在はまだ金利が低めなので、ご主人名義で借り換えができることが、よりベターな方法だと思います。
お礼
ご丁寧な回答を本当に有難うございます。 借入先は住宅金融公庫でした。 申し訳ありません、訂正がございます。 返済期間は当初25年を35年に伸ばしてもらったそうです。 また、契約書を見せてもらったところ「金銭消費者抵当権設定契約証書」となっております。 妹は保証人ではなく、連帯債務者となっておりました。 返済を延ばしてもらったときに言われたことは、「同居していなければならないんですよ」だけだったようです。 この時妹と変更しなければいけないねと話したのですが、手を打たないうちに父が病気になりそのままになっております。 団信は契約していないそうです（銀行に電話で確認しました）。 父は現在76歳なので契約当時は64歳、妹は25歳でした。 補足内容 ・当初借入額 基本融資額（甲） 1410万円 特別加算額（乙） 690万円 ボーナス加算分はありません ・当初適用金利 甲 4.20% 2005年年３月から4.35% 乙 4.35% ・ゆとり返済の利用の有無 金利の分2005年から増えていますがこれはゆとり返済ではないですよね？ ・初回返済日 1995年（平成7年）４月 私は持病があり外で働けないので、主人に借り換えのことを話してみようかと思います。 貴重な時間を割いていただいて本当に有難うございました。
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- 夫婦・家族
お礼
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