連帯保証人の効力を教えてください

質問

どなたか教えてください。
父が住んでいた所は借地で、賃貸借契約書を結んでいます。
この時の連帯保証人に長男の私がなっていますが、先日、父が他界しました。
契約期間はまだ十数年残っていますが、賃貸人からは家屋を取り壊して
なるべく早く処分してほしいといわれています。
この場合、父の死後も連帯保証人の効力は継続されているのでしょうか？　というのは私以外にも兄弟がおり、家屋の取り壊しなどに相当な費用が発生すると思われるからです。
また家屋は取り壊して返さなければならないのでしょうか？
契約者死亡時には賃貸借契約はどのようになるのでしょうか？
固定資産税の請求や水道料金の請求書などが届き、どうしたらいいのか
困っています。
詳しい方、教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.5

fujic-1990 · ベストアンサー

#3 のfujic-1990です。再質問の件です。

＞その時に、借地権はない？　ような話を親族から聞きましたが・・・

　「借地権はない」という言い方は税務署がよくします。「貴方の地域は権利金授受の慣行がある。よって権利金を受け取ってその分納税しなさい。権利金を受け取らなければ（つまり納税しなければ）、借地権は発生しません」と言った具合です。

　これは税金を取りたいためのウソ（勝手に借地権の定義を変えている）で、借地権はあります。借地権がなければ一体なんの権利があって土地上に建物を建てられるのでしょう。その点は大丈夫です。

＞　契約書内には　“借地権を譲渡し・・・”　の場合は事前に賃貸人の書面による承諾受けなければなりません。

　質問者さんら相続人が使う分にはまったく問題はありません。譲渡には該当しません。

　第三者に売る場合、うーん・・・ 、 f(-_-; ほかの方へのコメントには書いているのですが、私は建物を所有したい人へ土地を貸すことはしない主義なのです。率直に言って、安い値段で売ったようなものだと思っているからです。で、経験がありません。

　また、そのよう貸し地は賃貸人に不利な（と思っている）上、私は、一人前の成年が納得して約束したならよほどひどいことでもなければ有効とすべきだと思っているので、その特約も有効としたいのですが、どうなんだろ、無効かも・・・ 。

　貸し地経験もなく、今自宅ですので手元に法令集がなく、従って自信はないのですが、借地借家法でかなり賃貸人に厳しい制約がついていたようなイメージがあるんですよねぇ・・・ 。

　会社の本に参考となる事例が載っているかどうか、調べてきましょう。載っていたらまた書きます。書けなければ、載っていなかったものと思ってください。

回答No.6

fujic-1990

続きです。
　さっとですが調べてきました。（それなりに忙しいので、さっとなのはご勘弁ください）

　借地権は、お尋ねのような特約の有無に関係なく、勝手に譲渡はできないようです。やはり、借主と貸主の間に強い信頼関係が必要なのだそうですよ。

　で、原則としては地主（貸主）の許可を得て譲渡するわけですが、ふつう、名義書換料として借地権価格の１０％くらいを支払うものらしいですね（どこの地方の『ふつう』なのか分かりませんし、借地権料がどれくらいなのかも記載なし）。

　地主が許可してくれない場合は、裁判所に地主の許可に代わる許可を求めて裁判を申し立てることになるんだそうです。

　裁判では、地主には優先的に借地権を買い取る権利（介入権）があるそうです。

　介入権が行使されなければ判決へいくわけですが、地主の不利になるおそれがなければ許可されるんだそうです。

　がしかし、その際、バランスを考えて、裁判所が借主に「承諾料＋α」みたいなものの支払いを命じる場合もあるそうですので、そのあたりを支払ってもまだ儲かるのでなければ、裁判やってまで譲渡云々は考えないほうがいいんでしょうね。

　残念ながら、お尋ねのような特約がある場合についての説明はありませんでしたが、裁判所が「α」部分を大きくするなどの配慮をして、譲渡は認めてくれるのではないでしょうか。責任は持てませんけど (^^;

