仮登記の時効と共有物の分割について

質問

不動産公売で土地を買いました。この土地には公売で抹消されない所有権一部移転請求権仮登記(持分１／１０で贈与予約で約１８年前に登記)が付いています。競落人は代金納付を完了し登記も完了しています。
質問　(1)　もし前所有者と仮登記権者との間の贈与予約が時効になっている場合(これに関して争いが無いと仮定)は前所有者ではなく競落人が時効による仮登記の抹消の訴えを仮登記権者に対して起こすことができるしょうか？　(2)　今後、前所有者と仮登記権利者の合意のみで仮登記権利者は仮登記に基づく本登記を競落人の承諾なくできるでしょうか？
(3)　もしこの仮登記の登記日以前に国税局の支払い期限を過ぎた税金があつた場合は、この仮登記は公売により抹消される運命にあったのでしょうか？または、そうであれば、これからでも、それを基に仮登記の抹消の訴えを競落人は仮登記権利者に要求できるでしょうか？　(4)　仮登記の権利者(本登記の持分の所有者ではなく)を相手に共有物の分割の訴えを起こすことはできるのでしょうか？
長文で申し訳ありませんがよろしくご指導ください。勝手を言い申し訳ありませんが回答をいただく場合できれば根拠となる条文もあわせて教えていただければ助かります。

回答No.1

buttonhole · ベストアンサー

(1)買受人(競落人)は、所有権に基づく妨害排除請求権により、仮登記名義人に対して仮登記の抹消登記請求をすることができます。
(2)所有権に関する仮登記に基く本登記は、登記上の利害関係を有する第三者(以下、利害関係人といいます。)がいる場合には、その利害関係人の承諾書又はこれに代わる裁判の謄本が必要です。(不動産と法規法第109条第1項、不動産登記令別表69)
　買受人は、仮登記後に登記された所有権登記名義人ですから、利害関係人に該当します。
(3)滞納処分による差押登記前に仮登記がされている以上、仮登記の順位保全効(不動産登記法第106条参照)により、本登記されれば、その差押登記や仮登記以降の登記に対抗できますので(民法第177条)、抹消されません。(仮登記担保の場合は除く。)
(4)実体法上、仮登記名義人に所有権があれば可能だと思いますが、分割の方法によっては登記手続が面倒です。
　私でしたら、まず時効等を理由に仮登記の抹消を求める裁判を起こし、状況に応じて、共有物分割的な和解(例　原告は被告に和解金を支払い、これと引換に被告は仮登記の抹消登記手続をする。)を目指すでしょう。

補足

buttonholeさん　詳しく説明をしていただき本当に有難うございます。あつかましいですが下記の件もできれば教えてください。
(1)　仮登記権利者は悪意ではなく善意の方でも妨害排除請求権により、仮登記名義人に対して仮登記の抹消登記請求をすることができるでしょうか？この妨害排除請求権とは、どのような法律に基づくものでしょうか？

(2)　前所有者ではなく競落人が時効を理由に仮登記権利者に対して仮登記の抹消を求める裁判を起こすことはできるでしようか？　時効は前所有者と仮登記権利者の間の事柄だと思うのですが、今回のように利害関係者であれば競落人でも良いのでしょうか？

(3)　前所有者と仮登記権利者が、後日、時効による裁判を起こされた後に日付をさかのぼって贈与予約を再度確認した書面を偽造し時効の中断を主張した場合は裁判では一般的に認められるものでしようか？その書面は当事者同士で作成したもので本物だと主張されると覆すことはできないと思いますので。

(4)　仮登記権利者が仮登記に基づき本登記をする場合に、今回のように競落人の承諾が必要と言うことですが、どのような主旨で競落人の承諾が必要となるのでしょうか？一般的に競落人は自分の不利になることに承諾はすることは無いと思います。しかしそうであれば仮登記の意味はなくなるようにも思もわれますので矛盾を感じます。ある本には前所有者から仮登記に基づく本登記を受けて後順位の本登記所有者を排除できると説明してあるものがありました。この点をご指導ください。長い文章で申し訳ありません。

回答No.3

buttonhole

訂正です。
誤　その抵触する仮登記を抹消して良いかどうか判断できませんので
正　仮登記の本登記と抵触する登記を抹消して良いかどうか判断できませんので

回答No.2

buttonhole

(1)妨害排除請求権というのは、物権的請求権の一つです。(所有権以外にも物権はありますが、ここでは物権＝所有権と考えてください。)物権的請求権として他に返還請求権、妨害予防請求権があります。
　民法に明文の規定はありませんが、所有権は物に対する排他的支配権ですから、それらの物権的請求権が認めれるのは自明のこととされています。(民法第197条以下の占有訴権に関する規定や第202条の規定が間接的な根拠です。)
(2)消滅時効が完成したとしても当事者が時効の援用をしなればその消滅時効は主張できません。(民法第145条)
　ここでいう当事者とは、時効の援用により直接利益を受ける者と解されるところ、現所有者は時効の援用により、その所有権に付いている負担が除去されるのですから、まさしく直接利益を受ける者にあたります。(売買予約による所有権移転請求権仮登記がなされた後に所有権移転の登記を受けた第三取得者は、予約完結権の時効の援用が認められるという判例があります。「最判平成4年3月19日民集第46巻3号222頁」)　
(3)裁判所の事実認定の問題ですから何とも言えませんが、前所有者と仮登記権利者が口裏を合わせて虚偽の主張をしているということを裁判所に納得させることは、困難な作業かも知れません。
(4)所有権に関する仮登記が本登記されると、登記官は職権でその仮登記の本登記と抵触する登記を抹消します。(御相談者の事例では、一部抹消の実質を有する更正登記をします。)
　登記官は形式審査権しかありませんので、「実体法上」、その抵触する仮登記を抹消して良いかどうか判断できませんので、利害関係人の承諾書の添付が要求されているのです。
　確かに利害関係人が素直に承諾書をだすことは考えにくいですが、その仮登記が「有効」であれば、利害関係人は承諾する義務がありますから、仮登記権利者は、利害関係人に対して仮登記の本登記手続について承諾を求める裁判を起こせば勝訴することができ、承諾書の代わりに、勝訴の確定判決書をつけて登記申請します。
　もし、仮登記がなければ、そもそも何の主張もすることはできません。せいぜい、仮登記義務者に対して損害賠償請求をするしかありません。

お礼

buttonholeさん　丁寧な回答有難うございます。本当に本当に助かりました。またよろしくご指導ください。感謝いたします。