住宅ローン１０年ちょっとと住宅控除

質問

こんにちは。
もうすぐ住宅ローンが残年数１０年に差し掛かります。返済開始から６年程度で住宅控除的には後４回ほどあります。
返済残１４００万、月々８５０００円。ボーナス３０万。今まで繰上返済を数回行いました。できれば、月の返済を少なくして、差額を繰上返済資金にしようかと思うのですが、みなさんのご意見がいかがでしょうか？月額を少なくするということは、返済期間も延びますし、利息もかさみます。目の前の現金に捕われないほうが良いでしょうか？
ただ、考えるに、１４００万を１０年で返済しきれないと思うのです。それは教育資金や、働き手の増減もあります。どのような考え方か参考にさせてください。よろしくお願いします。

回答No.1

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です（ＦＰに関しては、２級技能士の資格までしか保有していません）。

詳細が分かりませんので、単純にご質問文から見て取れることだけ。

ご質問者さまの場合、繰上返済よりも、月々の返済を着実にされた方がよろしそうです。
ですから「月の返済を少なくして、差額を繰上返済資金にしよう」という考えは捨てられた方がよろしいですね。
まず、基本的に、「繰上返済は余裕資金で行うもの」だからです。
「１４００万を１０年で返済しきれないと思う」方が取るべき手段ではありません。

> 今まで繰上返済を数回行いました。
> 考えるに、１４００万を１０年で返済しきれないと思うのです。
この２文を見るだけですと、これまで行った繰上返済は「失敗」だったということになってしまいます。
目先の繰上返済を優先した結果、余裕資金が底をつき、予想外の収入減・支出増に対応できなくなりそう…とみられますので。
どのような繰上返済をされたのか存じませんが、毎月の返済額をほとんど減らさず、期間短縮だけをされたのではありませんか？

あと、
> 月額を少なくするということは、返済期間も延びますし
とのことですが、お借入先の金融機関では、ご質問者さまの状況で「返済期間の延長」を認めてもらえるのですか？
繰上返済の際に「返済期間は据え置き、毎月の返済額を減額する」ということはよくありますが、「返済期間の延長」は簡単には認めないことが多いので。

借り換えのご検討はされていませんか？
> もうすぐ住宅ローンが残年数１０年
「もうすぐ」がどの程度か分かりませんし、償還方法もわかりませんので計算も難しいのですが…。
現在の返済状況が
> 月々８５０００円。ボーナス３０万。
ならば、85,000円×12か月＋300,000円×２＝1,620,000円で、年間の返済額が162万円ということになります。
債務残高が1400万円程度で、年間の返済額が162万円。
残り11年で計算しても、年利が4.00％以上と出ますがいかがでしょうか？
現在、残り10年でしたら、もっと低い金利で借り換えができると思います。
例えば1400万円を、年利2.20％・返済期間10年・全期間固定でお借り換えになり、元利均等償還方式でのご返済とすれば、
・ボーナス返済なしの場合　毎月の返済額　130,077円
・毎月の返済分950万円／ボーナス加算分550万円の場合　毎月の返済額88,266円／ボーナス加算分251,887円（ボーナス月の返済額340,153円）
・毎月の返済分850万円／ボーナス加算分550万円の場合　毎月の返済額78,975円／ボーナス加算分307,862円（ボーナス月の返済額386,837円）
…のようなカンジになります。

> 教育資金や、働き手の増減
当初から「ボーナス返済なし」としても毎月の返済に問題がないという範囲でローンを組まれ、そのうえでボーナスが多かったりなどした場合にのみ繰上返済をされるべきでした。
返済開始から６年で厳しい状況が見えたということは、当初立てられたライフプランニングが甘すぎたか、ライフプランニングの見直しをせずに繰上返済をされたか…ではないかと思ってしまいます。
例え、運用金利が「底」であったとしても、数百万円の流動性資金はお手元に残されるべきなのですが、そのあたりはいかがだったのでしょうか。

厳しいことを申し上げましたが、まず、ご質問文を拝見した限りでは「繰上返済の考え方が間違っているのでは。」と思いましたので、ご参考までに。