回答No.4

legal

まず，あなたがどうされたいのかを確定してください。
たとえば，
１　賃貸借を続けて，その家に住みたい
２　その家は必要がなく，お金の問題を何とかしたい
などです。

まず，土地を使用し続けたい場合。
借地権の有無が不明とのことですが，これまで地代を払ってきていて，しかも契約書に“借地権を譲渡し・・・”という条項があるということですから，土地の賃借権が存在すると思われます（仮になかったとしても時効で借地権を取得できる可能性が高い）。
そして，借地権の譲渡には，契約書にあるように貸主の承諾が必要になりますが，相続の場合には借地権が当然に相続人に承継されます。貸主の承諾は必要なく，使い続けることができます（もちろん従前通りの地代を払う必要はあります）。

次に，あなたが土地を使う予定がなく，返しても構わない場合。
家については「建物買取請求権」を行使できれば，取り壊す必要はありません。
また，相続があると，相続人全員が（相続した範囲で）本人の責任を負うことになります。あなたが連帯保証人だからといって，他の兄弟の方が絶対的に責任を免れるわけではありません。

詳しいことは，契約書その他の資料をご用意の上，法律相談会等で弁護士に相談されることをお勧めします。

回答No.3

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　他の兄弟が相続したのかどうか、分割はどうしたのかなどで、話は変わるでしょうが、

　まず、連帯保証人の責任は父上ご逝去後も継続します。そういう時のための連帯保証人ですから。

　相続人がいれば、基本的には、相続人も相続分に応じて責任を負います（利益も得る）。つまり、取り壊すならその費用も負担しなければならないことになります。

　建物を所有する目的で設定された借地権は高価です。無料で返還するのはもったいない。すでにコメントがありますが、十数年建物を賃貸すれば、取り壊し費用くらい出るのではないでしょうか？

　賃貸借契約は死後もそのまま有効で、相続財産として相続の対象になります。

　質問者さんは賃貸借契約の連帯保証人であっても、市や水道局に対して責任を負っているわけではないので、この点については連帯保証人であることは忘れてけっこうです。

　相続したのでなければ、無視していいです。相続した人が払います。払うべきです。相続している人がいるなら、その人に請求書を渡してください。

　質問者さんが相続したのなら、相続分に従って払うべきです。ほかの相続人に連絡をお忘れなく。

お礼

大変参考になるご意見ありがとうございます。
借地権のお話ですが、昭和46年から20年終了後、お恥ずかしい話なのですが、賃貸側も貸借側も更新を忘れており、その6年後（平成12年）に改めて20年間の賃貸借契約を締結しました。
その時に、借地権はない？　ような話を親族から聞きましたが・・・
契約書内には　“借地権を譲渡し・・・”　の場合は事前に賃貸人の書面による承諾受けなければなりません。との内容が入っています。
この辺はどうなのでしょうか？
もしご存知であれば教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.2

komattawa

連帯保証人は本人と同様の責任義務を負います。あなたに全責任がかかってきます。
契約内容がわからないのですが、お父様がなくなられたのであれば、相続人が借地権（地上権）を相続します。地代を払えばまだ数十年居座れます。家を他人に賃貸するようなことも考えられます。（それともお父様がなくなられた場合は土地を明け渡す等の特約がありましたか？）
お父様に財産があればそれから撤去費用を支払い。残った財産を相続人が分配することになります。

回答No.1

hanakago

連帯保証人は法律上は借り手の人と同じだけ責任をかぶらなければなりません。ただ、相続人のかたが何人かいらっしゃるようなので兄弟で分担して支払えばよいでしょう。お父さんは何かお金等の動産は残されなかったのですか。まず、残された財産で負債の返却してから相続されるのがいいのでは。

補足

ご回答ありがとうございます。
補足しますと全く動産がなく、葬儀費用も子供が捻出した状況です。
連帯保証人の効力が有効であれば、数人いる子供のうち、私一人で処分費を捻出しなければなりませんが、効力が切れ相続という形であれば、
数人の子供が共同で負担するということになると思うのですが・・・
いかがなものでしょうか？
よろしくお願いします。