抵当権を外したいが住宅ローン残高が自宅売却しても足りない

質問

ローン支払いが困難なため、現在の自宅を売却したいと考えています（賃貸等の余裕もないので、妻の実家にお世話になる予定です）
一番問題なのは、住宅ローンの残高が多く、売却しても恐らく足りないと思われるのです、具体的な数字をあげれば、ローン残高は３千万強有り、不動産屋さん曰く高く見積もって３千万弱、２千５、６百くらいなら何とかなるかな、って所のようです。
単純に諸経費込みで、例えば差額が５百万円出た場合、その５百万円を銀行に分割で支払わせて貰う、などという事が出来ればありがたいのですが、抵当権外して、残金を分割払い、なんてな事、銀行はしてくれませんよね？　現在仕事も住宅購入時とは変わり収入も格段に下がっています。
このまま毎月住宅ローンを支払っていくのは大変困難で、肩身は狭いながらも住む所の確保は出来ているので、一日も速く何とかしたいのですが（直ぐに売却出来るかどうかは別にして）
残金を肩代わりに貸して貰えるような当てもなく困っています、このような場合どうのようにすれば良いでしょうか。
銀行に対して交渉の余地はあるのでしょうか？
すみませんが、どなたかよろしくアドバイスお願いいたします。

回答No.2

DolphinIII · ベストアンサー

基本的には銀行に対して交渉の余地はあると思われますが、決して安易に交渉には応じないことをまずはご理解いただいたほうがいいです。
すいません、少し厳しい回答をさせて頂きますが、これは当初の銀行との金銭消費貸借契約で、貴方は銀行と一定の期間の間分割で返済を続けるという契約を交わしているわけです。
したがって、銀行側が全額返してくれと、いえないと同じ理屈で、貴方が担保物件を売却して契約を解除してくれと言えない訳です。
まず、これが大前提です。

で、ここからが個別論ですが、銀行側の判断で当該債権をどうすれば一番回収しやすいかを考えた場合でいろいろな個別のケースが発生します。
すなわち、例えば・・・
ケース１）貴方にまだ返済余力があると銀行が判断すれば、このまま約定返済を続けるようするケース。

ケース２）契約内容を変更し、例えば借入期間を長く再設定しなおしたり、一定の期間の間元本の返済を猶予させるなどの緩和措置を許容するケース。

ケース３）任意売却の上、差額を新たに別のローンで対応するケース。

そして、今回のご希望はケース３の場合であると思われます。
ただ、銀行側も差額分のローンについては、当然ながら何らかの債権保全は図ってくると思われます。
例えば、親族が保有する不動産（例：奥さんの実家）を新たに担保に徴求する、または親族の中で返済能力のある一人を追加の連帯保証人に徴求する・・・などなど。
完全な無担保での対応はしないと思いますので、物的担保もしくは人的担保は少なくとも要求されるでしょう。
逆に言えば、もし貴方が真剣にケース３を検討されているのであれば、このような全体像を決めた上で銀行に相談されれば、銀行側も青写真が描きやすく、すんなりと交渉が進むこともあると思われます。

ご参考までですが、私の知っているケースでは、売却損が1,000万円発生し、無担保のローンで銀行が切り替えるに際して、給与振込口座を当該銀行の口座に指定した上で、共稼ぎの奥さんを新たに連帯保証人として対応したケースがあります。

最後にですが、早めに対応されることが肝要だと思われます。
場合によっては、弁護士や司法書士を間に挟んで、上記のような折衝をされた方がむしろすんなり行くこともあるでしょう。
いろいろな方法をご検討下さい。

回答No.3

goomania

現在の返済月額が不明ですが、既に「売却」まで決意し、
奥様のご実家のお世話になる覚悟までしておられるようですので

1.現在の返済月額を減らす手立てはないか
2.返済に充てる収入を増やす手段はないか

の２点について考えてみました。

1.の返済月額の減額については
現在住宅ローンを借りている金融機関の同意が必要です。
現在の収入がローン借入時点より相当額減少しているのであれば
「収入の減少により従来どおりの返済が困難である」旨を正直に
現在ローンを借りている金融機関に相談してみましょう。
場合によっては毎月の返済額の減額（期間延長や最終回しわ寄せ）
に応じてもらえるかもしれません。
また、応じてもらえない場合でも、住宅をできるだけ高値で購入してくれて
ローン残額が少なくなるような購入希望者を見つけてくれる可能性もあります。

2.については
現在の住宅を他人に貸すことはできないのでしょうか
自分たち家族は奥様のご実家にお世話になるとして
現在の住宅から賃貸収入が得られれば、返済の足しにすることができます。
つまり、実質的に返済月額の減額を受けたと同じ効果があります。
住宅の価値＝土地の価値＋建物の価値ですから、建物の価値は年々減少しますが
土地の価値が下がらない地域や上昇傾向にある地域なら
例えば、これを数年続け、その時の時価で住宅を売却してローンの残額と
相殺てきる見込がででくるかもしれません。

ただし、住宅ローンは「ご自分が住む」ということが条件となっている金融機関が
殆どだと思いますので、賃貸するのは条件違反にあたるかもしれません。

いずれにしても住宅ローンをご利用になっている金融機関にご相談されるのが
もっともよい解決策を得られる道だと思います。

回答No.1

kjpyamato

基本的には売却は出来ます。

話し合いにも銀行は応じます。

銀行としては返済が困難になり法的手続きを取るより

は抵当物件を処分し不良債権額を減らしたほうが得策

だからです。

転居する場所が確保されているのであれば早く売却し

たほうがいいと思いますよ。