仲介はどこに？（超長文・行き詰まっています）

質問

自分名義の土地と、隣に父の農地があり、
併せると田舎ながら結構な広さになり、
道路付けの割に奥行きがあるので
切り売りは事実上不可能で、
総額も個人で購入はむづかしい金額になってしまいます．
分割売却の打診はありますので、
需要自体は結構あると思います．

問題は父の農地（接道無）です．
農地の移転登記に関しては、
設計図なり計画書なりが全て整っていて後は譲渡のみの形か、
農業をする人に譲るかしか、
農地委員会の許可が下りないとの事です。

開拓地だったので取得原価がなく、
５％が取得原価換算される以外、税金・保険・年金等で、
売却金額のほぼ半分がなくなってしまいます。

老人性痴呆になってしまった家族を扶養するための原資とすべく、
手元に出来るだけ資金を多く残したいので、
以下のようなやり方を考えてみました．

1.
自分の持分に関しては、
株式会社を設立し、現物出資。
出資価格はごく安い路線化で認められると思う。
2.
俗にいう、塩漬け株（上場株式に限る）を持っている人
で不動産屋のオーナーもしくは関係者を探す．
3.
自社の株式（総額は（自分の持分＋父の持分の面積）×単価）
と塩漬け株を等価交換する．
同時に父の農地をごく安い金額で個人の農業用に、と言う形を取り、
総売却金額は同じだが、
どの土地に対してかということを変える訳です．
相手は、塩漬け株を事業用資産に変えられ、
こちらは、上場株式を市場で売却・源泉徴収を選択すれば、
ごく安い税金等で済む事になります．

そういう人を探すのが難しい事はわかっております．
が、聞いて見なくてはこれまた分からないとも思います．

ただ、問題なのは、
一体誰に仲介と相手探しをお願いしたらよいかということです．

こうしてみたら、等の提案などでも構いませんので
よろしくお願いいたします。

回答No.1

kito-cap · ベストアンサー

重要な事過ぎてヒントしか申せませんが、この手の相談にはかなりいい加減な人間が手を上げますからお気を付け下さい。

１)の方法は一見よさそうですが、株式会社設立と現物出資が書類上上手くいったとしても、後で計算してみると骨折り損の
「くたびれもうけ」という例が多いようです。

２）３）については、案としては面白いかもしれませんが私だったら【相変わらず塩漬け状態の土地】とは等価交換しません。
もしその案に乗る人間がいたら、貴方は【詐欺】または、それに類する【厄介なリスク】を背負うと考えた方がよいと思います。

少なくとも処分に困難な物件の【仲介者】の場合、素性(指定暴力団介入)も含めて細心の注意が必要になります。

当該物件がどの地方で、どんな有効利用のできる土地か判りませんが、少なくともバブルがはじけて以来、各不動産関連の
まともな会社では【塩漬け不安のある土地】には敏感で、手を出しませんから、取り敢えず[仲介機構]をもっている【信託銀行】に
相談してみるのが、変なシガラミを作らない方法だと思います。

お礼

御礼が遅くなってすみません．
丁寧なお返事を頂きまして、ありがとうございました．

＞この手の相談にはかなりいい加減な人間が手を上げますからお気を付け下さい。

そのことを心配して、
まずここで質問させていただきました．

建ぺい率容積率は６０/４００なので、
マンションや賃貸、住宅地にしてもよいかと思います．
周囲は昔から農業に従事している人が所有している数万平方メートルの土地が点々とあるが、
その面積と道路付け、農協からの抵当の関係や農地の転換規制の問題で、
誰も処分できずにいます。
近隣で、競売により取得された土地が不動産屋さんにより一部売却されましたが、
数区画が一ヶ月もしないうちに完売したので、
需要自体はあると思います．
その後うちにも数々打診が来た次第です。

そのようなところですが、交通事情が変わりまして、
市の中心が移動して、当地と交通機関の間の住宅地は全て完売、
また、その交通機関の反対側は全て法人の巨大な建物が立ち並び、
周辺は、農地の水利権の関係上、個人の売買は不可能に近い状況で、
当地の周辺以外は、個人が住宅地を交通機関の周囲で取得できるところが無い、
と言った立地状況です．

また、面積が大きくなり、
そのような立地のため、
分割で販売しようとすると、開発許可が必要になります（確認ずみ）ので、
農地の件もあり、個人で扱うにはかなり無理があると思います。

それもあって、個人しか欲しがらないが、
出来れば法人の専門家が関係したところが出来ればよいかと思いましたが、
何せ税金が・・・・．

質問ついでで、教えていただきたいのですが、
この土地のある支店と、
自分の住んでいるところの支店とどちらがよろしいのでしょうか？
また、この信託なら、等と言うのもあれば、
お教え願えませんか？

回答No.3

Eivis

容積率がよいと、土地の利用法にいろいろなヴァリエーションが出ます。

真面目な優良な会社の計画では、よい提案がなされるでしょうが、悪質な所では十分な利用計画をたてずに土地の評価を

低く計算する可能性もある．．．と言う程度のことです。

その意味で、素人の方があまり不動産会社と直接の交渉は控えた方がよいかと考えたのです。

お礼

なるほどー、よくわかりました。

また色々とここで相談しながらやっていきたいと思いますので、
お教えを請う事もあろうかと思いますが、
その節はまたよろしくお願いいたします．

回答No.2

kito-cap

＞出来れば法人の専門家が関係したところ・・・何せ税金が・・・この土地のある支店と、自分の住んでいるところの支店とどちらがよろしいのでしょうか？
また、この信託なら、等と言うのもあれば、お教え願えませんか？

金額の大きい財産のことですから、私はヒントだけ申し上げます。。。
１）相談は、有名であっても不動産会社より信託銀行がよいでしょう。。。土地の傍より、貴方の住まいの近くがよいでしょう。
２）金融機関の実力に差が見えてきました、三菱信託、住友信託が適当ですが、住友の方が親切かも？？？
３）細かく計算すると、仮に自分が全部何もかも自己責任で処理する場合より、計算も幅があり、手数料もかかるので多少
損をした気になる方が多いと思いますが、不動産で処理を誤るともっと悪い結果にもなります。

＊容積率がよいと、オイシイ話が作りやすいので気をつけて下さい。

お礼

お返事頂きましてありがとうございます．

＞住友の方が親切かも？？？
早速当ってみようと思います．

＞＊容積率がよいと、オイシイ話が作りやすいので気をつけて下さい。
これは、例えてみれば、どういった事なのでしょうか？
よろしければ例示してお教え願えませんでしょうか？