瑕疵ある土地を販売した会社の責任

質問

次のような場合、Ａ社、Ｂ社にはどのような責任が発生するでしょうか？
瑕疵担保責任は分かりますが、ほかに何かあるでしょうか。

（1）宅地造成会社Ａ社が、大量の産業廃棄物が埋蔵されていることを認識しながら、宅地を造成した。
2005年8月に造成は完了した。
産業廃棄物の量は、住宅建設不能な量である。

（2）宅地造成会社Ａ社は、当該宅地の「地上げ」を行ったＢ社に当該宅地を売り渡した。
2005年10月に売買が行われた。
Ｂ社も産業廃棄物の埋蔵を認識していた。

（3）2007年1月、私がＢ社から当該宅地を購入した。
4月に産業廃棄物を発見し、Ｂ社に瑕疵担保責任に基づく契約解除を申し入れた。

（4）Ａ社は宅地建物取引業免許をもっている。
Ｂ社は宅地建物取引業免許をもっていないが、登記記録の「目的」の部に不動産業と土木・建築業のみ記載している。

回答No.1

law_amateur · ベストアンサー

Ｂ社が産廃の存在を認識していたのであれば，住宅の建設できない土地を，建設できるとちとして売ったことになり，そのことに少なくとも過失がありますので，債務不履行責任（不完全履行）があります。
　一般に，瑕疵担保責任の場合には，契約解除の他，損害賠償を求めるとした場合には，信頼利益の範囲に止まるとされていますが，債務不履行がある場合には，相当因果関係のあるすべての損害の賠償を求めることができます。実際にどの程度の違いがあるかは，一概にいうことはできませんが，よく言われるのは，債務不履行による損害賠償では，転売目的で取得した場合の，得べかりし転売利益の賠償を求めることができますが，瑕疵担保責任による損害賠償では，そこまでの賠償は求められないとされます。

　次に，住宅の建てられない土地を，立てられる土地として売った場合には，詐欺による不法行為となる場合があります。不法行為となる場合には，慰謝料の請求や，相当な金額の弁護士費用の請求も認められる場合があります。

　なお，Ｂ社は直接の売主ですから，宅建業の免許とは関係がありません。

　さらに，Ａ社の責任ということになりますが，これは，直接の取引相手ではないので，簡単ではありません。Ｂ社との共謀関係（共謀して無価値の土地を売りつけた）が証明できるのであれば，共同不法行為として，不法行為による損害賠償請求ができる場合があります。しかし，瑕疵担保責任や債務不履行責任は，直ちには追及することはできません。

お礼

ありがとうございます。
債務不履行責任というのがあるわけですね。
詐欺にも該当しかねないのですか。
それぞれの要件を調べてみます。

回答No.2

un_chan

責任というのは、民事責任だけではなく、行政責任、刑事責任も含めてという前提で。
　具体的事情によっても変わると思いますので、可能性ということで。

Ａ社
　造成にあたって廃棄物を捨てたということであれば、廃棄物処理法(廃棄物の処理及び清掃に関する法律)違反にあたるかもしれませんが、既に産廃が埋まっていた土地についてそれを造成し、事実を明らかにしてその土地をＢ社に売っているのであれば、直接的には法には触れないと思われます。

Ｂ社
　宅地建物取引業法違反（無免許営業）その土地を区画してあなた以外にも売っていたり、他にも同様のことをやっていたような場合に該当します。また、無免許でも業者と認定されれば、業者としての責任が認められます。
　詐欺罪（刑法246条1項）住宅用地として使用不可能な土地であるとあなたを騙して、土地の代金を交付させた。
　詐欺については、民事的にも、契約の取消原因としての主張ができます(民法96条)また、その場合は契約の錯誤無効も主張できることが多いです（民法95条）。

お礼

ありがとうございます。
廃棄物は何十年も前に投棄されたようで、廃棄物処理法には触れないと思います。

Ｂ社については、今回の売買は私の一区画のみです。
というか、実質的に企業活動を行っていません。
したがって、宅地建物取引業法違反にもならないようです。

詐欺が有力ですね。調べてみます。